在陜西省內(nèi),，房地產(chǎn)今后將不再是“暴利行業(yè)”的代名詞,。
近日,，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省物價局下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間,，規(guī)定地產(chǎn)項目合理利潤率控制在10%左右，超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案,，也無法取得預(yù)售證,。
限購、限價、配建保障房……此輪樓市調(diào)控堪稱“史上最為嚴(yán)厲”,，似乎一點也不為過,。而這一次，地方政府直接劍指開發(fā)商的命脈——利潤率,。
對此,，一家上市房企的負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者直言不諱：“如果項目沒有15%以上的利潤率，我們根本不會買地,�,！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時亦表示，這項政策的初衷是好的,，但執(zhí)行起來難度較大,。
嚴(yán)控房企利潤率
一直以來，房產(chǎn)項目的成本結(jié)構(gòu)備受關(guān)注,，而陜西省政府的上述政策,，則是希望將神秘的房價構(gòu)成“大白于天下”。
昨日,，記者在陜西省住建廳的官方網(wǎng)站找到了這份名為《關(guān)于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）,。
《通知》明確規(guī)定，各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間,，備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi),。按照土地成本、開發(fā)成本,、管理費用,、銷售費用、財務(wù)費用,、銷售稅金等項目,，測算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤率并控制在10%左右,。
據(jù)報道,，陜西省住建廳和省物價局有關(guān)人員表示，這是響應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的要求,，希望引導(dǎo)購房理性消費,。《通知》的出臺,，一是要防止房價反彈,，二是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)，剛需購房該出手就可以出手,。目的是希望開發(fā)商既有利潤,，老百姓也能買得起房,。
上述房企負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商在拍地之前,，都會進行嚴(yán)格的成本測算,，在保證一個利潤率的前提下去拍地�,！熬湍梦覀兤髽I(yè)來說,，一般要保證15%~20%的利潤率才會出手，10%左右的利潤率,，根本沒有人愿意去做,。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則對記者稱,，一般來說,，在房價中，土地成本和各項稅費各占20%~30%,，剩余的則是建安成本,、管理成本及合理的利潤率等�,！捌鋵�,，每一個項目的成本構(gòu)成都不一樣，不能一概而論,�,！�
“項目的開發(fā)年限也很關(guān)鍵，開發(fā)商追求的是年回報率,，尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程,，其間人力成本、物料成本都處于一個變動的過程,�,！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商認(rèn)為，很多時候,，連房企自身都無法準(zhǔn)確算出利潤率,，該政策若要嚴(yán)格執(zhí)行，估計會碰到不少困難,。
新政被指執(zhí)行難
一石激起千層浪,。對房企商品房利潤率做出嚴(yán)格限制,，在房地產(chǎn)業(yè)較為罕見,，于是引發(fā)高度關(guān)注與熱議。
上述《通知》的出臺日期為10月16日,，不過,，這一消息是近期經(jīng)陜西當(dāng)?shù)孛襟w報道后才被外界所知。
一位開發(fā)商代表對本報記者稱：“我個人無法理解政策出臺的初衷，這是針對商品房,，而不是保障房,，人為控制利潤率是一件很難做到甚至很難想象的事情�,！�
張宏偉認(rèn)為,，利潤率在實際操作過程中是很難控制的，即使同一區(qū)域,、相鄰的兩塊地,，土地成本也可能相差很多�,！叭绻o一個10%~20%的區(qū)間,，還有操作的可能性，嚴(yán)控在10%左右,，基本上是無法操作的,。”
德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸麒麟也表達了類似的觀點,。他稱,，房產(chǎn)項目的具體成本外界是很難測算的�,！芭e例來說,，一個項目的裝修成本到底如何測算，開發(fā)商承諾5000元/平方米的裝修成本,，有可能做到名副其實,，但也有可能3000元/平方米就可以"搞定"，這里邊的"水分"和"操作空間"都是很大的,�,！�
此外，還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,，在監(jiān)管不嚴(yán)的情況下,，新政可能對房屋質(zhì)量造成影響。
“如果在備案階段確定一個具體的成本定價,，但由于后期成本上漲,，按照原計劃實施超出預(yù)定成本，影響了開發(fā)商的開發(fā)利潤,，那該怎么辦呢,？降低標(biāo)準(zhǔn)、減少配套,？原定用一級物料改為二級,，優(yōu)質(zhì)建筑工人改為"游擊隊",？”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟分析稱,，地方政府的初衷也許是好的,，但政策的執(zhí)行細節(jié)顯然應(yīng)該考慮得更周全一些，對調(diào)控目標(biāo)的簡單化處理,，后果不堪設(shè)想,。
值得注意的是，國務(wù)院總理溫家寶近日在談及房地產(chǎn)市場問題時表示：“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效,，但依然不穩(wěn)定,，必須堅持調(diào)控政策不動搖�,！睖乜偫硗瑫r指出：“調(diào)控手段,，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段,�,！�
當(dāng)?shù)貥鞘小奥燥@冷清”
記者發(fā)現(xiàn)，今年以來,，陜西省及省會城市西安的樓市可謂不溫不火,。
近日，由陜西省房地產(chǎn)研究會和陜房城市發(fā)展研究院主編的《陜西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2012）》指出,，西安,、咸陽、榆林,、寶雞等地房價仍處于回調(diào)趨勢,，商品房新開工面積明顯減少，其他城市房價增幅則回落,。今年1~9月全省房地產(chǎn)市場投資總額增幅比去年回落3%,；商品住宅銷售額747.43億元，同比下降43.8%,。
此外,，1~9月，西安市房地產(chǎn)新開工面積1121萬平方米,，同比增長了8.8%,，房地產(chǎn)完成投資810億，同比增長9.9%,，商品房銷售790萬平方米,，同比下降7.3%，其中住宅銷售672萬平方米,，下降92.4%,。
根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，2012年8月,，西安商品住宅存量持續(xù)走高達971萬平方米,，處于近一年來的最高位，當(dāng)月成交97萬平方米,，成交均價為6619元/平方米,。
目前，中海,、綠地,、龍湖、萬科,、金地,、華潤置地、和記黃埔等龍頭房企均已在西安布局,。