在陜西省內(nèi),，房地產(chǎn)今后將不再是“暴利行業(yè)”的代名詞,。
近日,，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省物價(jià)局下發(fā)通知,，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間,，規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率控制在10%左右,，超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無(wú)法在價(jià)格主管部門備案,，也無(wú)法取得預(yù)售證,。
限購(gòu),、限價(jià)、配建保障房……此輪樓市調(diào)控堪稱“史上最為嚴(yán)厲”,，似乎一點(diǎn)也不為過(guò),。而這一次,，地方政府直接劍指開(kāi)發(fā)商的命脈——利潤(rùn)率,。
對(duì)此，一家上市房企的負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者直言不諱：“如果項(xiàng)目沒(méi)有15%以上的利潤(rùn)率,，我們根本不會(huì)買地,。”而多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)亦表示,，這項(xiàng)政策的初衷是好的,，但執(zhí)行起來(lái)難度較大,。
嚴(yán)控房企利潤(rùn)率
一直以來(lái),，房產(chǎn)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)備受關(guān)注,，而陜西省政府的上述政策,，則是希望將神秘的房?jī)r(jià)構(gòu)成“大白于天下”,。
昨日,，記者在陜西省住建廳的官方網(wǎng)站找到了這份名為《關(guān)于加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格成本利潤(rùn)測(cè)算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）,。
《通知》明確規(guī)定,，各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間,，備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi),。按照土地成本、開(kāi)發(fā)成本,、管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,、銷售稅金等項(xiàng)目,，測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右,。
據(jù)報(bào)道,，陜西省住建廳和省物價(jià)局有關(guān)人員表示,，這是響應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，希望引導(dǎo)購(gòu)房理性消費(fèi),�,！锻ㄖ返某雠_(tái),，一是要防止房?jī)r(jià)反彈，二是讓老百姓對(duì)商品房成本心中有數(shù),，剛需購(gòu)房該出手就可以出手,。目的是希望開(kāi)發(fā)商既有利潤(rùn),，老百姓也能買得起房,。
上述房企負(fù)責(zé)人告訴記者,，開(kāi)發(fā)商在拍地之前，都會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的成本測(cè)算,，在保證一個(gè)利潤(rùn)率的前提下去拍地,。“就拿我們企業(yè)來(lái)說(shuō),，一般要保證15%~20%的利潤(rùn)率才會(huì)出手,，10%左右的利潤(rùn)率,，根本沒(méi)有人愿意去做,�,！�
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則對(duì)記者稱,，一般來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)中,，土地成本和各項(xiàng)稅費(fèi)各占20%~30%,，剩余的則是建安成本,、管理成本及合理的利潤(rùn)率等�,！捌鋵�(shí)，每一個(gè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成都不一樣,，不能一概而論�,！�
“項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)年限也很關(guān)鍵,，開(kāi)發(fā)商追求的是年回報(bào)率，尤其是大體量樓盤需要一個(gè)較為長(zhǎng)期的過(guò)程,，其間人力成本、物料成本都處于一個(gè)變動(dòng)的過(guò)程,。”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,，很多時(shí)候,，連房企自身都無(wú)法準(zhǔn)確算出利潤(rùn)率,，該政策若要嚴(yán)格執(zhí)行，估計(jì)會(huì)碰到不少困難,。
新政被指執(zhí)行難
一石激起千層浪,。對(duì)房企商品房利潤(rùn)率做出嚴(yán)格限制，在房地產(chǎn)業(yè)較為罕見(jiàn),，于是引發(fā)高度關(guān)注與熱議,。
上述《通知》的出臺(tái)日期為10月16日，不過(guò),，這一消息是近期經(jīng)陜西當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道后才被外界所知,。
一位開(kāi)發(fā)商代表對(duì)本報(bào)記者稱：“我個(gè)人無(wú)法理解政策出臺(tái)的初衷，這是針對(duì)商品房,，而不是保障房,，人為控制利潤(rùn)率是一件很難做到甚至很難想象的事情,。”
張宏偉認(rèn)為,，利潤(rùn)率在實(shí)際操作過(guò)程中是很難控制的,，即使同一區(qū)域、相鄰的兩塊地,，土地成本也可能相差很多,。“如果給一個(gè)10%~20%的區(qū)間,，還有操作的可能性,，嚴(yán)控在10%左右，基本上是無(wú)法操作的,。”
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸麒麟也表達(dá)了類似的觀點(diǎn),。他稱,，房產(chǎn)項(xiàng)目的具體成本外界是很難測(cè)算的�,！芭e例來(lái)說(shuō),，一個(gè)項(xiàng)目的裝修成本到底如何測(cè)算，開(kāi)發(fā)商承諾5000元/平方米的裝修成本,，有可能做到名副其實(shí),，但也有可能3000元/平方米就可以"搞定"，這里邊的"水分"和"操作空間"都是很大的,。”
此外,，還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,，在監(jiān)管不嚴(yán)的情況下，新政可能對(duì)房屋質(zhì)量造成影響,。
“如果在備案階段確定一個(gè)具體的成本定價(jià),，但由于后期成本上漲，按照原計(jì)劃實(shí)施超出預(yù)定成本,，影響了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn),，那該怎么辦呢？降低標(biāo)準(zhǔn),、減少配套,？原定用一級(jí)物料改為二級(jí)，優(yōu)質(zhì)建筑工人改為"游擊隊(duì)",？”上述業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō),。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟分析稱,，地方政府的初衷也許是好的，但政策的執(zhí)行細(xì)節(jié)顯然應(yīng)該考慮得更周全一些,，對(duì)調(diào)控目標(biāo)的簡(jiǎn)單化處理,，后果不堪設(shè)想。
值得注意的是,，國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題時(shí)表示：“房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效,，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖,�,！睖乜偫硗瑫r(shí)指出：“調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善,，更加注重市場(chǎng)和法制手段,。”
當(dāng)?shù)貥鞘小奥燥@冷清”
記者發(fā)現(xiàn),，今年以來(lái),，陜西省及省會(huì)城市西安的樓市可謂不溫不火。
近日,，由陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)和陜房城市發(fā)展研究院主編的《陜西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2012）》指出,，西安、咸陽(yáng),、榆林,、寶雞等地房?jī)r(jià)仍處于回調(diào)趨勢(shì)，商品房新開(kāi)工面積明顯減少,，其他城市房?jī)r(jià)增幅則回落,。今年1~9月全省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額增幅比去年回落3%；商品住宅銷售額747.43億元,，同比下降43.8%,。
此外，1~9月,，西安市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積1121萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)了8.8%，房地產(chǎn)完成投資810億,，同比增長(zhǎng)9.9%,，商品房銷售790萬(wàn)平方米，同比下降7.3%,，其中住宅銷售672萬(wàn)平方米,，下降92.4%。
根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù),，2012年8月,，西安商品住宅存量持續(xù)走高達(dá)971萬(wàn)平方米,，處于近一年來(lái)的最高位，當(dāng)月成交97萬(wàn)平方米,，成交均價(jià)為6619元/平方米,。
目前，中海,、綠地,、龍湖、萬(wàn)科,、金地,、華潤(rùn)置地、和記黃埔等龍頭房企均已在西安布局,。