近日，陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本,、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間,、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右,。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。目的在于防止房價反彈，引導(dǎo)剛需人群理性購房,。然而對此樓市新政,，開發(fā)商表示開發(fā)成本存在很多變動因素難以測算,，購房者表示能否防止房價反彈還要看設(shè)置的具體住房售價區(qū)間，業(yè)內(nèi)人士稱可操作性不強,。
摸清底數(shù) 分區(qū)域測算住房成本
通知要求,，各城市要劃定區(qū)域分區(qū)域測算住房項目成本,，合理利潤率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布,，同時在物價部門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi),。
根據(jù)陜西省住建廳、省物價局明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成和利潤測算標準,，商品房成本測算包含土地成本,、開發(fā)成本、管理費用,、銷售費用,、財務(wù)費用,、銷售稅金等項目,。
加強管理 密切關(guān)注房價上漲情況
通知要求，各級價格主管部門,、房地產(chǎn)行政管理部門將共同做好普通商品住房銷售價格的管理工作,，密切關(guān)注房價上漲情況，采取有效措施,，堅決遏制房價過快上漲,。
根據(jù)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi),，須一次性公開全部房源,，實行“一房一價，明碼標價”對外銷售,。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷售之前到當?shù)貎r格主管部門進行價格備案,，備案價格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內(nèi)。經(jīng)備案的商品房銷售價格及不同樓層的累進加價率應(yīng)在價格信息網(wǎng)上進行公示,，接受社會監(jiān)督,。
業(yè)內(nèi)人士 后續(xù)細則值得關(guān)注
“這個要求可操作性不強！”資深房地產(chǎn)從業(yè)人士徐從德認為,，沒有哪條法律規(guī)定商品價格不能超過10%的利潤率,。而且在實際操作中也很難執(zhí)行�,！罢ㄟ^招商引資請來了開發(fā)商,，現(xiàn)在對利潤率有限制，有可能導(dǎo)致開發(fā)商有這樣的想法,，我把地退了算了,，我可能投資別的項目更賺錢,。”而且他認為,，還有一個后果就是,，我可以先訂一個價格，備案了再說,�,！耙驗樗谐杀竞怂愕捻椖浚加锌刹僮餍�,�,！毙鞆牡掠X得，目前看來,，這個更多是政府調(diào)控房價的一個姿態(tài),，后續(xù)有什么細則出臺值得關(guān)注一下。
開發(fā)商 可變因素多成本難測算
一位開發(fā)商稱,，項目的開發(fā)建設(shè)尤其是大體量樓盤需要一個較為長期的過程,，期間人力成本、物料成本都處于一個變動的過程,，很難預(yù)測,。而樓盤建設(shè)出于地平面就可完成預(yù)售證的申請批復(fù)，在此階段準確測算成本幾不可能,，除非將來實施現(xiàn)房銷售,，成本利潤控制才有可能實現(xiàn)。
國外如何控制房價 開發(fā)商定價過高可判刑
德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制,，對地價,、房價、房租等實行指導(dǎo)價制度,。按照德國的法律,，如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價的20%，即為超高房價,，構(gòu)成了違法行為,。如果房地產(chǎn)商制定的房價超過合理房價50%則為房價暴利，觸犯刑法,，出售者最高將被判處3年徒刑,。
美國小區(qū)須留一定房屋作低價房。美國政府規(guī)定,，一個人在同一小區(qū)只能購買一套住房,。有70套以上的住宅項目，開發(fā)商必須以低于市價25%的價格,，將至少10%的住房出售給為當?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人,。
在新加坡,，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中,，類似于中國經(jīng)濟適用房的政府組屋由政府投資修建,，價格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用,。
政策要點
售價測算 開發(fā)成本+10%左右的合理利潤
社會公示 通過媒體公布各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間
加強引導(dǎo)
商品住房價格滿足自住型和改善型住房需求
公開房源 房企在取得預(yù)售許可10日內(nèi),，一次性公開全部房源，一房一價
明碼標價
新建商品住房的供水,、供電,、供氣、供暖,、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)費用,，均包含在房價中,，不得另行收取
價格備案
商品房售價須在政府備案，備案價應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價格區(qū)間范圍內(nèi)