近日,，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知,，要求各地分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本、公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間,、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右,。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案,，也無法取得預(yù)售證。目的在于防止房價(jià)反彈,，引導(dǎo)剛需人群理性購房,。然而對此樓市新政，開發(fā)商表示開發(fā)成本存在很多變動(dòng)因素難以測算,，購房者表示能否防止房價(jià)反彈還要看設(shè)置的具體住房售價(jià)區(qū)間,，業(yè)內(nèi)人士稱可操作性不強(qiáng)。
摸清底數(shù) 分區(qū)域測算住房成本
通知要求,，各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域分區(qū)域測算住房項(xiàng)目成本,，合理利潤率控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間在媒體上公布,，同時(shí)在物價(jià)部門的備案價(jià)格應(yīng)在公布的價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi),。
根據(jù)陜西省住建廳、省物價(jià)局明確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和利潤測算標(biāo)準(zhǔn),，商品房成本測算包含土地成本,、開發(fā)成本、管理費(fèi)用,、銷售費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目,。
加強(qiáng)管理 密切關(guān)注房價(jià)上漲情況
通知要求,，各級價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政管理部門將共同做好普通商品住房銷售價(jià)格的管理工作,，密切關(guān)注房價(jià)上漲情況,，采取有效措施，堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲,。
根據(jù)要求,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，須一次性公開全部房源,，實(shí)行“一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)”對外銷售,。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷售之前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格備案,，備案價(jià)格應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi),。經(jīng)備案的商品房銷售價(jià)格及不同樓層的累進(jìn)加價(jià)率應(yīng)在價(jià)格信息網(wǎng)上進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督,。
業(yè)內(nèi)人士 后續(xù)細(xì)則值得關(guān)注
“這個(gè)要求可操作性不強(qiáng),！”資深房地產(chǎn)從業(yè)人士徐從德認(rèn)為，沒有哪條法律規(guī)定商品價(jià)格不能超過10%的利潤率,。而且在實(shí)際操作中也很難執(zhí)行,。“政府通過招商引資請來了開發(fā)商,，現(xiàn)在對利潤率有限制,，有可能導(dǎo)致開發(fā)商有這樣的想法，我把地退了算了,，我可能投資別的項(xiàng)目更賺錢,。”而且他認(rèn)為,，還有一個(gè)后果就是,，我可以先訂一個(gè)價(jià)格，備案了再說,�,！耙�?yàn)樗谐杀竞怂愕捻?xiàng)目，都有可操作性,�,！毙鞆牡掠X得，目前看來,，這個(gè)更多是政府調(diào)控房價(jià)的一個(gè)姿態(tài),，后續(xù)有什么細(xì)則出臺(tái)值得關(guān)注一下。
開發(fā)商 可變因素多成本難測算
一位開發(fā)商稱,，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)尤其是大體量樓盤需要一個(gè)較為長期的過程,，期間人力成本、物料成本都處于一個(gè)變動(dòng)的過程,，很難預(yù)測,。而樓盤建設(shè)出于地平面就可完成預(yù)售證的申請批復(fù)，在此階段準(zhǔn)確測算成本幾不可能,，除非將來實(shí)施現(xiàn)房銷售,，成本利潤控制才有可能實(shí)現(xiàn)。
國外如何控制房價(jià) 開發(fā)商定價(jià)過高可判刑
德國建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評估機(jī)制,，對地價(jià),、房價(jià)、房租等實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度。按照德國的法律,，如果房地產(chǎn)商制定的房價(jià)超過合理房價(jià)的20%,，即為超高房價(jià)，構(gòu)成了違法行為,。如果房地產(chǎn)商制定的房價(jià)超過合理房價(jià)50%則為房價(jià)暴利,，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑,。
美國小區(qū)須留一定房屋作低價(jià)房,。美國政府規(guī)定，一個(gè)人在同一小區(qū)只能購買一套住房,。有70套以上的住宅項(xiàng)目,，開發(fā)商必須以低于市價(jià)25%的價(jià)格，將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人,。
在新加坡,，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中,，類似于中國經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建,，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用,。
政策要點(diǎn)
售價(jià)測算 開發(fā)成本+10%左右的合理利潤
社會(huì)公示 通過媒體公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間
加強(qiáng)引導(dǎo)
商品住房價(jià)格滿足自住型和改善型住房需求
公開房源 房企在取得預(yù)售許可10日內(nèi),，一次性公開全部房源，一房一價(jià)
明碼標(biāo)價(jià)
新建商品住房的供水,、供電,、供氣、供暖,、有線電視,、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)費(fèi)用，均包含在房價(jià)中,，不得另行收取
價(jià)格備案
商品房售價(jià)須在政府備案,，備案價(jià)應(yīng)在所在區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)