股市里有句諺語(yǔ)：量在價(jià)先，即成交量往往是價(jià)格變化的先導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng),，這個(gè)規(guī)律同樣適用。
5月,，北京,、上海、廣州,、深圳等一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升,，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市超八成的成交量出現(xiàn)上漲……由于樓市行情反彈，部分城市的部分樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)漲價(jià)的跡象,。
市場(chǎng)紛紛擔(dān)憂(yōu),，樓盤(pán)是否又會(huì)像2009年那樣出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？部分房企的漲價(jià)行為會(huì)否發(fā)展成燎原之勢(shì),？針對(duì)這些問(wèn)題,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》推出“樓市又聞拐點(diǎn)聲”系列報(bào)道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),、企業(yè),、信貸、財(cái)政等方面進(jìn)行解讀,。在今日系列報(bào)道的第一期,，記者對(duì)各地市場(chǎng)情況進(jìn)行了調(diào)查。
深圳：房?jī)r(jià)反彈空間或不大
年初以來(lái),，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間樓市博弈,，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量贏得剛需逐漸成為業(yè)界共識(shí)。在深圳,，“一成首付”,、“3年110%增值回購(gòu)計(jì)劃”等大尺度降價(jià)舉措相繼出現(xiàn)，緊接著有樓盤(pán)直接降價(jià),，大力出貨,。
在成交量上升之時(shí)，有開(kāi)發(fā)商打起了悄悄漲價(jià)的主意,。但當(dāng)前的市場(chǎng)并不如開(kāi)發(fā)商預(yù)期——一些樓盤(pán)價(jià)格一上去,，成交馬上跌下來(lái)。這從側(cè)面印證了深圳房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)：今年房?jī)r(jià)仍將維持穩(wěn)定局面,。
促銷(xiāo)拉升成交量
從4月份開(kāi)始,，深圳各城市主干道旁的戶(hù)外廣告中，位于深圳龍華新區(qū),，靠近觀瀾的龍華花半里的樓盤(pán)銷(xiāo)售廣告開(kāi)始多起來(lái),。廣告的增多，與樓盤(pán)銷(xiāo)售走旺不無(wú)關(guān)系,。
從今年春節(jié)以來(lái)，花半里連續(xù)4個(gè)月以每月400多套的成交量成為深圳在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售冠軍,，目前均價(jià)在13500元/平方米左右,。
據(jù)花半里營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)陳勇介紹,，春節(jié)以來(lái)，花半里推出的78~88平方米的主力戶(hù)型,，客戶(hù)大多是附近華為科技園的剛需階層,。“成交量好主要是因?yàn)槲覀兊男詢(xún)r(jià)比高,，戶(hù)型全是90平方米以下,，首付30萬(wàn)元，月供僅5000~6000元,，對(duì)剛需的吸引力較大,。”
據(jù)悉,，花半里從去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)推出1950套房源,，如今只剩100多套房源，銷(xiāo)售率超過(guò)九成,。
今年上半年,，在公開(kāi)的銷(xiāo)售榜上，同樣熱銷(xiāo)的樓盤(pán)還有萬(wàn)科紅,、翡麗郡,、招商果嶺、招商觀園,、星河盛世等一些區(qū)域較好的樓盤(pán),。4月29日，星河盛世開(kāi)盤(pán)推出866套,，便很快銷(xiāo)售出600多套,。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述樓盤(pán)熱銷(xiāo),，均有開(kāi)發(fā)商加大促銷(xiāo)的因素,。
隨著剛需入市購(gòu)房，3月深圳樓市成交量開(kāi)始回升,，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始躁動(dòng),。5月份開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏明顯加快，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始低調(diào)上調(diào)價(jià)格,，借以試探市場(chǎng),。如位于沙井的萬(wàn)科·翡麗郡5月19日開(kāi)售第二批單位，均價(jià)從11000元/平方米漲至13500元/平方米,，漲幅達(dá)22.73%,。受全國(guó)樓市5月成交回升的影響，萬(wàn)科5月銷(xiāo)售額再次超過(guò)100億元,。
房?jī)r(jià)反彈或受限
5月深圳樓市成交量出現(xiàn)大幅上漲,，是樓市已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn),，還是曇花一現(xiàn)？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn),，帶動(dòng)此輪深圳樓市成交上漲的因素眾多,，其中區(qū)位優(yōu)勢(shì)的特點(diǎn)明顯。無(wú)論是花半里,、還是萬(wàn)科紅,、翡麗郡，都位于區(qū)域核心地段,，地理位置較為優(yōu)越,。但是開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格調(diào)整十分謹(jǐn)慎，市場(chǎng)的反應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商的預(yù)期,，并沒(méi)有大幅回暖的跡象,。一旦開(kāi)發(fā)商有漲價(jià)行為，銷(xiāo)量立馬掉下來(lái),。比如,，原計(jì)劃開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到23000元/平方米左右的星河盛世，目前成交均價(jià)僅為20400元/平方米,。
“市場(chǎng)上剛需的加入使得樓市短期成交回升，并不能理解為樓市翻盤(pán),，成交量還是圍繞90平方米以下,，區(qū)域性強(qiáng)、地理位置優(yōu)越的樓盤(pán),�,！标愑路Q(chēng)，正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商上半年出貨決心較大,，讓利促銷(xiāo),，才使樓市成交量有所上升。
深圳中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2012年龍華新區(qū)包括民治,、龍華、觀瀾在內(nèi)的新房項(xiàng)目有18個(gè),，建筑面積達(dá)312萬(wàn)平方米,，按照4月份龍華新區(qū)的新房成交面積6.16萬(wàn)平方米計(jì)算，仍需要35個(gè)月來(lái)消化,。
陳勇認(rèn)為,，面對(duì)巨大的供應(yīng)量，開(kāi)發(fā)商的壓力仍然很大。他預(yù)計(jì),，6月份深圳將有16個(gè)新盤(pán)入市,，這是開(kāi)發(fā)商出貨的最佳時(shí)間節(jié)點(diǎn),。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)吳志輝認(rèn)為,，深圳樓市成交回升主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，樓市成交低點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去,。但他同時(shí)指出,，不能對(duì)房?jī)r(jià)反彈抱有過(guò)高期望。由于限購(gòu)政策持續(xù),，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩,，今年房?jī)r(jià)反彈的空間不大，仍會(huì)保持穩(wěn)定,。