督促經濟適用房（下稱經適房）回歸其原本保障職能的呼吁已在付諸實踐。近日,，北京市宣布將出臺經適房封閉運行機制,，或成為全國首個明確禁止新上市經適房公開出售的城市。
在12月23日召開的北京市住房保障工作總結大會上,，北京公布了明年將開工建設,、收購各類保障性住房16萬套，竣工各類保障房7萬套的住房保障目標,，同時宣布近期將出臺新政策建立經適房封閉運行機制,，新政出臺后新購經適房將不得上市交易，如交易將由政府回購完成,。
據悉,，明年北京要建立健全保障房分配和后期監(jiān)管機制，將改進和完善限價商品房定價機制,。此外,，北京將根據實際情況，對限價房定價機制進行調整,，減少以限價房來投資牟利的空間,，但上調的幅度不會太大。
老房老辦法 新房新辦法
針對經適房再上市問題,，已是北京第二次出臺相關強制性政策,。新政一旦出臺,，新上市的經適房將徹底關閉公開再上市窗口。
記者從北京市住建委相關負責人處了解到,，盡管尚未確定經適房封閉運行機制政策出臺的具體時間表,，但已經確定，即將出臺的經濟適用住房回購政策將按照“老房老辦法,，新房新辦法”的原則執(zhí)行,。
據悉，新政策執(zhí)行之前簽訂合同的經適房將繼續(xù)實行目前的再上市政策,，滿5年后才可上市出售,，差價收益的70%要上繳政府部門。從新政策執(zhí)行之日起簽訂購房合同的經適房,，將不允許房主自己再上市銷售,。如果上市則將由政府回購，具體的回購方式,、回購價格將在新政出臺時公布細則明確,。
事實上，隨著近年來北京市市場房價飆升,，有關禁止經適房再上市牟利的呼聲也越來越高,。
2008年4月，北京市出臺了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》,，對已購經適房上市出售出臺限制性規(guī)定,。該政策以2008年4月8日為分水嶺，采用不同的政策,。即經適房未滿5年都不得上市交易,，滿5年后補交價款可上市，但2008年4月8日之后的經適房在出售時需補交金額,，補償金額為購房時價格和出售時同地段,、房屋狀況相似商品房價差的70%；之前的則按成交價的10%補交土地收益等價款,。
對此,，多位北京中介行業(yè)資深人士告訴記者，盡管政府從2008年起就已經對經適房再上市出臺一定的補償差額規(guī)定,，但由于北京市二手房交易中一直沿用2006年出臺的最低過戶指導價,，包括經適房在內的二手房申報價低于成交價的“陰陽合同”問題長期存在，大量經適房通過再上市牟利已是業(yè)內長期公開的潛規(guī)則,。
北京市住建委相關負責人表示,，祭出新政后將盡快建立經適房封閉運行機制，完善政府回購制度,，其目的就是杜絕經適房的牟利行為,。
“經轉商”風潮掀起
“在去年12月10日北京市上調二手房最低計稅價前,，考慮到稅費將提高，就已經有大量的"經轉商"提前進行,，甚至很多是在家庭內部間自轉,。”北京中原市場研究部的總監(jiān)張大偉告訴記者,，每次二手房稅費調整或者政策傳聞都會有一輪“經轉商”風潮,，由于北京市上調二手房最低計稅價直接影響到經適房業(yè)主的“經轉商”稅費和補償差額，這輪“經轉商”風潮尤為猛烈,，是2008年政策出臺后最大一輪“經改商”風潮,，以至于2011年12月初朝陽、昌平等經濟適用房集中的區(qū)域出現罕見的千人排隊辦理“經轉商”情況,。
據北京中原市場研究部調查顯示,，“經轉商”主要的熱點過戶區(qū)縣集中在經濟適用房集中的昌平和交易量比較活躍的朝陽等區(qū)縣。就2011年12月1日~8日的北京市7235套的二手房成交為例,，其中有20%~30%是“經轉商”，而且部分是經適房業(yè)主家庭內部轉讓,。
記者了解到,，盡管離北京市正式出臺經適房封閉運行機制還有一段時間，且出臺后仍然“老房老辦法”允許滿5年經適房再上市,，但由于已按照浮動基準價實行二手房最低計稅價,，經適房再上市的稅費差價空間已被大大縮小。
一位經手過多起“經轉商”業(yè)務的中介代理告訴記者,，此前之所以存在大量低于同區(qū)域商品房均價的經適房銷售,，主要是經適房可以通過申報遠低于實際交易價的“陰陽合同”獲得大量差額，但是現在最低計稅價格上調以后,，基準二手房評估價至少翻番,，“經轉商”按照差價收益的70%上繳政府，相對于其他二手房品種的稅費變化,，經適房受到的沖擊最大,，再上市銷售的差額空間也大幅縮水，一部分沒有趕上上調二手房最低計稅價前“經轉商”的可出售經適房,，日后再出手價格優(yōu)勢也不再明顯,，相當一部分業(yè)主已經轉售為租。
對此,，北京中原也分析認為對于部分趕上這輪“經轉商”風潮,，由內部親屬轉變?yōu)樯唐贩康慕涍m房業(yè)主來說，選擇再進入二手房市場銷售就要交納兩次稅費,，而且在5年內再度銷售還要交納營業(yè)稅,，并不一定劃算,。
鏈家地產首席分析師張月認為，導致政府出臺經適房不得上市交易新規(guī)定的主要原因,，一個是準入準出機制的欠缺,，當前經濟適用房滿5年后立刻轉商的現象大量存在，在歷次稅費調整的前夕,，都會有大量的經適房集中過戶轉為商品房,，體現出保障人群中也存在大量的投資心態(tài)。
“新政策的出臺說明未來住房保障將從以售為主逐漸轉變?yōu)橐宰鉃橹�,。不過,，2011
年北京市經適房的供應已經縮減，經適房項目僅有3個,�,！睆堅抡f。
