為在年末促進(jìn)樓市銷售，盡快回籠資金,，開發(fā)商使盡渾身解數(shù),。近日，滬上龍頭房企綠地集團(tuán)旗下一寫字樓項(xiàng)目首度推出三年后溢價(jià)回購的促銷策略,，只要能賣得掉房,，開發(fā)商甚至愿意替購房者承擔(dān)未來三年樓市價(jià)格可能下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
數(shù)據(jù)顯示,，由于11月底開發(fā)商通過各種手段降價(jià)促銷,，上海樓市上周成交量出現(xiàn)反彈，成交量排名前十的樓盤成交均價(jià)無一例外都在2萬元/平方米以下,。
為促銷開發(fā)商三年回購搞噱頭
綠地集團(tuán)位于奉賢南橋鎮(zhèn)的寫字樓項(xiàng)目“新城1號(hào)”為打消購房者擔(dān)心房價(jià)下滑的顧慮,，宣布3年后可對(duì)項(xiàng)目溢價(jià)16%進(jìn)行回購，并表示回購后仍有盈利,。
記者致電售樓處詢問得知,，該盤是小面積低總價(jià)的出售型寫字樓項(xiàng)目，購房者一般用于投資，單套總價(jià)50萬元起,。銷售人員告訴記者,，目前回購活動(dòng)政策剛剛推出，銷售合同尚未擬好,，但可以確定的是,，只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發(fā)商約定,，三年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)的,，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買價(jià)格再溢價(jià)16%進(jìn)行回購。
不過,，銷售人員強(qiáng)調(diào),，如果考慮三年后讓開發(fā)商回購的購房者，在明年交房后不能辦理房產(chǎn)證,，否則交易過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)成本相當(dāng)高昂,，開發(fā)商不會(huì)替購房者承擔(dān)。
“開發(fā)商搞出這樣的回購噱頭,，跟之前的保價(jià)方案實(shí)質(zhì)上是一樣的,，都是為了打消購房者擔(dān)心房價(jià)下跌的顧慮，促進(jìn)銷售而推出的,�,！敝袊康禺a(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，這其實(shí)就是開發(fā)商以年利率5%向購房者借錢,，與銀行三年期整存整取的存款利率基本一樣,，對(duì)開發(fā)商來說，這個(gè)借錢成本比銀行貸款或其他民間融資的成本低得多,。開發(fā)商只是把房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)到自己頭上了,，三年后如果房價(jià)繼續(xù)下跌，開發(fā)商回購后仍可以降價(jià)出售,，如果開發(fā)商拿地成本原本就很低,，降價(jià)出售也能保證開發(fā)商的利潤空間，并無損失,。而對(duì)于購房者來說,，等于多了一項(xiàng)三年后的“反悔權(quán)”。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為,，三年后溢價(jià)回購?fù)耆情_發(fā)商為了緩解資金壓力而想出的招數(shù),，對(duì)于購房者來說，房產(chǎn)證拖著不辦本身也有一定風(fēng)險(xiǎn),�,！翱梢钥闯�,，開發(fā)商為回籠資金、緩解壓力,，已到了使盡全身解數(shù)的地步,。”陸騎麟表示,。
降價(jià)促使成交量階段性反彈
正是由于開發(fā)商們無所不用其極的促進(jìn)銷售,，上周上海樓市成交量出現(xiàn)階段性反彈。據(jù)德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：上周（11月28日-12月4日）上海商品住宅成交面積為15.92萬平方米,，環(huán)比前一周上漲63.2%,；成交均價(jià)為19459元/平方米，環(huán)比前一周下跌11.2%,。時(shí)隔三個(gè)月,，全市商品住宅的周成交量再度突破了15萬平方米，降價(jià)樓盤對(duì)成交的拉動(dòng)作用十分明顯,。
可以看到，一些由于擴(kuò)張速度迅猛而資金鏈相對(duì)緊張的二線開發(fā)商,，是此輪降價(jià)潮中跌得最深的,。上周成交量排名居前十的樓盤清一色成交均價(jià)都在2萬元/平方米以下，并且難得一見的萬元房成交重上成交排行榜,。如新城金郡園本次推出的全裝修房源,，相比前期價(jià)格下調(diào)10%，因而單周售出了252套房源,；而原本就已低開的旭輝上河苑,，上周均價(jià)更是進(jìn)一步下調(diào)到萬元以下，旭輝瀾悅灣成交價(jià)也僅為9800元/平方米左右,。
陸騎麟認(rèn)為,，上周的成交量確實(shí)達(dá)到了近期罕見的高點(diǎn)，不過需要注意的是,，上周15.9萬平方米的成交量中,，有10.9萬平方米集中在11月28日-30日，而12月1日-4日僅成交了5萬平方米,，因此上周成交量的提升最主要和開發(fā)商月底集中簽約相關(guān),。因此上周樓市成交只能認(rèn)為是階段性反彈，距離實(shí)質(zhì)性的回暖還相去甚遠(yuǎn),。
