種種跡象表明,，明年開發(fā)商的財務報表可能會比今年更難看,，因為這些公司明年的財報,，很大程度上將是今年業(yè)績的反映,。如果調(diào)控延續(xù),，開發(fā)商后年的業(yè)績也不會樂觀,。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，10月份全國70個大中城市中,，有34個城市房價平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負增長,，平均環(huán)比下降0.14%,。其中北上廣深一線城市房價環(huán)比全面下降，降幅分別為0.1%,、0.3%,、0.2%、0.1%,。
隨著房價下行,，過去兩年高價拿地的上市房企或面臨毛利率下降,，部分項目虧損壓力增加。盡管三季度未見房企計提跌價準備,，但有開發(fā)商財務人士預測,，如果調(diào)控持續(xù)，明年樓市將面臨“寒冬”,。屆時,，房企優(yōu)先保護現(xiàn)金流而非利潤，不排除房企作出大規(guī)模計提跌價準備,。
中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉分析認為,，“作出跌價準備將對上市公司利潤和股價產(chǎn)生影響，目前未出現(xiàn)房企大規(guī)模計提跌價準備,�,！彪m然現(xiàn)在房價出現(xiàn)一定下跌，但大多數(shù)開發(fā)商仍在死扛房價,，降價幅度仍不大,。林建暉稱，“房企計提跌價準備可能會被放到2012年,�,！�
開發(fā)商對高價拿地項目所面臨的市場行情仍然保持謹慎樂觀。如金地2009年出資160億元在上海,、武漢,、天津、深圳,、佛山等城市拿地270多萬平方米,，總建筑開發(fā)面積達500萬平方米。這些項目地塊被金地用于天鏡,、褐石,、世家、名仕四大豪宅產(chǎn)品系列開發(fā),，也于今年在全國推廣,。
盡管高端樓盤在今年市場行情下面臨銷售困局，但金地集團財務總監(jiān)韋傳軍向記者表示,，“金地的定價策略是隨行就市,，一些稀缺資源項目仍不會變動,�,！表f傳軍表示，2009年初拿地的樓面均價只有3000多元/平方米,，即便降價銷售,，預期仍有30%的毛利潤,，離計提減值準備還有一定空間。
同樣開發(fā)高端住宅產(chǎn)品為主的世茂,、綠城等項目面臨跌價風險,。“若明年房價出現(xiàn)大規(guī)模跌價的預期強烈,，必然會刺激房地產(chǎn)企業(yè)今年低價賣樓,，房地產(chǎn)利潤空間也將大幅壓縮�,！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認為,，庫存的增加會導致房企明年在建項目進程的拖延。
對此,，韋傳軍認為,，明年市場行情比今年“更冷”。在此情況下,，房企是否會出現(xiàn)計提跌價準備,，要看市場情況。他分析稱,，如果調(diào)控持續(xù),，一些行業(yè)公司因為資金困難，降價幅度會更大,，從而帶動行業(yè)新的降價潮,。“屆時,，房企會選擇優(yōu)先保全現(xiàn)金流,，而不是利潤，不排除出現(xiàn)大規(guī)模房企計提跌價準備,�,！表f傳軍表示。
/雅居樂/ 明年2月之前停止購地
雅居樂于近日也表示將暫停拿地,，并下調(diào)部分項目售價,。雖然去年曾憑海南清水灣項目就豪取100億元的銷售額，但今年形勢大變,，業(yè)績過度依賴個別項目的雅居樂顯然要面對更大考驗,。
據(jù)報道，雅居樂地產(chǎn)副總裁劉錫華近日表示,，雅居樂將停止或削減部分在建項目的規(guī)模,，以降低建設支出。此外,，雅居樂還將選擇性地下調(diào)部分項目的售價,，并降價出售部分項目的尾盤房,。
今年10月，雅居樂實現(xiàn)合約銷售金額約33億元,，合約銷售面積約29萬平方米,。前10月，雅居樂實現(xiàn)合約銷售金額262億元,，僅完成全年370億目標的7成,。
而雅居樂相當倚重的海南清水灣項目恐怕難以完成今年的銷售任務。數(shù)據(jù)顯示,，前10月,，清水灣合計銷售67億元，距離100億元的目標尚有差距,。
按照其半年報披露的數(shù)據(jù),，截至上半年，包括海南清水灣和廣州,、中山在內(nèi)的項目合計貢獻了超過60%的銷售額,。就下半年力推的項目來看，大部分位于廣州,、中山,、佛山等區(qū)域，目前這三大城市均陷入“限購”或“限價”,，成交情況難言樂觀,。
將售價調(diào)低的同時，劉錫華表示雅居樂至少在明年2月份之前將停止購地,，未來的情勢如何,，還有待春節(jié)后再作評估。公開數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，雅居樂僅拿出15億元拿地，與去年相比,，拿地節(jié)奏明顯放緩,。亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓認為，雅居樂此舉的目的是減少現(xiàn)金外流,，穩(wěn)定資金鏈,。申銀萬國報告指出，其預算期末雅居樂的現(xiàn)金余額將降至28億元,，而凈負債率將上升至83%,。
高盛近日發(fā)布報告顯示，由于雅居樂最近項目預售較預期差，分別降低其2011~2013年預測合約銷售9%,、13%和10%至310億元、300億元及340億元人民幣,。
/綠城中國/ 有意出售足球俱樂部
綠城中國曾經(jīng)是對市場最為樂觀的房企,。綠城也因此在上半年銷售不理想的情況下，依然積極拿地,，僅上半年所購土地金額就達111.6億元,。甚至在10月份，綠城依然在山東營口拿地,，總金額達到34.5億元,。
進入下半年，綠城屢次傳出資金吃緊的消息,，卻多次被綠城否認,。然而，日前卻傳出綠城將有意轉(zhuǎn)讓杭州綠城足球俱樂部的消息,。綠城中國有關人士也確認上述消息的真實性,。對于創(chuàng)辦了12年的綠城足球俱樂部，董事長宋衛(wèi)平一直有很深的感情,。在綠城遭遇危難的時候,，宋衛(wèi)平都沒有放棄足球。在2008年綠城幾乎被收購的情況下,，足球也沒有被宋衛(wèi)平放棄,。
當前，綠城或許到了最困難的時期,。事實上,，盡管10月份的信貸有所放松，但高端住宅市場卻寒意依舊,。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示,，11月前21天上海市5萬元/平方米以上的新建豪宅累計成交46套，較10月同期下降26.9%,。豪宅成交近3個月環(huán)比呈現(xiàn)下跌,。很多高端住宅的開發(fā)商都表示，由于目前市場的不確定,，項目正在不斷延后開盤時間,。
/龍湖地產(chǎn)/ “富人”也過緊日子
在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)，龍湖絕對可以算得上資金充裕,。在“搶收”華東計劃完成后,，龍湖所擁有的現(xiàn)金已經(jīng)達到126億元。龍湖還是目前行業(yè)內(nèi)少數(shù)沒有通過高息信托融資的地產(chǎn)商之一，標普和穆迪因此把龍湖評定為償債能力最強的內(nèi)地房企,。
但這樣的行業(yè)“富人”現(xiàn)在的日子依然過得“緊巴巴”,。在杭州，龍湖香醍溪岸的首次亮相,，使當?shù)厥袌龆嗄陙淼谝淮纬霈F(xiàn)5000多元/平方米的銷售均價,；在北京，龍湖時代天街的簽約均價只有1萬元/平方米出頭,。
同時,，龍湖在土地市場也大量壓縮開支，9月至今,，龍湖僅在青島以5.1億元獲得一幅低密度的住宅地塊,。而在7月底8月初，龍湖在重慶,、上海,、青島三地的拿地投入達到了50億元左右。此前,，龍湖地產(chǎn)一位高層在接受采訪時表示,，年內(nèi)龍湖將謹慎拿地。
種種跡象表明,，龍湖地產(chǎn)是在大量儲備現(xiàn)金“過冬”,，公司對明年樓市預期并不樂觀。龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士證實,，集團對明年的市場確實比較悲觀,，在大量儲備現(xiàn)金。龍湖一位內(nèi)部人士認為,，以接近成本的低價賣房,，并不會讓龍湖賣虧了。因為從目前的走勢看,，明年的樓市甚至很難賣到今年的這個價,。
不過，龍湖對未來市場的悲觀預計,，并不會影響其在市場回暖后迅速取得佳績,。以目前龍湖所擁有的土地儲備，一旦市場回暖,，龍湖能在極短時間內(nèi)開發(fā),、供應。
在整個行業(yè)內(nèi),，擁有大量現(xiàn)金,，但仍然對市場悲觀的開發(fā)商仍不在少數(shù),。和龍湖地產(chǎn)同時在上海降價銷售的中國海外就是其中的一家。此外,，路勁基建旗下房地產(chǎn)項目也在北京積極促銷,，爭取快速回籠資金。這些房地產(chǎn)公司都用行動向外界展示,，他們對明年市場的預測并不樂觀,。
/佳兆業(yè)/ 拿地減速 二三線擴張或放緩
近日，佳兆業(yè)高層連續(xù)開了多次內(nèi)部會議討論明年市場策略和銷售計劃,。“目前資金鏈沒有問題,，完全能夠保證我們的開發(fā),，但是是否繼續(xù)拿地，要慎重考慮,�,！奔颜讟I(yè)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
10月,，佳兆業(yè)加速推盤,，在成都、株洲,、江陰等城市推出7個樓盤,，銷售面積近41.8萬平方米。
此前,，以城市舊改著稱的佳兆業(yè)在業(yè)界少有被提及,。去年佳兆業(yè)首次擠入百億軍團，全年銷售額達到101億元,，由此成為樓市新生地產(chǎn)勢力,。今年佳兆業(yè)發(fā)展更迅速，由于采取快速拿地,、快速開發(fā),、快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略，前10個月佳兆業(yè)實現(xiàn)累計合約銷售額122億元,，同比增長58%,，完成今年年度任務目標81%，直追招商地產(chǎn)的138億,。
自從2009年底與恒大,、龍湖同期赴港上市之后，佳兆業(yè)發(fā)展迅速,。由于三家企業(yè)都采取了快速周轉(zhuǎn)的銷售模式,，而被業(yè)界合稱為“三個火槍手”。
從2010年下半年開始，北上廣深一線大城市被限購政策制約,，聞聲先動的佳兆業(yè)迅速在二,、三線城市拿地布局，其擴張速度令業(yè)界側(cè)目,。2010年9月15日,，佳兆業(yè)在江蘇成功競得太倉地塊；2010年10月一個月之內(nèi),，佳兆業(yè)在廣州,、佛山市、江陰市,、順德等城市連續(xù)拿地,，并同期進入全國多個內(nèi)地城市，涉及總投資額達52.28億元,，占佳兆業(yè)上市以來在二,、三線城市總投資的46.7%。今年上半年,，佳兆業(yè)繼續(xù)在二,、三線城市擴張，并在大連,、沈陽,、武漢、長沙等城市連拿下20多幅地塊,，涉及總投資達59.5億元,，占佳兆業(yè)在二、三線城市總投資的53.23%,。目前,，佳兆業(yè)已進入全國29個城市，擁有逾60個不同項目,，土地儲備面積高達2400萬平方米,。
在當前地產(chǎn)行業(yè)進入嚴冬之際，佳兆業(yè)這個“火槍手”也不得不對擴張減速,�,！懊髂甑男问胶車谰晕覀儠档湍玫厮俣�,，發(fā)展的速度肯定沒有今年快”,，佳兆業(yè)內(nèi)部人士稱。
/萬科/ 現(xiàn)金為王 謹慎拿地
11月11日,，萬科總裁郁亮面對全國近70家媒體表達了萬科的過冬之道,，“快速周轉(zhuǎn),，現(xiàn)金為王，謹慎拿地,�,！�
11月，萬科為了回籠資金,，在深圳,、上海、北京等地加大樓盤促銷力度,。目前,，萬科進行合理降價的銷售力度依舊不減。
萬科公布數(shù)據(jù)顯示,，10月份萬科實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米,，銷售金額103.4億元，同比分別下降23%和33%,。盡管今年前10個月,，萬科已經(jīng)實現(xiàn)的合同銷售額為1074.3億元,，已逼近去年全年銷售業(yè)績,，但離年初制定的1400億元的銷售目標還有一定距離。深圳萬科公司旗下項目金域緹香也將于11月推出每平方米均價萬元左右的精裝修房源,，比此前開盤價每平方米優(yōu)惠約1000元左右,，降價幅度約為10%。
正如郁亮所說,，“房地產(chǎn)業(yè)下半場到了,，房企贏得下半場的技能不同，沒有任何發(fā)展商在下半場可以穩(wěn)操勝券,�,！�
對于拿地策略，萬科也開始變得謹慎,。9月,，萬科一口氣在北京拿下三塊地，8,、9月在全國耗資近70億元,，拿下10個項目，而10月萬科新增項目僅2個,。對此,，中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉認為，“萬科不會再盲目拿地,，會考慮城市布局和與產(chǎn)品結(jié)構相匹配,�,！�
另外，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化建造方式已經(jīng)在北京,、上海,、深圳、無錫等項目中應用,，并實現(xiàn)了180萬平方米的工業(yè)化建筑規(guī)模,。“2014年萬科完全實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化,，到2015年萬科不會再用傳統(tǒng)的施工方法,，預計那時候一年的開工量將在1300萬~1500萬平方米�,！庇袅练Q,。在業(yè)界看來，這也是萬科降低開發(fā)成本的轉(zhuǎn)型之作,。
/招商地產(chǎn)/ 降價消化存貨
今年前10月,，招商地產(chǎn)僅完成銷售額138億元，離今年200億元的銷售目標還差30%,。進入四季度,，招商地產(chǎn)一方面加快了推盤節(jié)奏，另一方面采取低價入市的促銷策略,，以求消化存貨,。
10月29日，位于深圳寶安西鄉(xiāng)街道辦的招商果嶺以比周邊樓盤低6000元/平方米的價格入市,，開盤價為1.7萬元/平方米左右,。11月7日招商果嶺再次突襲開盤，再次推出464套房進行網(wǎng)上銷售,，折扣均價僅為12100元/平方米,。目前，招商果嶺均價在1.6萬元/平方米左右,。
10日之內(nèi),，兩度突襲開盤，創(chuàng)下今年招商地產(chǎn)在深圳開盤項目的最短間隔時間記錄,。
11月8日,，招商地產(chǎn)另一個深圳樓盤招商觀園二期開盤，均價從6月份的1.4萬元/平方米左右降到1.2萬元/平方米,。今年6月,，招商觀園首批項目開盤，開盤價同樣比周邊樓盤低3000元/平方米左右,。
招商地產(chǎn)出人意料的“低價入市”策略,，讓同區(qū)域其他開發(fā)商驚詫不已,。“招商觀園開盤價如此之低,，讓其競爭對手金地天悅灣壓力很大,。”深圳一業(yè)內(nèi)人士稱,。據(jù)悉,，同區(qū)域的金地天悅灣以高端別墅為主，目前定價在2.5萬元/平方米左右,。
實際上,，由于萬科“萬團大戰(zhàn)”引領了下半年來深圳樓市降價潮，11月深圳樓市“降”聲一片,。招商地產(chǎn)在四季度突襲降價,，主要在于樓市成交低迷下的銷售壓力。
一邊是降價出貨,，一邊卻是可能乘土地市場低谷時期增加土地儲備,，業(yè)界預期招商地產(chǎn)增加土地儲備的需求仍然強烈。
據(jù)公告顯示,，截至9月底,，招商地產(chǎn)在全國累計拿地5個項目，總耗資42.68億元,，累計總建筑面積為93萬平方米,，超過了去年全年87萬平方米的新增土地儲備,。
今年前三季度招商地產(chǎn)新的開工面積是211萬平方米,，其開工速度超過土地儲備新增速度。而從2009年以來,，招商地產(chǎn)的土地儲備都保持在千萬平方米左右,。
在拿地資金方面，招商地產(chǎn)更是“不差錢”,。三季報顯示,，招商地產(chǎn)目前持有貨幣資金123.47億元，相比半年報末提高37.67%,。但招商地產(chǎn)董秘劉寧日前接受媒體采訪時卻表示,，目前還不算最佳拿地時機。
