種種跡象表明，明年開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表可能會(huì)比今年更難看，因?yàn)檫@些公司明年的財(cái)報(bào),，很大程度上將是今年業(yè)績(jī)的反映。如果調(diào)控延續(xù),，開發(fā)商后年的業(yè)績(jī)也不會(huì)樂觀。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，10月份全國70個(gè)大中城市中,，有34個(gè)城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，平均環(huán)比下降0.14%,。其中北上廣深一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面下降,，降幅分別為0.1%,、0.3%、0.2%,、0.1%,。
隨著房?jī)r(jià)下行，過去兩年高價(jià)拿地的上市房企或面臨毛利率下降,，部分項(xiàng)目虧損壓力增加,。盡管三季度未見房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，但有開發(fā)商財(cái)務(wù)人士預(yù)測(cè),，如果調(diào)控持續(xù),，明年樓市將面臨“寒冬”。屆時(shí),，房企優(yōu)先保護(hù)現(xiàn)金流而非利潤(rùn),，不排除房企作出大規(guī)模計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。
中國指數(shù)研究院華南分院市場(chǎng)研究總監(jiān)林建暉分析認(rèn)為,，“作出跌價(jià)準(zhǔn)備將對(duì)上市公司利潤(rùn)和股價(jià)產(chǎn)生影響,，目前未出現(xiàn)房企大規(guī)模計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備,�,！彪m然現(xiàn)在房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定下跌，但大多數(shù)開發(fā)商仍在死扛房?jī)r(jià),，降價(jià)幅度仍不大,。林建暉稱，“房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備可能會(huì)被放到2012年,�,！�
開發(fā)商對(duì)高價(jià)拿地項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)行情仍然保持謹(jǐn)慎樂觀。如金地2009年出資160億元在上海,、武漢,、天津、深圳,、佛山等城市拿地270多萬平方米,，總建筑開發(fā)面積達(dá)500萬平方米。這些項(xiàng)目地塊被金地用于天鏡,、褐石,、世家、名仕四大豪宅產(chǎn)品系列開發(fā),，也于今年在全國推廣,。
盡管高端樓盤在今年市場(chǎng)行情下面臨銷售困局，但金地集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍向記者表示,，“金地的定價(jià)策略是隨行就市,，一些稀缺資源項(xiàng)目仍不會(huì)變動(dòng),。”韋傳軍表示,，2009年初拿地的樓面均價(jià)只有3000多元/平方米,，即便降價(jià)銷售，預(yù)期仍有30%的毛利潤(rùn),，離計(jì)提減值準(zhǔn)備還有一定空間,。
同樣開發(fā)高端住宅產(chǎn)品為主的世茂、綠城等項(xiàng)目面臨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn),�,！叭裘髂攴�?jī)r(jià)出現(xiàn)大規(guī)模跌價(jià)的預(yù)期強(qiáng)烈，必然會(huì)刺激房地產(chǎn)企業(yè)今年低價(jià)賣樓,，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間也將大幅壓縮,。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為,，庫存的增加會(huì)導(dǎo)致房企明年在建項(xiàng)目進(jìn)程的拖延,。
對(duì)此，韋傳軍認(rèn)為,，明年市場(chǎng)行情比今年“更冷”,。在此情況下，房企是否會(huì)出現(xiàn)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備,，要看市場(chǎng)情況,。他分析稱，如果調(diào)控持續(xù),，一些行業(yè)公司因?yàn)橘Y金困難,，降價(jià)幅度會(huì)更大，從而帶動(dòng)行業(yè)新的降價(jià)潮,�,！皩脮r(shí)，房企會(huì)選擇優(yōu)先保全現(xiàn)金流,，而不是利潤(rùn),，不排除出現(xiàn)大規(guī)模房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備�,！表f傳軍表示,。
/雅居樂/ 明年2月之前停止購地
雅居樂于近日也表示將暫停拿地，并下調(diào)部分項(xiàng)目售價(jià),。雖然去年曾憑海南清水灣項(xiàng)目就豪取100億元的銷售額,，但今年形勢(shì)大變，業(yè)績(jī)過度依賴個(gè)別項(xiàng)目的雅居樂顯然要面對(duì)更大考驗(yàn)。
據(jù)報(bào)道,，雅居樂地產(chǎn)副總裁劉錫華近日表示,，雅居樂將停止或削減部分在建項(xiàng)目的規(guī)模，以降低建設(shè)支出,。此外,，雅居樂還將選擇性地下調(diào)部分項(xiàng)目的售價(jià)，并降價(jià)出售部分項(xiàng)目的尾盤房,。
今年10月,，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約33億元，合約銷售面積約29萬平方米,。前10月,，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售金額262億元，僅完成全年370億目標(biāo)的7成,。
而雅居樂相當(dāng)倚重的海南清水灣項(xiàng)目恐怕難以完成今年的銷售任務(wù),。數(shù)據(jù)顯示，前10月,，清水灣合計(jì)銷售67億元,，距離100億元的目標(biāo)尚有差距。
按照其半年報(bào)披露的數(shù)據(jù),，截至上半年,，包括海南清水灣和廣州、中山在內(nèi)的項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)了超過60%的銷售額,。就下半年力推的項(xiàng)目來看,，大部分位于廣州,、中山,、佛山等區(qū)域，目前這三大城市均陷入“限購”或“限價(jià)”,，成交情況難言樂觀,。
將售價(jià)調(diào)低的同時(shí)，劉錫華表示雅居樂至少在明年2月份之前將停止購地,，未來的情勢(shì)如何,，還有待春節(jié)后再作評(píng)估。公開數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，雅居樂僅拿出15億元拿地，與去年相比,，拿地節(jié)奏明顯放緩,。亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，雅居樂此舉的目的是減少現(xiàn)金外流，穩(wěn)定資金鏈,。申銀萬國報(bào)告指出,，其預(yù)算期末雅居樂的現(xiàn)金余額將降至28億元，而凈負(fù)債率將上升至83%,。
高盛近日發(fā)布報(bào)告顯示,，由于雅居樂最近項(xiàng)目預(yù)售較預(yù)期差，分別降低其2011~2013年預(yù)測(cè)合約銷售9%,、13%和10%至310億元,、300億元及340億元人民幣。
/綠城中國/ 有意出售足球俱樂部
綠城中國曾經(jīng)是對(duì)市場(chǎng)最為樂觀的房企,。綠城也因此在上半年銷售不理想的情況下,，依然積極拿地，僅上半年所購?fù)恋亟痤~就達(dá)111.6億元,。甚至在10月份,，綠城依然在山東營口拿地，總金額達(dá)到34.5億元,。
進(jìn)入下半年,，綠城屢次傳出資金吃緊的消息，卻多次被綠城否認(rèn),。然而,，日前卻傳出綠城將有意轉(zhuǎn)讓杭州綠城足球俱樂部的消息。綠城中國有關(guān)人士也確認(rèn)上述消息的真實(shí)性,。對(duì)于創(chuàng)辦了12年的綠城足球俱樂部,，董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平一直有很深的感情。在綠城遭遇危難的時(shí)候,，宋衛(wèi)平都沒有放棄足球,。在2008年綠城幾乎被收購的情況下，足球也沒有被宋衛(wèi)平放棄,。
當(dāng)前,，綠城或許到了最困難的時(shí)期。事實(shí)上,，盡管10月份的信貸有所放松,，但高端住宅市場(chǎng)卻寒意依舊。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示,，11月前21天上海市5萬元/平方米以上的新建豪宅累計(jì)成交46套,，較10月同期下降26.9%。豪宅成交近3個(gè)月環(huán)比呈現(xiàn)下跌,。很多高端住宅的開發(fā)商都表示,，由于目前市場(chǎng)的不確定,，項(xiàng)目正在不斷延后開盤時(shí)間。
/龍湖地產(chǎn)/ “富人”也過緊日子
在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè),，龍湖絕對(duì)可以算得上資金充裕,。在“搶收”華東計(jì)劃完成后，龍湖所擁有的現(xiàn)金已經(jīng)達(dá)到126億元,。龍湖還是目前行業(yè)內(nèi)少數(shù)沒有通過高息信托融資的地產(chǎn)商之一,，標(biāo)普和穆迪因此把龍湖評(píng)定為償債能力最強(qiáng)的內(nèi)地房企。
但這樣的行業(yè)“富人”現(xiàn)在的日子依然過得“緊巴巴”,。在杭州,，龍湖香醍溪岸的首次亮相，使當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)多年來第一次出現(xiàn)5000多元/平方米的銷售均價(jià),；在北京,，龍湖時(shí)代天街的簽約均價(jià)只有1萬元/平方米出頭。
同時(shí),，龍湖在土地市場(chǎng)也大量壓縮開支,，9月至今，龍湖僅在青島以5.1億元獲得一幅低密度的住宅地塊,。而在7月底8月初,，龍湖在重慶、上海,、青島三地的拿地投入達(dá)到了50億元左右,。此前，龍湖地產(chǎn)一位高層在接受采訪時(shí)表示,，年內(nèi)龍湖將謹(jǐn)慎拿地,。
種種跡象表明，龍湖地產(chǎn)是在大量?jī)?chǔ)備現(xiàn)金“過冬”,，公司對(duì)明年樓市預(yù)期并不樂觀,。龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士證實(shí)，集團(tuán)對(duì)明年的市場(chǎng)確實(shí)比較悲觀,，在大量?jī)?chǔ)備現(xiàn)金,。龍湖一位內(nèi)部人士認(rèn)為，以接近成本的低價(jià)賣房,，并不會(huì)讓龍湖賣虧了。因?yàn)閺哪壳暗淖邉?shì)看,，明年的樓市甚至很難賣到今年的這個(gè)價(jià),。
不過，龍湖對(duì)未來市場(chǎng)的悲觀預(yù)計(jì),，并不會(huì)影響其在市場(chǎng)回暖后迅速取得佳績(jī),。以目前龍湖所擁有的土地儲(chǔ)備，一旦市場(chǎng)回暖，龍湖能在極短時(shí)間內(nèi)開發(fā),、供應(yīng),。
在整個(gè)行業(yè)內(nèi)，擁有大量現(xiàn)金,，但仍然對(duì)市場(chǎng)悲觀的開發(fā)商仍不在少數(shù),。和龍湖地產(chǎn)同時(shí)在上海降價(jià)銷售的中國海外就是其中的一家。此外,，路勁基建旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目也在北京積極促銷,，爭(zhēng)取快速回籠資金。這些房地產(chǎn)公司都用行動(dòng)向外界展示,，他們對(duì)明年市場(chǎng)的預(yù)測(cè)并不樂觀,。
/佳兆業(yè)/ 拿地減速 二三線擴(kuò)張或放緩
近日，佳兆業(yè)高層連續(xù)開了多次內(nèi)部會(huì)議討論明年市場(chǎng)策略和銷售計(jì)劃,�,！澳壳百Y金鏈沒有問題，完全能夠保證我們的開發(fā),，但是是否繼續(xù)拿地,，要慎重考慮�,！奔颜讟I(yè)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,。
10月，佳兆業(yè)加速推盤,，在成都,、株洲、江陰等城市推出7個(gè)樓盤,，銷售面積近41.8萬平方米,。
此前，以城市舊改著稱的佳兆業(yè)在業(yè)界少有被提及,。去年佳兆業(yè)首次擠入百億軍團(tuán),，全年銷售額達(dá)到101億元，由此成為樓市新生地產(chǎn)勢(shì)力,。今年佳兆業(yè)發(fā)展更迅速,，由于采取快速拿地、快速開發(fā),、快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略,，前10個(gè)月佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額122億元，同比增長(zhǎng)58%,，完成今年年度任務(wù)目標(biāo)81%,，直追招商地產(chǎn)的138億,。
自從2009年底與恒大、龍湖同期赴港上市之后,，佳兆業(yè)發(fā)展迅速,。由于三家企業(yè)都采取了快速周轉(zhuǎn)的銷售模式，而被業(yè)界合稱為“三個(gè)火槍手”,。
從2010年下半年開始,，北上廣深一線大城市被限購政策制約，聞聲先動(dòng)的佳兆業(yè)迅速在二,、三線城市拿地布局,，其擴(kuò)張速度令業(yè)界側(cè)目。2010年9月15日,，佳兆業(yè)在江蘇成功競(jìng)得太倉地塊,；2010年10月一個(gè)月之內(nèi)，佳兆業(yè)在廣州,、佛山市,、江陰市、順德等城市連續(xù)拿地,，并同期進(jìn)入全國多個(gè)內(nèi)地城市,，涉及總投資額達(dá)52.28億元，占佳兆業(yè)上市以來在二,、三線城市總投資的46.7%,。今年上半年，佳兆業(yè)繼續(xù)在二,、三線城市擴(kuò)張,，并在大連、沈陽,、武漢,、長(zhǎng)沙等城市連拿下20多幅地塊，涉及總投資達(dá)59.5億元,，占佳兆業(yè)在二,、三線城市總投資的53.23%。目前,，佳兆業(yè)已進(jìn)入全國29個(gè)城市,，擁有逾60個(gè)不同項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積高達(dá)2400萬平方米,。
在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)冬之際,，佳兆業(yè)這個(gè)“火槍手”也不得不對(duì)擴(kuò)張減速�,！懊髂甑男问胶車�(yán)峻,，所以我們會(huì)降低拿地速度，發(fā)展的速度肯定沒有今年快”,，佳兆業(yè)內(nèi)部人士稱,。
/萬科/ 現(xiàn)金為王 謹(jǐn)慎拿地
11月11日，萬科總裁郁亮面對(duì)全國近70家媒體表達(dá)了萬科的過冬之道,，“快速周轉(zhuǎn),，現(xiàn)金為王，謹(jǐn)慎拿地,�,！�
11月，萬科為了回籠資金,，在深圳,、上海、北京等地加大樓盤促銷力度,。目前,，萬科進(jìn)行合理降價(jià)的銷售力度依舊不減。
萬科公布數(shù)據(jù)顯示,，10月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米,，銷售金額103.4億元，同比分別下降23%和33%,。盡管今年前10個(gè)月,，萬科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的合同銷售額為1074.3億元，已逼近去年全年銷售業(yè)績(jī),，但離年初制定的1400億元的銷售目標(biāo)還有一定距離,。深圳萬科公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出每平方米均價(jià)萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價(jià)每平方米優(yōu)惠約1000元左右,，降價(jià)幅度約為10%,。
正如郁亮所說，“房地產(chǎn)業(yè)下半場(chǎng)到了,，房企贏得下半場(chǎng)的技能不同,，沒有任何發(fā)展商在下半場(chǎng)可以穩(wěn)操勝券�,！�
對(duì)于拿地策略,，萬科也開始變得謹(jǐn)慎。9月,，萬科一口氣在北京拿下三塊地,，8、9月在全國耗資近70億元,，拿下10個(gè)項(xiàng)目,，而10月萬科新增項(xiàng)目?jī)H2個(gè),。對(duì)此，中國指數(shù)研究院華南分院市場(chǎng)研究總監(jiān)林建暉認(rèn)為,，“萬科不會(huì)再盲目拿地,，會(huì)考慮城市布局和與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相匹配�,！�
另外,，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化建造方式已經(jīng)在北京、上海,、深圳,、無錫等項(xiàng)目中應(yīng)用，并實(shí)現(xiàn)了180萬平方米的工業(yè)化建筑規(guī)模,�,！�2014年萬科完全實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，到2015年萬科不會(huì)再用傳統(tǒng)的施工方法,，預(yù)計(jì)那時(shí)候一年的開工量將在1300萬~1500萬平方米,。”郁亮稱,。在業(yè)界看來,，這也是萬科降低開發(fā)成本的轉(zhuǎn)型之作。
/招商地產(chǎn)/ 降價(jià)消化存貨
今年前10月,，招商地產(chǎn)僅完成銷售額138億元,，離今年200億元的銷售目標(biāo)還差30%。進(jìn)入四季度,，招商地產(chǎn)一方面加快了推盤節(jié)奏,，另一方面采取低價(jià)入市的促銷策略，以求消化存貨,。
10月29日,，位于深圳寶安西鄉(xiāng)街道辦的招商果嶺以比周邊樓盤低6000元/平方米的價(jià)格入市，開盤價(jià)為1.7萬元/平方米左右,。11月7日招商果嶺再次突襲開盤,，再次推出464套房進(jìn)行網(wǎng)上銷售，折扣均價(jià)僅為12100元/平方米,。目前,，招商果嶺均價(jià)在1.6萬元/平方米左右。
10日之內(nèi),，兩度突襲開盤,，創(chuàng)下今年招商地產(chǎn)在深圳開盤項(xiàng)目的最短間隔時(shí)間記錄。
11月8日，招商地產(chǎn)另一個(gè)深圳樓盤招商觀園二期開盤,，均價(jià)從6月份的1.4萬元/平方米左右降到1.2萬元/平方米,。今年6月，招商觀園首批項(xiàng)目開盤,，開盤價(jià)同樣比周邊樓盤低3000元/平方米左右,。
招商地產(chǎn)出人意料的“低價(jià)入市”策略,，讓同區(qū)域其他開發(fā)商驚詫不已,。“招商觀園開盤價(jià)如此之低,，讓其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金地天悅灣壓力很大,。”深圳一業(yè)內(nèi)人士稱,。據(jù)悉,，同區(qū)域的金地天悅灣以高端別墅為主，目前定價(jià)在2.5萬元/平方米左右,。
實(shí)際上,，由于萬科“萬團(tuán)大戰(zhàn)”引領(lǐng)了下半年來深圳樓市降價(jià)潮，11月深圳樓市“降”聲一片,。招商地產(chǎn)在四季度突襲降價(jià),，主要在于樓市成交低迷下的銷售壓力。
一邊是降價(jià)出貨,，一邊卻是可能乘土地市場(chǎng)低谷時(shí)期增加土地儲(chǔ)備,，業(yè)界預(yù)期招商地產(chǎn)增加土地儲(chǔ)備的需求仍然強(qiáng)烈。
據(jù)公告顯示,，截至9月底,，招商地產(chǎn)在全國累計(jì)拿地5個(gè)項(xiàng)目，總耗資42.68億元,，累計(jì)總建筑面積為93萬平方米,，超過了去年全年87萬平方米的新增土地儲(chǔ)備。
今年前三季度招商地產(chǎn)新的開工面積是211萬平方米,，其開工速度超過土地儲(chǔ)備新增速度,。而從2009年以來，招商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備都保持在千萬平方米左右,。
在拿地資金方面,，招商地產(chǎn)更是“不差錢”。三季報(bào)顯示,，招商地產(chǎn)目前持有貨幣資金123.47億元,，相比半年報(bào)末提高37.67%。但招商地產(chǎn)董秘劉寧日前接受媒體采訪時(shí)卻表示,，目前還不算最佳拿地時(shí)機(jī),。
