開發(fā)商兩極分化
七月流火，中房信聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》顯示,，品牌開發(fā)商同樣熱辣燙手,。今年上半年房企銷售金額前十的門檻為155.5億元，比去年上半年增幅達(dá)48%,。銷售過百億的企業(yè)數(shù)量猛增，甚至有7家的業(yè)績超過200億元,。這些都是歷史新高,。
但如果從各大城市的房地產(chǎn)銷售來看，今年的數(shù)據(jù)并不十分理想,。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，剛過去的6月份，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的30個(gè)城市中,，逾八成成交量下跌,，有4個(gè)城市成交量跌幅超過40%。今年上半年,，20個(gè)主要城市中有超過一半的城市新房成交量下跌,，其中�,？诘某山涣拷捣畲螅^60%,。
在重點(diǎn)城市中,，成都、深圳,、天津,、上海成交面積同比2010年上半年略有上升，例如今年上半年深圳新建商品住宅成交面積為137.25萬平方米,，同比上漲8.47%,。其余4城市皆低于去年同期水平。而且各大城市成交量曲線也都呈現(xiàn)一致規(guī)律,，一二月樓市成交量迅速放大,，但到了3月初陸續(xù)實(shí)施調(diào)控細(xì)則后，成交逐漸走低,，四五月成交走到谷底,，6月則繼續(xù)在低位徘徊。
一方面是企業(yè)業(yè)績繼續(xù)飆升,，另一方面是市場開始逐步走低,。唯一的答案是強(qiáng)者恒強(qiáng)、兩級分化的情況在今年尤為明顯,。
而房地產(chǎn)行業(yè)的集中趨勢,，讓調(diào)控的作用并不僅僅體現(xiàn)在房價(jià)上�,！艾F(xiàn)在的確是很難獲得貸款,，但有可以獲得銀行青睞的企業(yè)�,！敝槿且患业胤椒康禺a(chǎn)企業(yè)的董事長向記者表示,，這樣的背景下，開發(fā)商寧愿將項(xiàng)目整體打包出讓,，也不愿把項(xiàng)目建成后再打折出讓,。
他告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，現(xiàn)在他們正與萬科商談東莞一項(xiàng)目的并購事宜,。原因很簡單,，“我們沒錢，但萬科有啊,。”6月30日,，五礦建設(shè)發(fā)布公告稱,，其附屬公司廊坊曠世基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，將向北京萬科提供1.55億元的一年期貸款。北京萬科實(shí)際上是廊坊曠世基業(yè)另一股東,。這是萬科眾多資本騰挪術(shù)的一項(xiàng),，從嚴(yán)苛調(diào)控政策出臺(tái)的4月起，萬科及其下屬公司先后為其在深圳,、上海,、東莞、長春等地的7個(gè)項(xiàng)目提供了共38.7億元的貸款擔(dān)保,。萬科的公告顯示,，截至5月底，公司擔(dān)保余額為83.22億元,，其中為其控股子公司提供的擔(dān)保余額72.81億元,，為聯(lián)營公司或合營公司提供的擔(dān)保余額10.41億元。
可見,，盡管調(diào)控嚴(yán)苛,，但萬科這類巨鱷，上半年在取得銀行開發(fā)貸上并無太大難度,。
萬科并非孤例,，今年上半年內(nèi)品牌房企業(yè)績飆升，其畫外音是今年房地產(chǎn)并購的大幅增加,。今年一季度,，清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，前三月房地產(chǎn)行業(yè)就完成了32起并購案例,，超過了2009年全年的并購數(shù)量,。而四五月這種并購效應(yīng)并無停歇的跡象，兩月間房企之間土地,、項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等案例就超過20宗,。今年前5個(gè)月，不完全統(tǒng)計(jì)就有超過50宗并購案例,。
下半年庫存壓力漸現(xiàn)
“下半年競爭壓力大,，現(xiàn)在加快入市�,！鄙钲谝豁�(xiàng)目的開發(fā)商表示,，他們將原定在8月下旬開盤的項(xiàng)目提前到7月中。其實(shí)從6月開始,，深圳就出現(xiàn)了一波供應(yīng)潮,。特別是到了6月底，據(jù)深圳某網(wǎng)站的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，6月最后一周,，深圳有5大樓盤開盤或加推,，忽然間有近千套房源涌入市場，可謂是調(diào)控以來之首見,。
但如果從“下半年競爭壓力”空前的角度看,，深圳是一線城市中庫存最少者。5月15日,，深圳商品房市場可售套數(shù)為2.97萬套,，僅為歷史峰值的一半。數(shù)據(jù)顯示,，深圳商品房庫存在2009年3月為5萬套,，至去年年底下降為3.5萬套，直至今年5月的不足3萬套,，一直呈現(xiàn)遞減態(tài)勢,。5月中旬，深圳住宅的可售套數(shù)為2.05萬套,，僅僅需要8個(gè)月時(shí)間即可銷售一空,。
隨著6月供應(yīng)的突然放大，供不應(yīng)求的局面忽然大幅度變化,。截至7月4日,，深圳全市一手住宅的可售套數(shù)為3.06萬套，以當(dāng)天成交88套的速度看,，去庫存的時(shí)間變?yōu)?1.6個(gè)月,。
與深圳一衣帶水的廣州同樣面臨庫存迅速增加的壓力，來自合富輝煌和中原地產(chǎn)兩家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，今年下半年廣州十區(qū)預(yù)計(jì)將推出新增商品住宅供應(yīng)量約4萬套,，環(huán)比上半年增加近一倍；與去年下半年的37098套相比,，增長約8%,。據(jù)官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，6月30日,，廣州十區(qū)兩市一手房可售存貨35302套,。
兩者相加，廣州下半年可售住宅高達(dá)7.5萬套,。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示,，自從廣州出臺(tái)限購政策后，供應(yīng)量一直呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢,，限購出臺(tái)后一月新增供應(yīng)套數(shù)為3605套,，第二個(gè)月新增供應(yīng)套數(shù)增加為6851套,，第三個(gè)月稍有回落新增供應(yīng)套數(shù)則為6004套，但第四個(gè)月的新增供應(yīng)套數(shù)又增加為7396套,，環(huán)比增長23%,。
廣州6月成交量為6670套,，按此計(jì)算,，廣州下半年去庫存的時(shí)間也超過11個(gè)月。
同樣的情況在北京,、上海也表現(xiàn)明顯,。北京6月供應(yīng)套數(shù)為9170套，簽約套數(shù)為6490套,，供需比為1.4∶1,。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海新建住宅的存量面積已達(dá)到850.17萬平方米,。這個(gè)存量比2008年同期樓市低迷之際的750萬平方米的商品住宅存量還大,，創(chuàng)下三年來新高。
國信證券對房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況的跟蹤報(bào)告顯示,，截止到2011年6月26日,，多個(gè)主要城市的庫存量同比大幅攀升。國信數(shù)據(jù)顯示,，北京商品房可售套數(shù)達(dá)到771908套,，同比上升21%；上�,？墒厶讛�(shù)為52545套,，同比上升27.7%；而在青島,、南京,、蘇州、廈門等幾個(gè)二線城市,，可售套數(shù)同比增幅更是高達(dá)43%,、37%、47%,、81%,。
“關(guān)鍵是現(xiàn)在供應(yīng)增加的速度在加快，這讓我們不得不改變策略,，先于市場做反應(yīng),。”上述深圳的開發(fā)商表示,。但他沒有解釋“先于市場做反應(yīng)”是否就是調(diào)低房價(jià),。