開發(fā)商兩極分化
七月流火，中房信聯(lián)合中國房地產測評中心發(fā)布的《2011年上半年中國房地產企業(yè)銷售排行榜》顯示,，品牌開發(fā)商同樣熱辣燙手,。今年上半年房企銷售金額前十的門檻為155.5億元,，比去年上半年增幅達48%,。銷售過百億的企業(yè)數(shù)量猛增，甚至有7家的業(yè)績超過200億元,。這些都是歷史新高,。
但如果從各大城市的房地產銷售來看,，今年的數(shù)據(jù)并不十分理想,。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，剛過去的6月份,，該機構監(jiān)測的30個城市中,，逾八成成交量下跌，有4個城市成交量跌幅超過40%,。今年上半年，20個主要城市中有超過一半的城市新房成交量下跌,，其中海口的成交量降幅最大,，超過60%,。
在重點城市中,，成都、深圳,、天津,、上海成交面積同比2010年上半年略有上升,，例如今年上半年深圳新建商品住宅成交面積為137.25萬平方米,，同比上漲8.47%,。其余4城市皆低于去年同期水平。而且各大城市成交量曲線也都呈現(xiàn)一致規(guī)律,，一二月樓市成交量迅速放大,，但到了3月初陸續(xù)實施調控細則后,，成交逐漸走低，四五月成交走到谷底,，6月則繼續(xù)在低位徘徊,。
一方面是企業(yè)業(yè)績繼續(xù)飆升，另一方面是市場開始逐步走低,。唯一的答案是強者恒強,、兩級分化的情況在今年尤為明顯,。
而房地產行業(yè)的集中趨勢,，讓調控的作用并不僅僅體現(xiàn)在房價上,。“現(xiàn)在的確是很難獲得貸款,，但有可以獲得銀行青睞的企業(yè)�,！敝槿且患业胤椒康禺a企業(yè)的董事長向記者表示,，這樣的背景下,，開發(fā)商寧愿將項目整體打包出讓,，也不愿把項目建成后再打折出讓,。
他告訴《中國經(jīng)營報》記者,，現(xiàn)在他們正與萬科商談東莞一項目的并購事宜。原因很簡單,，“我們沒錢，但萬科有啊,�,！�6月30日，五礦建設發(fā)布公告稱,，其附屬公司廊坊曠世基業(yè)房地產開發(fā)有限公司,，將向北京萬科提供1.55億元的一年期貸款。北京萬科實際上是廊坊曠世基業(yè)另一股東,。這是萬科眾多資本騰挪術的一項,，從嚴苛調控政策出臺的4月起，萬科及其下屬公司先后為其在深圳,、上海,、東莞,、長春等地的7個項目提供了共38.7億元的貸款擔保。萬科的公告顯示,，截至5月底,，公司擔保余額為83.22億元,，其中為其控股子公司提供的擔保余額72.81億元,，為聯(lián)營公司或合營公司提供的擔保余額10.41億元。
可見,，盡管調控嚴苛，但萬科這類巨鱷,，上半年在取得銀行開發(fā)貸上并無太大難度,。
萬科并非孤例，今年上半年內品牌房企業(yè)績飆升,，其畫外音是今年房地產并購的大幅增加,。今年一季度,，清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，前三月房地產行業(yè)就完成了32起并購案例,，超過了2009年全年的并購數(shù)量,。而四五月這種并購效應并無停歇的跡象，兩月間房企之間土地,、項目及股權轉讓等案例就超過20宗,。今年前5個月，不完全統(tǒng)計就有超過50宗并購案例,。
下半年庫存壓力漸現(xiàn)
“下半年競爭壓力大,，現(xiàn)在加快入市,。”深圳一項目的開發(fā)商表示,，他們將原定在8月下旬開盤的項目提前到7月中,。其實從6月開始,，深圳就出現(xiàn)了一波供應潮,。特別是到了6月底,，據(jù)深圳某網(wǎng)站的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，6月最后一周,，深圳有5大樓盤開盤或加推，忽然間有近千套房源涌入市場,，可謂是調控以來之首見,。
但如果從“下半年競爭壓力”空前的角度看,，深圳是一線城市中庫存最少者。5月15日,，深圳商品房市場可售套數(shù)為2.97萬套，僅為歷史峰值的一半,。數(shù)據(jù)顯示，深圳商品房庫存在2009年3月為5萬套,，至去年年底下降為3.5萬套,，直至今年5月的不足3萬套，一直呈現(xiàn)遞減態(tài)勢,。5月中旬,，深圳住宅的可售套數(shù)為2.05萬套,，僅僅需要8個月時間即可銷售一空,。
隨著6月供應的突然放大，供不應求的局面忽然大幅度變化,。截至7月4日,，深圳全市一手住宅的可售套數(shù)為3.06萬套，以當天成交88套的速度看,，去庫存的時間變?yōu)?1.6個月。
與深圳一衣帶水的廣州同樣面臨庫存迅速增加的壓力,，來自合富輝煌和中原地產兩家機構的數(shù)據(jù)顯示,，今年下半年廣州十區(qū)預計將推出新增商品住宅供應量約4萬套，環(huán)比上半年增加近一倍,；與去年下半年的37098套相比，增長約8%,。據(jù)官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，6月30日,，廣州十區(qū)兩市一手房可售存貨35302套。
兩者相加,，廣州下半年可售住宅高達7.5萬套。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上顯示,，自從廣州出臺限購政策后，供應量一直呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢,，限購出臺后一月新增供應套數(shù)為3605套，第二個月新增供應套數(shù)增加為6851套,，第三個月稍有回落新增供應套數(shù)則為6004套,，但第四個月的新增供應套數(shù)又增加為7396套，環(huán)比增長23%,。
廣州6月成交量為6670套,，按此計算,，廣州下半年去庫存的時間也超過11個月。
同樣的情況在北京,、上海也表現(xiàn)明顯。北京6月供應套數(shù)為9170套,，簽約套數(shù)為6490套,，供需比為1.4∶1,。世聯(lián)地產發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，上海新建住宅的存量面積已達到850.17萬平方米。這個存量比2008年同期樓市低迷之際的750萬平方米的商品住宅存量還大,，創(chuàng)下三年來新高,。
國信證券對房地產行業(yè)銷售情況的跟蹤報告顯示，截止到2011年6月26日,，多個主要城市的庫存量同比大幅攀升,。國信數(shù)據(jù)顯示，北京商品房可售套數(shù)達到771908套,，同比上升21%,；上海可售套數(shù)為52545套,，同比上升27.7%,；而在青島、南京,、蘇州,、廈門等幾個二線城市，可售套數(shù)同比增幅更是高達43%,、37%,、47%、81%,。
“關鍵是現(xiàn)在供應增加的速度在加快,，這讓我們不得不改變策略，先于市場做反應,�,！鄙鲜錾钲诘拈_發(fā)商表示。但他沒有解釋“先于市場做反應”是否就是調低房價。