一邊大肆唱空,，一邊積極做多,，頻繁被外資使用的“障眼法”最近再度上演。國際信用評級機構標準普爾最近的報告預計,，中國新房售價可能會有10%左右的下降,，因此調低了眾多中國房企的評級展望；摩根士丹利也發(fā)布報告認為,，三季度中國主要城市銷售均價將進一步下降,，一些對沖基金更是宣稱對賭中國房地產泡沫破裂。然而就在不約而同唱空中國樓市之時,，外資涌入中國樓市的步伐絲毫沒有放緩,，且呈現出加速態(tài)勢。
唱空中國樓市不約而同
6月15日,，標普在一份亞洲房地產市場分析報告中預計,，未來6至12個月內，中國新房銷售價格可能會有10%左右的下降,。由于2009年以來,，中國的房屋供應量一直處于高位，加上強烈融資需求下的高杠桿率,，標普對未來中國房地產公司的還款能力表示懷疑,。
標普還對30家中國房地產開發(fā)商的信用前景發(fā)表了評論，僅3家為投資級別,，7家為“負面”,。并警告稱,，若未來中國房企銷售成績倒退，會有更多房企評級下調至“負面”,。
同時,，摩根士丹利也發(fā)布中國房地產市場研究報告，認為三季度中國內地開發(fā)商將推出更多新樓盤,，且會提供進一步折扣,，從而導致中國主要城市的銷售均價進一步下降。
而在此之前的4月,，國際評級機構穆迪就曾發(fā)布報告,，將中國房地產業(yè)的信用評級展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”，認為中國房地產開發(fā)商未來將面臨艱難的營運環(huán)境,。
自去年底以來,，國際媒體和研究機構頻頻發(fā)布看空中國樓市的報告，進而發(fā)展為看空中國經濟,。美國《新聞周刊》曾預測中國將因房產泡沫破裂而陷入經濟崩潰,，列為“2010年十大世界預測”第二位；美國對沖基金大佬查諾斯斷言,，中國房地產業(yè)的問題比迪拜嚴重1000倍,，資產高估與信用供應過剩是主要原因；國際評級機構惠譽則以信貸規(guī)模急劇擴大,、房地產價格大幅上漲加劇了中國宏觀金融穩(wěn)定性所面臨的風險為由,，將中國的長期本幣發(fā)行人違約評級的展望從穩(wěn)定調整至負面。
進入2011年,，查諾斯,、麥嘉華、格蘭瑟姆等資本巨頭,，不約而同的“看空中國”,。查諾斯宣稱，他已募集了2000萬美元的離岸基金,，對賭中國房地產泡沫破裂,；國際金融大鱷索羅斯也攜帶萬億熱錢重返香港，大肆宣揚看空中國的觀點,。
美國沃思堡顧問公司創(chuàng)始人馬克·哈特甚至認為,，可以利用看跌期權做空人民幣，金融危機期間中國貨幣供應增長強勁,、嚴重依賴房地產。一旦房產泡沫破裂,，外資可能馬上撤離中國,，為了穩(wěn)住貿易保經濟增長,，可能傾向于本幣貶值。
外資加速涌入樓市
一邊是外資不約而同的大肆唱空,，另一邊卻是乘虛而入加速涌入中國房地產市場,。商務部公布的數據顯示，5月份中國實際使用外資金額92.25億美元,，同比增長13.43%,。外商投資房地產業(yè)增速迅猛，前5個月,，外商投資中國房地產金額達266億元,，同比增長57.3%。
今年以來,，外商投資中國房地產領域就一直保持高增長態(tài)勢,，1-3月、1-4月和1-5月外商投資房地產金額分別為144億元,、222億元和266億元,，同比增速分別達到45.2%、62.3%和57.3%,。從開發(fā)企業(yè)資金來源來看,，1至5月國內貸款為5803億元，僅增長4.6%,；然而利用外資達到266億元,，增長幅度高達57.3%；自籌資金12486億元,，增長30.9%,；其他資金13785億元，增長14.6%,。
易城中國根據國內83家重點房企的大額融資記錄統計分析,，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道的變化較大,，銀行貸款的比例已經降至37%,，境外資金已經成為第一大來源，占比達到39%,，而2010年這一比例只有25%,。
今年以來在境外市場融資的中國房企，幾乎都獲得了境外投資者的青睞,，許多公司發(fā)債獲得了超額認購,。有機構統計，1至3月中資房企已經從境外市場融資超過30億美元,，今年全年很可能突破百億美元,，創(chuàng)下中資房企海外融資額的最高紀錄,。中國房產信息集團(CRIC)數據也顯示，5月份又有多家房地產公司發(fā)行美元債券,，僅遠洋地產,、華潤置地兩家就發(fā)行了11.5億美元。
不僅是通過房企的融資渠道進入中國樓市,，外資還直接在市場上大舉收購,。上半年，愛爾蘭房地產公司財富控股將位于上海市淮海中路的“淮海商城”收入囊中,，交易價格為5.75億元人民幣,；上海國際集團廣場有限公司100％股權實現成功轉讓，該項目的收購方為新加坡的一家公司,，成交價格超過3.1億元,；長沙廣悅置業(yè)有限公司39％股權則被香港一家置業(yè)公司收購，成交價為2.9億元,。
實際上,，早在去年下半年外資就開始大舉布局國內房地產業(yè)。2010年9月,，美國私募巨頭黑石集團宣布聯手香港鷹君集團共同開發(fā)大連高端酒店和住宅項目,。11月24日，外資房企荷蘭GTC宣布其在中國的首個商業(yè)綜合體凱丹廣場落成運營,。12月17日,，中遠集團將所持遠洋地產的股權出售，接盤者為香港南豐集團和一家外資基金,。金融危機陰霾散去后,，摩根士丹利、高盛,、麥格理,、瑞銀、美林,、凱雷投資等眾多國際公司均以不同形式再度涌入中國房地產業(yè),。
世邦魏理仕的報告顯示，2010年,，中國境內主要城市房地產大宗收購交易成交總額約為920億元,，較2009年大幅增長40%。其中外資(含港澳臺)440億元,，較2009年大幅上漲94%,。綜合、商辦類物業(yè)受到境外機構投資者的青睞，成交金額占比達92%,。
唱空或別有用心
對于外資這種表里不一的做法,，復旦大學有經濟學家表示，國際輿論唱空中國樓市,、唱空中國經濟這種炒作值得重視，其背后的用意可能是一場心理戰(zhàn),，對沖基金借助輿論造勢,，小范圍做空中國經濟。利用此番言論,，讓國內投資客首先亂了陣腳,，進行拋盤，外資最希望看到的是樓市大跌,，從中抄底,。
財經評論人朱大鳴則指出，外資經常以唱空為幌子,，實際上還是想在中國房地產市場賺錢,。最近境外機構這種看空做多的行為，是國際金融資本的一個伎倆,，國際資本看空做多,，依然是在賭人民幣升值。
一邊唱空一邊做多的方法,，已經多次被外資采用,。早在2002年，外資機構就頻頻發(fā)布看空中國銀行業(yè)的言論,，認為中國的銀行體系是定時炸彈,，在今后幾年可能引發(fā)金融危機，嚴重阻礙中國經濟發(fā)展,。就在高調發(fā)表對中國銀行業(yè)悲觀看法的同時,，各大外資銀行卻紛紛斥巨資，以戰(zhàn)略投資者的身份涌入中國銀行業(yè),，獲得巨額投資回報,。
2004年，摩根士丹利也曾多次表示,，中國房地產業(yè)存在相當程度的泡沫,，并言之鑿鑿地指出了泡沫破裂的大致時間。但就在旗下經濟學家大肆唱空的同時,，摩根士丹利卻正在上海,、北京等地進行大手筆的房地產投資。
有專家指出，外資的真實意圖值得懷疑,，即便是真的想要做空也并不容易,，中國尚未實現資本項目下的自由兌換，中國在樓市,、股市等領域的風險完全可以自主化解,。而從經濟基本面來看，雖然通脹率偏高,，但經濟基本面發(fā)展勢頭依然良好,。