昨天,，北京市房協(xié)和北京市房屋中介協(xié)會在聯(lián)合召開的通氣會上一致認為，下半年北京的房價仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，而且受供應(yīng)量的增加,、信貸政策收緊等因素影響，三季度很可能會出現(xiàn)房價整體下行的拐點,。
前5月普通住房價格下降
北京市房協(xié)副秘書長陳志說,，根據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)的成交記錄測算，去年全年北京新建普通住房均價為14847元/平米,，今年1-5月全市新建普通住房共成交3萬套,，占同期新建住房成交總套數(shù)的86.2%，成交均價14127元/平米,，比去年全年平均水平下降了720元/平米,，降幅為4.8%。同時,，全市151個在售新建商品住房項目中,，有15個項目價格下降，130個持平,，合計占在售項目總數(shù)的96%,，全市房價穩(wěn)中有降態(tài)勢明顯。
房價走向每月統(tǒng)計并公示
但陳志強調(diào),，此次統(tǒng)計的房屋范圍只包括容積率1.0以上,、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經(jīng)濟適用房,、限價商品房,、定向安置房等保障性住房。這也就是所謂的新建普通住房,，而高檔商品房并不是一般百姓所關(guān)注的消費品,。今后，他們每個月都會進行統(tǒng)計和分析,，并適時對社會公布,。
“北京房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出"四個90%"的特征,。”陳志說,，經(jīng)過對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析,，他們發(fā)現(xiàn)目前北京的房地產(chǎn)市場中，新建普通住房成交套數(shù)占同期新建住房成交總量近九成,；近九成購房人為滿足剛性自住需求,；九成熱點區(qū)域成交價格下降或平穩(wěn)；九成多的在售項目價格保持穩(wěn)定或下降,。
九成購房人為本市戶籍
根據(jù)房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，5月份本市新建商品住房成交中，89.6%為首次購房,，9.4%為本市居民改善性購房,。本市戶籍居民購房比重達到91%，較新政前提高了40個百分點,。因此可以說,，目前北京住房市場的投機投資需求基本被擠出。
今年3月29日,，北京市公布了年度房價控制目標,，提出“加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保,，公共租賃住房保障能力明顯提高,；新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降”。
分析
>>區(qū)域 僅雙井地區(qū)上漲
5月份,，全市有60個監(jiān)測區(qū)域存在新建商品住房項目簽約,，長陽、大興城區(qū),、通州城區(qū),、密云城區(qū)、東壩,、京石高速公路三四環(huán)沿線,、定福莊管莊、延慶城區(qū),、北苑,、雙井等成交量排名前10的區(qū)域，占全市成交量的84.2%,。其中長陽,、大興城區(qū)和通州城區(qū)分別占29.3%、11.3%和10.1%,，合計占50.7%,。
而從10大成交熱點區(qū)域情況看,，長陽、通州城區(qū),、密云城區(qū)和東壩4個區(qū)域價格下降,，降幅為3.5%-18.8%；大興城區(qū),、京石高速公路三四環(huán)沿線,、定福莊管莊、延慶城區(qū)和北苑5個區(qū)域持平,；雙井1個區(qū)域上漲,，漲幅為5.7%，主要是受該區(qū)域內(nèi)單價4.5萬元/平方米的大戶型高端住宅項目金茂府本月成交162套的拉動,。
>>項目 15個住房項目降價
全市在售新建商品住房項目151個，其中15個項目價格下降,，130個持平,，合計占在售項目總數(shù)的96%，比4月份提高6.5個百分點,，降價項目以普通住宅為主,，符合調(diào)控預期目標；6個項目價格上漲,，占4.0%,，均為大戶型高端項目，對普通住房市場影響較小,。
6個漲價項目中,，有5個位于五環(huán)內(nèi)，單價均在每平方米3萬元以上,，其中四環(huán)內(nèi)4個,，分別為萬科藍山苑、首開鉑郡,、首城國際,、太陽星城；四至五環(huán)之間1個,，為東鎮(zhèn)欣園,；六環(huán)外1個，為順義區(qū)別墅項目香醍溪岸,，單價1.2萬元/平方米,。從戶型看，6個項目套型面積均在100平方米以上,，其中4個在140平方米以上,。
>>高端 高端項目結(jié)構(gòu)性上漲
如果把高端和普通住宅一起統(tǒng)計,，5月份，本市新建商品住房成交均價每平方米22218元,，環(huán)比上漲12.4%,。
陳志認為，這是個別高端項目集中簽約拉動新建商品住房均價結(jié)構(gòu)性上漲,。數(shù)據(jù)顯示,，本月單價每平方米3萬元以上高端項目簽約套數(shù)占新建商品住宅成交總量的13.3%，比4月份提高5.1個百分點,，如金茂府項目以每平方米4.5萬元的價格簽約162套,，剔除該項目因素后，均價與上月持平,。
就訪·“下季度房價下跌已經(jīng)毫無懸念”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,，提高存款準備金率，流動性再度收緊,，使得開發(fā)商融資更加困難,，這將加大開發(fā)商降價促銷、快速銷售回款的壓力,。預計從6月中下旬開始,，會有更多的樓盤加入到打折降價的行列。
另外,，對購房人的資金實力,，特別是首付提出了更高的要求，購房需求會因此繼續(xù)萎縮,。這次存款準備金率的再次提高也將成為壓倒房價的最后一根稻草,，三季度房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌已毫無懸念。
對話·北京市房協(xié)副秘書長陳志
房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)為何和統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)不同,？保障房有沒有拉低房價,？昨天，就市民關(guān)心的問題,，記者采訪了北京市房協(xié)副秘書長陳志,。
記者：今年4月份，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：3月份,，北京新建住宅價格同比上漲4.9%,，這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)和房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)不一樣，為什么,？
陳志：這個統(tǒng)計確實和過去統(tǒng)計數(shù)據(jù)不一樣,，無論是統(tǒng)計局的還是建委的。因為我們只針對普通住宅。數(shù)據(jù)采集均來自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng),，我們經(jīng)過兩個月梳理,，在主管部門確定后，才進行公布,。
記者：為什么只針對普通住宅進行統(tǒng)計,？
陳志：這是因為要幫助普通老百姓，包括剛需,、自住的購房人更快地了解到房價的變化,。我坦誠說，普通老百姓,、保障人群,、改善人群與高端商品房沒有直接關(guān)系，他們也不會關(guān)注高端項目的價格走勢,。
記者：為什么拿去年全年和今年前5月比較,？
陳志：去年房地產(chǎn)交易量太大，我們統(tǒng)計必須把普通住宅從全部住宅中選出來,，工作量特別大,，所以沒有每個月每個月去做，就統(tǒng)計了去年全年的結(jié)果,。
記者：北京只針對普通住宅統(tǒng)計，是否會放松對高端市場的調(diào)控,？
陳志：不會,。調(diào)控政策是針對市場所有的項目和種類，高端市場依然會嚴格執(zhí)行調(diào)控政策,。
記者：統(tǒng)計中保障房是否是拉低普通住宅價格的原因,？
陳志：一定會有拉動作用，保障房建設(shè)力度也會加大,。今年北京承諾的竣工10萬套保障房的任務(wù)一定會實現(xiàn),。下半年，普通商品房和保障房都會大量入市,。因此,，普通住宅的價格仍然會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。
記者：購房人都希望調(diào)控能讓房價大降,，作為房協(xié)怎么看調(diào)控目的,？
陳志：我個人的看法是，首先能穩(wěn)住,，保證百姓收入增加,，房價下降，讓大家幸福感增加,。最不希望看到的是,，房價沒降,，經(jīng)濟下去了。另外,，我們沒有明確的價格去指引大家,，幫助大家看市場，在目前比較復雜的經(jīng)濟情況下,，只能邊走邊看,。我認為影響房價的因素很復雜，包括CPI,、勞動力增長,、能源價格以及美國經(jīng)濟走勢等國內(nèi)外情況。所以,，到年底降多少,，不能預測。
記者：下半年調(diào)控政策是否會有調(diào)整,？
陳志：肯定會繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策,。另外，協(xié)會會不斷與企業(yè)做及時的數(shù)據(jù)分析,、判斷,，與企業(yè)交流，引導企業(yè)合理定價,。我們也在考慮,，做一些戰(zhàn)略性論壇，在相對較長的限購政策中,，企業(yè)應(yīng)該如何發(fā)展,，產(chǎn)品策略如何調(diào)整，如何關(guān)愛購房者,。