中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心日前公布了最新一期貸款市場報價利率(LPR),5年期以上LPR為4.45%,,與上月相比未做調(diào)整,。雖然“錨”未動,但基于上月5年期以上LPR下行,、首套房貸利率下限下調(diào)等因素影響,,多地房貸利率下調(diào)已成趨勢。與此同時,,多地還通過公積金貸款降低首付比例等方式降低購房門檻,,部分銀行也通過靈活調(diào)整還款方式進一步為購房人減壓,。展望后市,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,,房貸利率仍有下行空間,,而在相關(guān)金融政策支持下,房地產(chǎn)市場也將進一步回暖,。
購房者資金成本下降
根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的6月份重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示,,重點監(jiān)測的103個城市中,102個城市下調(diào)主流房貸利率,。首套房利率為4.42%,,二套房利率為5.09%,分別較上月回落49個基點和23個基點,,較去年高點分別下調(diào)132個基點和91個基點,,再創(chuàng)2019年以來新低。值得一提的是,,已有56%的城市首套,、二套房貸利率已降至下限,這意味著,,有近58個城市首套房貸款利率降低至4.25%,,二套房利率降至5.05%。
在云南昆明,,中農(nóng)工建交等大行首套房貸利率均已下調(diào)至4.25%,,此外,招商銀行,、興業(yè)銀行,、民生銀行、富滇銀行等銀行的首套房貸利率也已調(diào)至4.25%,。
在江蘇南京,,有報告顯示,調(diào)查的20家銀行中,,19家銀行房貸利率都有一定比例的下調(diào),,12家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。其中,,交通銀行,、光大銀行首套房貸利率降幅顯著,環(huán)比下調(diào)幅度高達80個基點,。
房貸利率調(diào)整,購房者還貸壓力明顯降低,。記者算了一筆賬,,以南京為例,,2021年9月,南京首套房貸最高達6.25%,,按照商業(yè)貸款300萬元,、等額本息30年還款計算,利息總額為364.97萬元,,月供高達1.84萬元,。而按照目前4.25%的貸款利率計算,30年利息總額為231.3萬元,,月供為1.47萬元,。這意味著,房貸利率調(diào)整前后,,利息減少了近三分之一,,月供也降低了3500元左右。
多地公積金首付比例下調(diào)
除了降低貸款利率,,減少購房人購房資金成本外,,多地還通過公積金貸款降低首付比例、提高貸款額度等方式降低購房門檻,,進一步為購房人減壓,。
6月23日,福建省泉州市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于實施住房公積金階段性支持政策的通知》指出,,降低貸款首付比例,、提高二孩或三孩家庭最高貸款額度以及提高租房提取額度。
根據(jù)克而瑞研究中心報告顯示,,2022年以來,,全國房地產(chǎn)政策調(diào)整中,76%的政策涉及公積金政策調(diào)整,。全國至少132城出臺了166次公積金貸款新政,,包括22個二線城市、104個三四線城市,。
蘇州公積金個人貸款額度上限由45萬元提高至60萬元,,家庭由70萬元提高至90萬元。南通可貸額度放寬至原額度的兩倍,,碩士以上學(xué)位或高級職稱最高可貸額度升至80萬元,、家庭160萬元。此外,,青島,、沈陽等地支持異地公積金貸款。
而在銀行層面,,為了能進一步減輕購房者購房壓力,,部分銀行也推出不少靈活調(diào)整還款方式的舉措,。
安徽阜陽工行日前新增兩種住房按揭還款模式,“尾款到期付”和“入住還”,。據(jù)介紹,,“尾款到期付”是指可保留一定比例的尾款本金,最高為貸款金額的40%,,月供時,,這部分本金不納入,但尾款本金需在提前還款或者貸款到期時一次性結(jié)清,?!叭胱∵€”則是指在所購房產(chǎn)入住之前暫緩歸還本金、僅歸還貸款利息的還款方式,,目前最長期限是一年,。
與阜陽推出的“入住還”類似,此前,,華夏銀行溫州分行也推出了“安居貸”,,首套房按揭借款人可靈活調(diào)整還款方式,前三年可選擇只還利息,。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示,,“安居貸”等貸款創(chuàng)新,可以降低購房前期還貸壓力,,在一定程度上可以對沖潛在置業(yè)群體因短期收入預(yù)期下滑推遲購房消費,,尤其是購買力相較不足的剛需群體或許更為受益。
利率下行有空間
展望后市,,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,,房貸利率仍有下行空間,而在相關(guān)金融政策支持下,,房地產(chǎn)市場也將進一步回暖,。在滿足購房者的合理住房需求的同時,也要謹(jǐn)防在低利率環(huán)境下,,部分資金違規(guī)流入樓市,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前房貸利率已下降不少,,但仍有下浮空間,。
“我們判斷接下來貨幣政策操作的重點將是穩(wěn)住政策利率,著力引導(dǎo)貸款利率下行,,持續(xù)降低實體經(jīng)濟融資成本,,鞏固經(jīng)濟修復(fù)勢頭。這也包括降低房貸利率,推動樓市在三季度回暖,?!睎|方金誠首席宏觀分析師王青說。
實際上,,市場回暖已經(jīng)顯出跡象,。據(jù)貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹,,隨著近期政策和消費者看房行為的增多,景氣指數(shù)觸底回升,,貝殼經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)超過50,,表明經(jīng)紀(jì)人對后市的信心增強。同時,,從業(yè)主賣方來看,,預(yù)期也在增強。
但業(yè)內(nèi)人士也提醒,,在市場利率普遍走低的背景下,,也要謹(jǐn)防資金“套利”,消費貸,、經(jīng)營貸等違規(guī)流入樓市的風(fēng)險,。
實際上,去年3月,,多部門,、多地就銀行經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了集中排查,,銀行審核也持續(xù)趨嚴(yán),。當(dāng)前,監(jiān)管層對于此類違規(guī)行為仍然保持高壓打擊態(tài)勢,。根據(jù)各地銀保監(jiān)局公布的行政處罰信息,,今年6月,天津靜海新華村鎮(zhèn)銀行因消費貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場被處以罰款,,興業(yè)銀行大理分行因“違規(guī)發(fā)放虛假商用房按揭貸款”也被處罰,。業(yè)內(nèi)人士表示,要進一步強化相關(guān)監(jiān)管,,對違規(guī)資金流入房地產(chǎn)嚴(yán)肅查處,。同時要提示購房者,客戶通過提交虛假材料的方式騙取經(jīng)營貸款,,一經(jīng)查實,,將存在被依法追究騙取貸款罪等刑事責(zé)任的法律風(fēng)險。
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