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中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心日前公布了最新一期貸款市場報價利率（LPR）,，5年期以上LPR為4.45%,，與上月相比未做調整,。雖然“錨”未動,，但基于上月5年期以上LPR下行,、首套房貸利率下限下調等因素影響,，多地房貸利率下調已成趨勢,。與此同時,，多地還通過公積金貸款降低首付比例等方式降低購房門檻,，部分銀行也通過靈活調整還款方式進一步為購房人減壓,。展望后市，業(yè)內人士普遍認為,，房貸利率仍有下行空間,，而在相關金融政策支持下，房地產(chǎn)市場也將進一步回暖,。
購房者資金成本下降
根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的6月份重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示,，重點監(jiān)測的103個城市中，102個城市下調主流房貸利率,。首套房利率為4.42%,，二套房利率為5.09%，分別較上月回落49個基點和23個基點,，較去年高點分別下調132個基點和91個基點,，再創(chuàng)2019年以來新低。值得一提的是,，已有56%的城市首套,、二套房貸利率已降至下限，這意味著,，有近58個城市首套房貸款利率降低至4.25%,，二套房利率降至5.05%。
在云南昆明,，中農(nóng)工建交等大行首套房貸利率均已下調至4.25%,，此外，招商銀行、興業(yè)銀行,、民生銀行,、富滇銀行等銀行的首套房貸利率也已調至4.25%。
在江蘇南京,，有報告顯示,，調查的20家銀行中，19家銀行房貸利率都有一定比例的下調,，12家銀行首套房貸款利率已降至4.25%,。其中，交通銀行,、光大銀行首套房貸利率降幅顯著,，環(huán)比下調幅度高達80個基點。
房貸利率調整,，購房者還貸壓力明顯降低,。記者算了一筆賬，以南京為例,，2021年9月,，南京首套房貸最高達6.25%，按照商業(yè)貸款300萬元,、等額本息30年還款計算,，利息總額為364.97萬元，月供高達1.84萬元,。而按照目前4.25%的貸款利率計算,，30年利息總額為231.3萬元，月供為1.47萬元,。這意味著,，房貸利率調整前后，利息減少了近三分之一,，月供也降低了3500元左右,。
多地公積金首付比例下調
除了降低貸款利率，減少購房人購房資金成本外,，多地還通過公積金貸款降低首付比例,、提高貸款額度等方式降低購房門檻，進一步為購房人減壓,。
6月23日,，福建省泉州市住房公積金管理委員會發(fā)布《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》指出，降低貸款首付比例,、提高二孩或三孩家庭最高貸款額度以及提高租房提取額度,。
根據(jù)克而瑞研究中心報告顯示,，2022年以來，全國房地產(chǎn)政策調整中,，76%的政策涉及公積金政策調整,。全國至少132城出臺了166次公積金貸款新政，包括22個二線城市,、104個三四線城市。
蘇州公積金個人貸款額度上限由45萬元提高至60萬元,，家庭由70萬元提高至90萬元,。南通可貸額度放寬至原額度的兩倍，碩士以上學位或高級職稱最高可貸額度升至80萬元,、家庭160萬元,。此外，青島,、沈陽等地支持異地公積金貸款,。
而在銀行層面，為了能進一步減輕購房者購房壓力,，部分銀行也推出不少靈活調整還款方式的舉措,。
安徽阜陽工行日前新增兩種住房按揭還款模式，“尾款到期付”和“入住還”,。據(jù)介紹,，“尾款到期付”是指可保留一定比例的尾款本金，最高為貸款金額的40%,，月供時,，這部分本金不納入，但尾款本金需在提前還款或者貸款到期時一次性結清,?！叭胱∵€”則是指在所購房產(chǎn)入住之前暫緩歸還本金、僅歸還貸款利息的還款方式,，目前最長期限是一年,。
與阜陽推出的“入住還”類似，此前,，華夏銀行溫州分行也推出了“安居貸”,，首套房按揭借款人可靈活調整還款方式，前三年可選擇只還利息,。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示,，“安居貸”等貸款創(chuàng)新，可以降低購房前期還貸壓力,，在一定程度上可以對沖潛在置業(yè)群體因短期收入預期下滑推遲購房消費,，尤其是購買力相較不足的剛需群體或許更為受益,。
利率下行有空間
展望后市，業(yè)內人士普遍認為,，房貸利率仍有下行空間,，而在相關金融政策支持下，房地產(chǎn)市場也將進一步回暖,。在滿足購房者的合理住房需求的同時,，也要謹防在低利率環(huán)境下，部分資金違規(guī)流入樓市,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，目前房貸利率已下降不少，但仍有下浮空間,。
“我們判斷接下來貨幣政策操作的重點將是穩(wěn)住政策利率,，著力引導貸款利率下行，持續(xù)降低實體經(jīng)濟融資成本,，鞏固經(jīng)濟修復勢頭,。這也包括降低房貸利率，推動樓市在三季度回暖,?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青說。
實際上,，市場回暖已經(jīng)顯出跡象,。據(jù)貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，隨著近期政策和消費者看房行為的增多,，景氣指數(shù)觸底回升,，貝殼經(jīng)紀人信心指數(shù)超過50，表明經(jīng)紀人對后市的信心增強,。同時,，從業(yè)主賣方來看，預期也在增強,。
但業(yè)內人士也提醒,，在市場利率普遍走低的背景下，也要謹防資金“套利”,，消費貸,、經(jīng)營貸等違規(guī)流入樓市的風險。
實際上,，去年3月,，多部門、多地就銀行經(jīng)營貸,、消費貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域進行了集中排查,，銀行審核也持續(xù)趨嚴,。當前，監(jiān)管層對于此類違規(guī)行為仍然保持高壓打擊態(tài)勢,。根據(jù)各地銀保監(jiān)局公布的行政處罰信息,，今年6月，天津靜海新華村鎮(zhèn)銀行因消費貸款資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場被處以罰款,，興業(yè)銀行大理分行因“違規(guī)發(fā)放虛假商用房按揭貸款”也被處罰,。業(yè)內人士表示，要進一步強化相關監(jiān)管,，對違規(guī)資金流入房地產(chǎn)嚴肅查處,。同時要提示購房者，客戶通過提交虛假材料的方式騙取經(jīng)營貸款,，一經(jīng)查實，將存在被依法追究騙取貸款罪等刑事責任的法律風險,。
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