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　　隨著城市建設(shè)進(jìn)入存量提升階段，城市更新改造逐漸成為主戰(zhàn)場，在這一過程中,，每個(gè)城市都面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn),。作為國家中心城市和超大城市之一，上海經(jīng)過30多年大規(guī)模舊區(qū)改造和城市更新,，城市面貌和市民群眾居住條件已得到很大改善,。然而，相關(guān)更新改造工作仍十分繁重,，亟待統(tǒng)籌協(xié)調(diào),。在摒棄“大拆大建”模式的情況下，如何實(shí)現(xiàn)居民生活改善,、歷史文脈傳承的協(xié)同共進(jìn),？怎樣實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，吸引更多的社會力量參與,？

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉,，隨著上海市城市更新促進(jìn)會召開第一屆第一次會員大會，未來上海市城市更新促進(jìn)會,、上海市城市更新中心,、上海城市更新基金將同步建設(shè)推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)政府,、企業(yè),、社會等各方共同發(fā)力，構(gòu)建本市城市更新生態(tài)體系,，助力城市更新行動提速升級,。通過一系列工作機(jī)制的創(chuàng)新，上海同步促進(jìn)城市功能優(yōu)化,、民生保障,、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)，努力走出一條可復(fù)制可推廣的城市更新新路徑,。

　　直面“雙選題”：在保護(hù)歷史風(fēng)貌中推進(jìn)城市更新

　　梧桐掩映之下,，不同時(shí)期的花園洋房、聯(lián)體別墅和新式里弄依次排列，特色小店與辦公園區(qū)穿插其中……實(shí)施城市更新后的上海市長寧區(qū)武夷路,，不僅保留了豐富多樣,、特色鮮明的文化肌理，居住,、工作,、生活消費(fèi)等功能配套也一應(yīng)俱全。

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上圖：2020年12月9日,，在位于上海楊浦區(qū)的老房子里,，邱燕萍沿著閣樓樓梯上樓，身后就是僅夠一人使用的衛(wèi)生間,。

下圖：2020年12月30日,，邱燕萍在位于上海青浦區(qū)的新房里看電視。

新華社記者　方喆　攝?

　　“以前我們這里‘拎馬桶’比較普遍,，比如武夷路305弄,，不少家庭擠在20平方米左右的房子里，幾十年來一直過著蝸居生活,。從2018年開始,，隨著舊改推進(jìn)，很多人住上了寬敞明亮的大房子,?！睆男【蜕钤谖湟穆返拈L寧區(qū)華陽路街道潘東居委會主任方仁林說。

　　記者看到,，武夷路在改造中保留了原菜市場功能,，納入了便民中心、社區(qū)文化,、公共綠地等功能性設(shè)施,，整條街煥新成為有生活、有文化,、有溫度的活力社區(qū),。

　　“舊區(qū)改造既要滿足原住民改善居住條件的需求，又要傳承歷史文脈,、保護(hù)歷史風(fēng)貌,，從而呈現(xiàn)出一種高品質(zhì)的‘煙火氣’?！鄙虾３鞘泄部臻g設(shè)計(jì)促進(jìn)中心主任徐妍說,。

　　如何在舊改中,，實(shí)現(xiàn)居民生活改善,、歷史文脈傳承的協(xié)同共進(jìn)，進(jìn)而提升城市魅力？加快建設(shè)“人民城市”的上海,，近年來通過創(chuàng)新思路和工作機(jī)制,，加大政策和資金支持力度，正在努力答好這道無處不在的“雙選題”,。

　　黃浦區(qū)喬家路里弄的書隱樓是一座擁有250多年歷史的藏書樓,，受制于私人產(chǎn)權(quán)問題，保護(hù)更新工作一直無法實(shí)質(zhì)性推進(jìn),。上海市城市更新中心以舊改為契機(jī),，出面理清復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，將這座私家園林建筑收歸國有,，隨即展開緊急搶修和更新方案論證工作,。

　　被稱為“海上第一名園”的舊式石庫門里弄張園，在實(shí)施保護(hù)性征收時(shí),，動遷了1100多戶居民,，在改善百姓居住條件的同時(shí)，未來將打造留住城市記憶的歷史風(fēng)貌街區(qū),。

　　“目前,，上海舊改到了攻堅(jiān)階段，越是‘啃最難啃的骨頭’,，越要更加堅(jiān)定不移地保留保護(hù)城市文脈,。保留保護(hù)好歷史風(fēng)貌和歷史建筑，是上海城市建設(shè)及更新思路的升級,?！鄙虾Ｊ凶〗ㄎ魅我P說，城市發(fā)展要算大賬,、算長遠(yuǎn)賬,，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不可偏廢。

　　上海市委書記李強(qiáng)指出,，要以科學(xué)態(tài)度,、“繡花功夫”做好保護(hù)利用的大文章，在保護(hù)中更新,、在更新中更好保護(hù),，做到處處見歷史、處處顯文化,，更好塑造城市軟實(shí)力的神韻魅力,，更好彰顯高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活,、高效能治理的生動圖景,。

　　按下加速鍵：高效構(gòu)建城市更新生態(tài)體系

　　“以前一年做1000戶就算舊改大項(xiàng)目了,，2020年以來的項(xiàng)目幾乎全是2000戶以上一起開動?！币晃蛔?012年就在北外灘從事舊改工作的基層干部坦言,，上海城市更新速度不斷加快，他們的征收周期也從以“年”為單位計(jì)算壓縮到以“月”為單位計(jì)算,。“2020年下半年到2021年上半年,，北外灘一年的征收量就超過前八年總和,，惠及居民2.1萬戶?！?/p>

　　近年來,，上海舊改速度明顯加快，每年為3萬余戶老城廂居民解決最“急難愁盼”的居住問題,。據(jù)上海市住建委數(shù)據(jù),，2017年上海中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造約40萬平方米，2018年約完成45萬平方米,，2019年約完成55萬平方米,，2020年約完成75.3萬平方米，2021年完成90.1萬平方米……

　　舊改跑出“加速度”,，得益于上海的城市更新生態(tài)體系——城市更新中心,、城市更新基金和城市更新促進(jìn)會——同步建設(shè)推進(jìn)，政府,、企業(yè),、社會、研究等各方力量共同發(fā)力,，構(gòu)建起完整的城市更新工作體系,。

　　首先，做強(qiáng)城市更新中心,。2020年7月,，上海市城市更新中心成立，由功能性國企上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱上海地產(chǎn)集團(tuán)）承擔(dān)相關(guān)職能,。作為全市統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺,，該中心負(fù)責(zé)具體推進(jìn)舊區(qū)改造、舊住房改造,、城中村改造工作,，以及其他城市更新項(xiàng)目的實(shí)施。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)董事長馮經(jīng)明介紹說,，上海市城市更新中心組建了規(guī)劃,、資金,、招商和項(xiàng)目實(shí)施等專業(yè)團(tuán)隊(duì)，確保該中心更好地履行職能,。為充分發(fā)揮該中心的作用，上海市住建委,、發(fā)展改革委,、財(cái)政局、規(guī)劃資源局和房屋管理局等部門也為該中心賦權(quán)賦能,，并完善了相關(guān)配套政策和工作流程，保障城市更新工作有力有序推進(jìn),。

　　如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡是城市更新的老大難問題,。“現(xiàn)在留下的舊改地塊,，是‘骨頭中的骨頭’,，歷史欠賬比較多?！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)總裁管韜萍說，之前舊改地塊上要求配建的公共設(shè)施基本都留給了現(xiàn)在的地塊,。

　　據(jù)上海地產(chǎn)集團(tuán)首席投資運(yùn)營官趙德和介紹,，上海市城市更新中心可以在全市做統(tǒng)籌，通過捆綁地塊,、優(yōu)化規(guī)劃,、容積率轉(zhuǎn)移等方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈虧平衡,，并形成一個(gè)長期機(jī)制,?！皞鹘y(tǒng)的舊區(qū)改造模式受制于土地出讓方式和利益平衡需要,，存在各自為政、系統(tǒng)割裂,、功能缺失,、風(fēng)貌各異等問題,。城市更新中心的成立有利于整體規(guī)劃,，打破碎片化建設(shè)，推進(jìn)區(qū)域開發(fā),，可提高城市更新項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和配套水平,?！?/p>

　　管韜萍表示，以前是“一地一策”,，缺乏綜合平衡,，資源利用效率不足，上海市城市更新中心則實(shí)現(xiàn)了在全市層面算大賬,、算動態(tài)賬,、算長遠(yuǎn)賬。

　　對歷史風(fēng)貌保留保護(hù)的要求日益提高,，也增加了財(cái)務(wù)平衡的難度,。若僅僅依靠區(qū)財(cái)政資金，難以做好“雙選題”,。上海市城市更新中心創(chuàng)新探索出“市區(qū)聯(lián)手,，政企合作”的城市更新模式，由上海地產(chǎn)和相關(guān)區(qū)屬國企組建項(xiàng)目公司,，投入資金比例為6：4,，并按照投資比例分?jǐn)傆潯?/p>

　　趙德和說，圍繞加快城市更新的目標(biāo)任務(wù),，上海市城市更新中心成為承接政府戰(zhàn)略決策和運(yùn)作市場資源的轉(zhuǎn)換平臺,，加速了資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)了長期綜合平衡,；同時(shí)該中心也通過常態(tài)化機(jī)制,，讓政府各有關(guān)部門協(xié)同作戰(zhàn)、各司其職,，明確了各個(gè)工作層面的責(zé)任主體,，減少了部門之間的行政壁壘，提高了工作效率,。“過去,，從征收到交地,，耗費(fèi)五至六年是普遍現(xiàn)象；采取新模式后,，這一過程明顯加快,，以虹口17街坊為例，該地塊從征收到交地周期僅耗費(fèi)一年,?！?/p>

　　其次，成立城市更新基金,。去年以來,，上海在城市更新融資方面也獲得“源頭活水”,。

　　2021年6月，總規(guī)模約800億元的上海城市更新基金成立,。該基金為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金,，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。2022年2月,，該基金的引導(dǎo)基金——上海城市更新引導(dǎo)私募基金合伙企業(yè)（有限合伙）注冊成立并完成備案,，注冊資本為100.02億元。

　　據(jù)悉,，引導(dǎo)基金的投資領(lǐng)域?qū)⒕劢褂谏虾Ｊ谐菂^(qū)的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護(hù),、租賃住房等城市更新項(xiàng)目,。馮經(jīng)明表示，上海地產(chǎn)集團(tuán)將積極探索“市區(qū)聯(lián)手,、政企合作,、以區(qū)為主”的舊改工作新模式，努力發(fā)揮功能類國企在完成舊改重大任務(wù)中的主力軍,、攻堅(jiān)隊(duì)作用,，把舊改“洼地”變成“功能提升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、城市治理”的高地,，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

　　去年9月出臺的《上海市城市更新條例》明確,，市,、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)安排資金，對舊區(qū)改造,、舊住房更新,、“城中村”改造以及涉及公共利益的其他城市更新項(xiàng)目予以支持。條例既鼓勵(lì)通過發(fā)行地方政府債券等方式籌集改造資金,，也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)依法開展多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,，滿足城市更新融資需求。

　　“有了穩(wěn)定的機(jī)制保障,，我們就可以用市場化手段加快資金的使用效率和周轉(zhuǎn)率,。”管韜萍說,，上海地產(chǎn)集團(tuán)通過引進(jìn)社會資本,，放大了資金的杠桿效應(yīng)。

　　此外,，籌建城市更新促進(jìn)會,。2月23日,，上海市城市更新促進(jìn)會召開第一屆第一次會員大會。作為上海城市更新領(lǐng)域的引領(lǐng)性研究和促進(jìn)機(jī)構(gòu),，該促進(jìn)會將集聚各方力量,，組織開展城市更新領(lǐng)域內(nèi)的課題研究、信息交流,、決策論證,、政策評估、咨詢服務(wù)等活動,，協(xié)助有關(guān)部門推進(jìn)工作,，推動上海城市更新實(shí)踐發(fā)展。

　　據(jù)悉,，上海市城市更新促進(jìn)會是由上海地產(chǎn)集團(tuán),、上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司、上海地產(chǎn)城市更新投資管理有限公司等單位共同發(fā)起,，近百家相關(guān)單位和個(gè)人共同參與成立的地方性,、非營利性、專業(yè)性社會團(tuán)體,。

　　當(dāng)選上海市城市更新促進(jìn)會第一屆理事長的馮經(jīng)明表示,，2022年是上海市中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造的收官之年，上海城市建設(shè)將進(jìn)入存量更新階段,。

　　“在此背景下,，上海地產(chǎn)集團(tuán)會同各類主體，籌建上海市城市更新促進(jìn)會,?！惫茼w萍說，成立上海市城市更新促進(jìn)會的初衷主要有三：一是匯聚力量與智慧,，借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)做法,，協(xié)助有關(guān)部門共同深入推進(jìn)上海城市更新行動，尤其要把專家,、學(xué)者,、各類實(shí)踐主體共同匯集起來，群策群力,、拓展思路,，交流提高；二是深入探索城市更新模式,，推動上海市新一輪城市更新項(xiàng)目實(shí)施,；三是充分發(fā)揮多平臺組合優(yōu)勢，打造城市更新的完整框架體系。

　　立法保障機(jī)制創(chuàng)新　走出一條城市更新新路徑

　　姚凱表示,，經(jīng)過30多年大規(guī)模舊區(qū)改造和城市更新,，上海城市面貌和市民群眾居住條件已得到很大改善。未來,，上海將繼續(xù)加快實(shí)施城市更新行動步伐,。“上海城市更新工作仍十分繁重,，還有大量的低品質(zhì)住宅,、老舊商辦物業(yè)、低效工業(yè)用地以及各類老舊設(shè)施,，亟待統(tǒng)籌協(xié)調(diào),、加快更新?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，城市更新是城市發(fā)展永恒的主題。隨著城市建設(shè)進(jìn)入存量提升階段,，城市更新改造成為一個(gè)主戰(zhàn)場,。上海通過創(chuàng)新思路和工作機(jī)制,，努力實(shí)現(xiàn)居民生活改善,、歷史文脈傳承的協(xié)同共進(jìn)，有望走出一條可復(fù)制可推廣的城市更新新路徑,。

　　一是開門做規(guī)劃,，立法做保障。

　　城市更新,，要做到有法可依,。上海2021年出臺《上海市城市更新條例》，保障城市更新為市民創(chuàng)造高品質(zhì)生活,，傳承歷史文脈,，提高城市競爭力、增強(qiáng)城市軟實(shí)力,。

　　《上海市城市更新條例》將“人民城市人民建”理念落到實(shí)處,。比如，條例提出,，設(shè)立城市更新專家委員會制度,，城市更新計(jì)劃需經(jīng)專家委員會評審。條例還明確了城市更新的公眾參與機(jī)制,，公眾在城市更新活動的全流程都可參與,，并享有知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)等四種權(quán)利,。

　　二是精準(zhǔn)施策,，妥善處理好保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系。

　　“要拆的堅(jiān)決拆,，要留的堅(jiān)決保護(hù),，在舊改中政府要因地制宜、精準(zhǔn)施策,，不能搞‘一刀切’,。”上海市房屋管理局局長王楨表示,，有的房屋沒有修繕和保護(hù)價(jià)值,，有的街區(qū)僅保留肌理即可，有的歷史建筑需要保留原物,、修舊如舊,。哪些拆、哪些留都要建立標(biāo)準(zhǔn),，讓基層隊(duì)伍心里“有個(gè)賬本”,。

　　上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人說，上海在舊改中,，除了優(yōu)秀歷史建筑,，還會盡量保護(hù)一些沒有“身份”但有保留價(jià)值的建筑。設(shè)計(jì)單位會針對一些有保留價(jià)值的街區(qū)或建筑進(jìn)行甄別,，然后組織專家進(jìn)行論證,，盡量把工作做在前面。

　　三是堅(jiān)持活化利用,，讓歷史建筑回歸百姓生活,。

　　在上海市長寧區(qū)延安西路上，從名人故居,、歷史建筑改造而來的“上生新所”,，已成為遠(yuǎn)近聞名的“打卡”地標(biāo)，吸引了大量市民游客到訪,?！皩v史建筑最好的保護(hù)就是合理利用?！比f科集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海認(rèn)為,，城市更新的目的在于讓歷史建筑重新回歸老百姓的生活，既打造公共空間,，更激發(fā)城市活力,。

　　上海交通大學(xué)設(shè)計(jì)學(xué)院教授王林表示，上海的城市更新方式是在幫助老百姓告別蝸居生活的同時(shí)，通過“以用促?！钡确绞?，實(shí)現(xiàn)百姓獲得感和城市魅力的雙提升。