經(jīng)過近兩年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)在樓市周期性回調(diào)的大背景下,，也將向理性發(fā)展回歸�,！�2014年起市場上有超過1000只的房地產(chǎn)基金將陸續(xù)進(jìn)入兌付高峰期，但隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的到來,，整個(gè)市場銷售遲滯,，回款不及預(yù)期，基金兌付風(fēng)險(xiǎn)將隨之出現(xiàn),。我們判斷,，今明兩年將是房地產(chǎn)私募基金兌付風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)期，將會有一大批實(shí)力薄弱,、風(fēng)控能力欠佳的私募基金管理企業(yè)被淘汰出局,。”長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國日前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示,，市場細(xì)分和服務(wù)優(yōu)化將是國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金未來發(fā)展的主要方向,。
長富匯銀專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。從事投資多年,，具有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn),，張保國對中國房地產(chǎn)市場也有著自己的理解。他告訴記者,，中國房地產(chǎn)行業(yè)將從黃金十年過渡到白銀十年,，輕松賺錢時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)前市場已經(jīng)感受到調(diào)整的寒意,�,！霸诤暧^調(diào)控之下，除了超大牌的開發(fā)商外,，眾多開發(fā)企業(yè)融資渠道已受到限制,。作為資金密集型行業(yè)，融資渠道收縮對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大,�,！睆埍f。
針對目前房價(jià)調(diào)整的現(xiàn)象,，眾多機(jī)構(gòu)和學(xué)者紛紛看空中國的房地產(chǎn)市場,，甚至拿中國和此前已發(fā)生過泡沫破裂危機(jī)的日本、中國香港地區(qū)相提并論,。對此,，張保國堅(jiān)定地告訴記者，“目前中國的房地產(chǎn)業(yè)不至于崩盤,。從行業(yè)發(fā)展的支撐因素看,，支撐樓市的三大重要基石(城市化、居民收入水平的不斷提高以及通脹和人民幣匯率升值)在短期內(nèi)難以改變，這就使得此前行業(yè)的歷次調(diào)控都未能對樓市造成傷筋動(dòng)骨的影響,。中長期來看,，市場仍有較大的成長空間，房地產(chǎn)業(yè)不會崩盤,�,！彼赋觯�1985年日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到了76.7%,，城市化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲,；而目前中國的城市化率僅為50%左右，城市化進(jìn)程仍處于加速階段,；目前,，中國累計(jì)將有3.3億人口處于成家立業(yè)購房階段，適齡購房需求仍存,；另外,，我國房地產(chǎn)市場的需求仍然會是比較穩(wěn)健的。在居民資產(chǎn)-負(fù)債結(jié)構(gòu)未出現(xiàn)突變的情況下,，房價(jià)不容易出現(xiàn)崩潰性的下跌,。”
“目前,，中國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的更多的是短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),。受限貸、限購等政策影響,，大多數(shù)房企將無法從傳統(tǒng)的融資渠道獲得足量的資金,。行業(yè)的調(diào)整，使整個(gè)市場銷售遲滯,，回款緩慢,，對于眾多房企而言，資金流也相對趨于緊張”張保國說,。也正是在這樣的背景下,，今明兩年，疏于風(fēng)險(xiǎn)防范和實(shí)力不濟(jì)的地產(chǎn)私募基金兌付危機(jī)案例還將頻發(fā),，2014年注定將成為房企兌付風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)元年,。
“我們自身已經(jīng)非常謹(jǐn)慎，公司的戰(zhàn)略也在進(jìn)行調(diào)整,。公司層面去年提出了“攜手未來領(lǐng)袖”的口號，今年我們重點(diǎn)關(guān)注一,、二線城市實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè),，這些企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較強(qiáng)。另外，除了我們一直強(qiáng)調(diào)的慎選交易對手和精選投資項(xiàng)目外,，在產(chǎn)品周期設(shè)計(jì)方面,，我們也在積極、主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型,，側(cè)重于兩年期以上的項(xiàng)目和產(chǎn)品,，以規(guī)避產(chǎn)品兌付時(shí)遭遇行業(yè)調(diào)整的低迷周期�,！睆埍硎�,。
從歷史數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)私募基金的募投情況同房地產(chǎn)市場走勢具有較強(qiáng)的一致性,，因此,，此次房地產(chǎn)市場的調(diào)整情況很大程度上會影響到基金的募投趨勢。作為房地產(chǎn)私募行業(yè)的參與者和觀察者,，張保國坦言,，“此前，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)進(jìn)入門檻低,，基金管理公司的水平良莠不齊,，導(dǎo)致項(xiàng)目后期管理及兌付清算的不確定因素很多。未來,，房地產(chǎn)基金將向?qū)I(yè)基金管理方式轉(zhuǎn)型,。優(yōu)秀的房地產(chǎn)基金需要具備經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)、優(yōu)良的項(xiàng)目資源,、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)控措施和卓越的投后管理能力,。在經(jīng)過今明兩年私募基金行業(yè)兌付風(fēng)險(xiǎn)得以釋放之后，私募基金行業(yè)的集中度,，勢必會得到提升,。標(biāo)桿型私募基金管理企業(yè)將逐步脫穎而出，并起到行業(yè)領(lǐng)跑者的作用,�,！�
有數(shù)據(jù)表明，2013年房地產(chǎn)私募基金的募資規(guī)模為106.67億美元,，投資規(guī)模為63.16億美元,。當(dāng)前中國房地產(chǎn)私募基金的運(yùn)作模式主要是股債結(jié)合方式，僅少數(shù)為純股權(quán)類投資,。截至去年9月,，國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金的收益率平均為20.0%。
“無需對當(dāng)前的行業(yè)調(diào)整過于悲觀,，行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整期也蘊(yùn)藏著新的投資機(jī)會,。我們認(rèn)為，基金管理企業(yè)應(yīng)具有跨周期的膽略，抓住當(dāng)前順周期的市場機(jī)會,。未來的房地產(chǎn)私募基金將會發(fā)生這樣的變化,，就是過渡到不再單單提供資金，而是成為提供各類其他附加服務(wù)的綜合提供商,�,！睆埍f，一家房地產(chǎn)私募基金的核心價(jià)值就體現(xiàn)在其資金運(yùn)作的能力以及對項(xiàng)目本身價(jià)值的判斷上,�,！盎鸸芾砥髽I(yè)應(yīng)逐步轉(zhuǎn)變以住宅地產(chǎn)機(jī)會型為主的投資策略，而加快向增值型,、核心增益型轉(zhuǎn)變,，逐步實(shí)現(xiàn)多元化配置�,！�
