日前，在北大房地產(chǎn)總裁班講學(xué),，討論最多的話題之一是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期有多長,？房價下跌會持續(xù)到什么時候？有趣的是,，來自全國各地的開發(fā)商們對“房價跌幅多少”分歧比較大,，但對于調(diào)整時間卻似乎都比較樂觀，最長也就看到兩年半左右,。其主要依據(jù)是前兩輪的調(diào)整,，一次一年半，一次也不超過兩年,，且跌幅總體上都不超過15%,。這種預(yù)判使開發(fā)商們雖露愁容，卻也還從容篤定,。甚至不少學(xué)員摩拳擦掌,，躍躍欲試準備拿地。
筆者對此深不以為然,。
首先,，這一次的房地產(chǎn)調(diào)整與前兩次的性質(zhì)完全不相同。無論是2008年至2009年的調(diào)整,，還是2011年至2012年的調(diào)整,，從年度的時段上看,，無論是北京等一線城市還是三四線城市，全國當(dāng)年的房價都是上漲的,，只是漲幅大小的區(qū)別。多數(shù)城市房價都呈現(xiàn)先抑后揚態(tài)勢,，即使年初下跌10%~15%,，下半年也迅即拉回，且重拾升勢,，導(dǎo)致這兩次所謂調(diào)整的主導(dǎo)因素都是政府政策打壓,。所以，前兩次的房價下跌,、房地產(chǎn)調(diào)整應(yīng)該看作是“假摔”,。
這次大不同。在政策沒有任何新的打壓的情況下,，房地產(chǎn)自身開始調(diào)整,，房價從滯漲開始全國性回落，成交不分東西南北,，一線四線城市的成交量都大幅萎縮,。因此，可以說“真摔”真的來了,。這是自1998年福利分房結(jié)束,、房地產(chǎn)大牛市元年開啟至今第一個真正意義上的大調(diào)整。而這種調(diào)整可以對比的是中外房地產(chǎn)類似的情況,，可以借鑒的是其他經(jīng)濟調(diào)整的現(xiàn)象,。
這一輪房地產(chǎn)調(diào)整與房價下跌最具可比性的是日本房地產(chǎn)泡沫破滅以及香港亞洲金融風(fēng)暴樓市暴跌，都是房價上漲多年后加速暴漲,，都是經(jīng)濟不景的背景,，都是房地產(chǎn)在經(jīng)濟中所占比重過大等之后出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅。從周期階段上看,，都經(jīng)歷了“房價滯漲——成交萎縮——房價暴跌——持續(xù)低迷——房企破產(chǎn)——業(yè)主抗議——緩慢復(fù)蘇”等過程,。當(dāng)然，表現(xiàn)形態(tài)有差異,，比如日本房價走平三年后暴跌,，而香港房價半年左右就暴跌,；又比如業(yè)主抗議,，日本較平緩，而香港出現(xiàn)50萬人上街游行,。
不管表現(xiàn)形式如何,，這個周期都不是一兩年能走完的,。日本的周期走了10年；香港樓市從1997年算起至2005年復(fù)蘇也有9個年頭,。跌幅最大時房價跌去65%,。回觀這一輪中國房地產(chǎn)的大調(diào)整,，雖然最新的統(tǒng)計顯示全國百城房價終于環(huán)比下跌,，但只有一個點左右，真正必然要到來的暴跌尚未來臨,。什么時候開始暴跌呢,？像香港那樣半年？像日本那樣三年,？誰也說不準,。不過，從上課的幾十位開發(fā)商所談到的成交慘淡的普遍情況看,，這個時間應(yīng)該為期不久了,。從1998年開始上漲的中國房價，漲了十五,、六年了,，像日本、中國香港那樣調(diào)整十年八年也不奇怪,。中國經(jīng)濟由于城市化,、結(jié)構(gòu)調(diào)整見效快等，調(diào)整時間或許短一些,，情況比香港,、日本要好一些，但經(jīng)濟運行自有它的規(guī)律,。筆者料定,，此輪調(diào)整時間不會少于5年。此外,，還可以參照的是股市和黃金：上證從2007年的6200點下跌,，至今8個年頭；黃金下跌3個年頭在下跌通道之中,，其中黃金從形態(tài)看跌5個年頭以上無懸念,。最有說服力的是它們都經(jīng)歷了所謂“斷頭鍘刀”式的暴跌過程！
學(xué)員有兩種典型的僥幸心理自我安慰：一是政府會救市,。本屆政府是“市場起決定性資源配置”論者,，所以別指望政府會輕易出手；退一步來說,，限購取消,、政府救市,，短期自然有用。但別忘記：當(dāng)年限購擋不住房價上漲,，取消限購怎么能擋住房價下行呢,？
有的學(xué)員強調(diào)他所在的城市特殊，或能逃過一劫,。筆者送了他一句成語：覆巢之下,，焉有完卵。
