庫存壓力巨大 市場預(yù)期不明
18日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌,，跌幅為0.16%,。這意味著，持續(xù)兩年的房價(jià)全面上漲暫時(shí)告一段落,。
對此,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在庫存壓力大,、市場預(yù)期不明的背景下,，當(dāng)前房價(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進(jìn)入過冷區(qū)間,。
疲軟 半數(shù)城市下跌
新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示,，與上月相比，70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的城市有35個(gè),，持平的城市有20個(gè),，上漲的城市僅15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,，最高漲幅為0.3%,，最低為下降1.4%。杭州領(lǐng)跌,，環(huán)比下滑1.4%,，石家莊環(huán)比下滑0.7%，寧波環(huán)比下滑6%,，唐山環(huán)比下滑5%,，沈陽環(huán)比下滑4%。
值得一提的是,，5月一線城市房價(jià)中,，除北京環(huán)比仍處上漲，廣州持平外,，上海,、深圳均出現(xiàn)下跌。具體來看,，北京環(huán)比上漲0.2%,，上海則環(huán)比下跌0.3%，深圳環(huán)比下跌0.2%,。
二手住房方面,，與上月相比，70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的城市達(dá)35個(gè),，其中，北京領(lǐng)跌,，環(huán)比跌幅高達(dá)0.9%,，上海環(huán)比下跌0.2%，秦皇島環(huán)比下跌0.7%,，福州環(huán)比下跌0.6%,。
同比來看，與去年5月相比,，70個(gè)大中城市中,，新建住房價(jià)格下降的城市有1個(gè),，上漲的城市有69個(gè),，5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中,，最高漲幅為11.3%,，最低為下降4.8%,。
二手房與去年同月相比，70個(gè)大中城市中,，價(jià)格下降的城市有5個(gè),，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有64個(gè),。5月份,，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.1%,，最低為下降8.7%,。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院鄭紅玉表示,，分類來看,，一二三線房價(jià)環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌,，市場整體步入降幅區(qū)間,。
“房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)明顯減少，部分城市房價(jià)環(huán)比小幅下降,�,！眹医y(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為15個(gè)和19個(gè),，分別比4月份減少了29個(gè)和16個(gè),；持平的城市個(gè)數(shù)分別為20個(gè)和16個(gè)，分別比4月份增加了2個(gè)和3個(gè),；下降的城市個(gè)數(shù)均為35個(gè),，分別比4月份增加了27個(gè)和13個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的15個(gè)城市中,，漲幅比4月份回落的城市有6個(gè),；最高漲幅為0.3%，比4月份回落了0.1個(gè)百分點(diǎn),。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的35個(gè)城市中,，環(huán)比從4月份上漲或持平轉(zhuǎn)為5月份下降的城市有28個(gè)；最大降幅為1.4%,，比4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn),。
對于此次房價(jià)下滑的主要原因，劉建偉指出,，庫存壓力較大,，市場預(yù)期不明，導(dǎo)致房價(jià)有所下降。鄭紅玉也認(rèn)為,，5月份,，庫存壓力空前加大，加上近期市場預(yù)期不明,，整個(gè)樓市觀望情緒濃厚,，導(dǎo)致成交熱度受影響，部分房企銷售壓力明顯增加,，一些房企推出優(yōu)惠促銷,，均成房價(jià)下跌推力。
癥結(jié) 庫存“壓力山大”
值得注意的是,，一二三線環(huán)比漲幅兩年來首次齊頭并“跌”,，而造成這一結(jié)果的主要原因是成交下滑、庫存高企,。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示,，5月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌,，跌幅分別為0.08%,、0.14%、0.18%,。從市場來看,，截至5月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米,，環(huán)比增長2.7%,，同比增長20.1%。庫存再創(chuàng)歷史新高,。而成交方面,，北上廣深新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為-29.7%、-18.4%,、-18.4%和7.1%,。
35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,。其中南昌,、寧波和九江3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到77.4%,、60.9%和56.9%,。
此外，在市場看跌情緒濃厚的背景下,，開發(fā)商加快推盤節(jié)奏,，也造成了月度新增供應(yīng)量大于成交量，使部分未消化的新增供應(yīng)再度轉(zhuǎn)化為庫存。數(shù)據(jù)顯示,，5月份,，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2198萬平方米,，環(huán)比增長2.8%,，同比增長0.2%。而成交量則僅為1520萬平方米,，環(huán)比增長1.1%,，同比減少17.4%
值得一提的是，此前沈陽全面放松限購僅一天后就被叫停,，其面臨的主要原因便是庫存壓力,。截至今年5月底，沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米,，環(huán)比4月增長6%,，同比增長28%，遠(yuǎn)超京滬,，僅次于全國最高天津的2110萬平方米,，按過去6個(gè)月平均銷量來算，去化周期將高達(dá)22個(gè)月,。
對此,，沈陽市國土部門相關(guān)工作人員表示，由于沈陽是平原的地理環(huán)境,，因此,，城市面積不斷外擴(kuò)，攤大餅,，最后哪哪都成了拔地而起的房地產(chǎn),。
“這么多房子不賣怎么行，房子不賣土地也出不去,�,！鄙鲜鋈藛T表示，5月沈陽18塊土地中,，流拍項(xiàng)目高達(dá)10塊,，其余僅為底價(jià)拍出，給地方造成巨大壓力,。
各地政府開始選擇各種方法刺激需求入市,。6月15日，鄭州開始實(shí)行“組合貸”,，降低購房成本,，以刺激剛性的首置和改善需求。海口出臺房地產(chǎn)新政,，海南本省人6月1日起,，購單套房120平方米以上可落戶海口5人,。武漢市下文規(guī)定,，從7月1日起，畢業(yè)超過兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國人員,，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè),，具備本科或研究生學(xué)歷，提供學(xué)歷學(xué)位,、勞動(dòng)合同,、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的,，均可在武漢市落戶,。
預(yù)判 下半年或進(jìn)入過冷區(qū)間
在高庫存預(yù)期轉(zhuǎn)向的背景下，市場人士對短期房地產(chǎn)市場并不看好,。鄭紅玉表示,，從數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前房價(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間,。預(yù)期下半年將進(jìn)入過冷區(qū)間,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，首先,，導(dǎo)致今年這一輪市場深調(diào)的核心因素短期內(nèi)不會(huì)有明顯改善,。一方面是信貸政策的持續(xù)收緊；另一方面,，本輪調(diào)控的導(dǎo)火索來自于高庫存城市的率先降價(jià),，因此整體市場庫存高企的局面不會(huì)很快得到緩解。
“除非有顯而易見的行政刺激手段,，不然市場在短期內(nèi)仍會(huì)維持冷淡狀態(tài),，大部分剛需觀望濃厚并看跌房價(jià)，而當(dāng)前業(yè)主的心理價(jià)位并不會(huì)隨市場不斷下探,，買賣雙方持續(xù)僵持,。”張旭認(rèn)為,，這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同,，非政策主導(dǎo)的下降，給市場帶來的影響可能會(huì)更持久,。目前,，房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂觀,，一二手市場都持續(xù)低迷，企業(yè)壓力上升,，或帶來新一輪的行業(yè)洗牌,。
中信建投分析師蘇雪晶認(rèn)為，短期銷售低位能否緩解,，依然需要關(guān)注信貸情況的支持力度,。在成交量持續(xù)下滑的環(huán)境下，5月全國整體房價(jià)迅速回落,，而且目前多數(shù)二三線城市庫存水平已達(dá)到歷史高位,，預(yù)計(jì)價(jià)格下滑還將持續(xù),。
中金公司的研究報(bào)告也持同樣態(tài)度,。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)3年一個(gè)小周期,，“今年下半年是繼2005年下半年,、2008年下半年、2011年下半年的第四次,。預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市房價(jià)指數(shù)同比調(diào)整幅度范圍將在5%至10%,。”
長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)感受到冬天要來了,。除了超大牌的開發(fā)商以外，其他開發(fā)商融資都要受到限制,。銀行拿不到錢,，各方也申請不到貸款，而房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金密集型行業(yè),，這對房地產(chǎn)市場影響巨大,。
“但不會(huì)面臨崩盤，也不會(huì)全面下跌,�,！睆埍J(rèn)為，在房地產(chǎn)發(fā)展周期,，現(xiàn)階段處于正常調(diào)整階段,，在城鎮(zhèn)化發(fā)展下，長期來看整體還是有一個(gè)向上的趨勢,。
