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隨著2015年年底全行業(yè)完成營改增的期限漸近，尚未納入營改增的行業(yè)已經紛紛著手準備�,！督洕鷧⒖紙蟆酚浾邚亩喾角阔@悉，目前財稅部門已經開始著手對房地產業(yè)進行營改增調研,，房地產業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%,。對此，有專家表示,，如房地產業(yè)價格上升空間有限,，營改增后房地產商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過,�,！�
據記者了解，財稅部門和房地產商關于營改增的溝通早在2013年年底就已經開始,，一些有代表性的房地產企業(yè)已經按照不同的政策假設對收入,、成本、利潤等進行分析和測算,。今年三四月間,，萬達、萬科,、碧桂園,、中糧等一批房地產企業(yè)已經將自己形成的調研材料交給相關財稅部門�,！�
據業(yè)內人士介紹,，很多調研細化的程度很高,，不過目前主要是收集房地產行業(yè)的信息，調研還處于初期階段,，具體實施方案尚無定論,。
不過,，記者了解到,，房地產業(yè)和建筑業(yè)很可能同時納入營改增，并適用11%的稅率,。安永會計師事務所間接稅合伙人梁因樂在接受《經濟參考報》記者采訪時稱：“根據安永的理解,，我們認為金融、建筑業(yè)和房地產最遲應該會在明年下半年同時納入營改增,�,！彼忉尩溃骸耙驗楹芏喾康禺a開發(fā)商的資金來自金融機構，如果沒有同時開始營改增,，會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力,。”
普華永道中國內地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮告訴《經濟參考報》記者：“因為建筑業(yè)的稅率在財稅【2011】110號文中規(guī)定為11%,，所以房地產應該會與之一致,，稅率也應該是11%。梁因樂也告訴記者：“建筑安裝,、房地產業(yè)比金融業(yè)簡單,，根據營改增前期文件及營改增從開始實施到最近入圍行業(yè)的情況，建筑安裝及房地產業(yè)是比較有機會按照11%的稅率繳納,。”
對此,，財政部財科所副所長劉尚希告訴《經濟參考報》記者,，房地產業(yè)營改增還沒有出臺具體方案，雖然110號文有規(guī)定,，但不排除將來方案出來后在稅率,、征收方式上再做調整�,！�
談及房地產業(yè)營改增的最大挑戰(zhàn),，多位專家認為是房地產市場的價格問題。胡根榮告訴記者：“將房地產業(yè)放在最后納入營改增行列可能是出于對房價的考慮,。如果房價上漲恐怕會帶來不好的影響,，所以說房地產業(yè)最大的難題在于如何減少營改增對房價的影響�,！�
梁因樂也認為房地產業(yè)營改增最大的挑戰(zhàn)是房地產市場價格,，在房價上升空間有限的情況下企業(yè)盈利或受影響。
目前，我國房地產市場“熱情消減”,，處于微妙的調整期,，不少人士稱樓市拐點已至。專家認為,，如果明年房地產業(yè)納入營改增,，很可能會使房地產商的日子更加難過�,！�
“如果企業(yè)對企業(yè)之間以增值稅是價外稅的原則進行房地產交易,，因為有進項稅抵扣，那么稅率高低對企業(yè)的影響并不大,。但是如果房地產是賣給個人的,，因為個人買家沒有進項稅可以抵扣，就可能存在市場價格的問題了,�,！绷阂驑氛f，“如果房地產企業(yè)不能隨意漲價,，又不能把因為營改增帶來的成本完全轉嫁到價格上,，那么企業(yè)的收入就會減少，盈利就會相繼受到影響,，這就不僅僅是稅負的問題了,。”
目前房地產業(yè)營業(yè)稅是5%,，建筑業(yè)營業(yè)稅是3%,。營改增之后，這兩個行業(yè)的增值稅很有可能是11%,。由于稅率上升比較明顯,，引發(fā)了一些業(yè)內人士的擔憂�,！�
劉尚希告訴記者,，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的,，而5%的營業(yè)稅則是對全值繳稅,。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降,�,！暗挚鄱嗟脑捯苍S繳稅會比較少，但是抵扣少的話可能稅負就比較高,�,！薄�
對此,，梁因樂告訴記者：“一些企業(yè)在營改增之前購進房地產、營改增之后賣出,，如果沒有特別的過渡政策,，企業(yè)就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升,。不動產的金額很大,，在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業(yè)的影響會很大,�,！薄�
專家認為，為了解決這些問題,，可能需要在制定方案時出臺過渡政策,。過渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產繼續(xù)繳納營業(yè)稅；二是根據樓房的年齡對銷項稅打折,；第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項稅,。
“第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多,，國家可能未必愿意如此大力補貼房地產行業(yè),。”梁因樂說,，“最終的方案如何定,，除了財稅部門之外，地方政府,、建委也會參與,。不同于現(xiàn)代服務業(yè)、金融業(yè)等行業(yè),，房地產企業(yè)和其監(jiān)管部門的關系比較密切,。”
