人民幣匯率持續(xù)下調(diào),，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì),，導(dǎo)致房企海外融資的難度越來(lái)越大,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得最新數(shù)據(jù)顯示,，1-5月房企海外融資同比去年大降,，房企的資金之門(mén)又有一扇處于逐漸關(guān)閉狀態(tài),，對(duì)市場(chǎng)的影響非常不樂(lè)觀,。
“盡管我們?nèi)ツ甑着袛嘟衲耆晔袌?chǎng)量?jī)r(jià)增速大幅下滑,，但開(kāi)春以來(lái)的糟糕局面還是超過(guò)了預(yù)期,�,！笔缆�(lián)行有關(guān)人士說(shuō)。
2014年行至今日,，全國(guó)樓市成交低迷,，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)下挫;房地產(chǎn)景氣指數(shù)跌至2013年來(lái)最低。
光耀地產(chǎn)董事長(zhǎng)郭耀名對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō),，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)從去年年中就已出現(xiàn)問(wèn)題,，6月底的銀行間市場(chǎng)錢(qián)荒，到年底的個(gè)貸發(fā)放拖延,，一直到今年二季度普遍性的銀行收縮房貸,，一切皆有前兆。
早在年初開(kāi)始,，為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn),，國(guó)內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量,，包括開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸;此外，影子銀行如房地產(chǎn)信托,、私募基金,、資管計(jì)劃等也受到監(jiān)管層新規(guī)制約。銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,，對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域定期進(jìn)行壓力測(cè)試;
二季度以來(lái)基金子公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也嚴(yán)加防范,，一家公司看20個(gè)項(xiàng)目最后可能只有一個(gè)項(xiàng)目成行。
各家大型開(kāi)發(fā)商,、中原地產(chǎn),、世聯(lián)行等機(jī)構(gòu)人士均認(rèn)為，信貸已成為影響房地產(chǎn)的最重要的因素,，信貸緊縮,，市場(chǎng)將繼續(xù)向下調(diào)整。
當(dāng)前,，房企與客群之間的博弈也已出現(xiàn)了微妙的變化,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,，購(gòu)房者觀望情緒增多,，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變,。綜合各家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)預(yù)判,，今年上半年房地產(chǎn)成交基本上都會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)的局面，全年都存在負(fù)增長(zhǎng)的可能,。
下行周期中,，銷(xiāo)售是企業(yè)的命根子。無(wú)論任何一家企業(yè),，保證銷(xiāo)量都應(yīng)是頭等大事,，這是房企內(nèi)部融資的主要來(lái)源，也是避免償付危機(jī)的根本,。
但房企今年銷(xiāo)售目標(biāo)完成率普遍較低,。1-4月，多家房企僅完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的15%-30%,，僅有恒大達(dá)到40%,。世聯(lián)行有關(guān)人士指出，出于完成業(yè)績(jī)的需要,，房企或?qū)⒔祪r(jià)沖刺業(yè)績(jī)。
“量縮期持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短還取決于開(kāi)發(fā)商價(jià)格調(diào)整的幅度和時(shí)機(jī),�,！鄙鲜鍪缆�(lián)行人士認(rèn)為，此前開(kāi)發(fā)商并未就價(jià)格達(dá)成共識(shí)，主要原因是2013年大型房企在購(gòu)置土地方面普遍比較理性,，財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健,。但市場(chǎng)在經(jīng)歷了4個(gè)多月的量縮期后，房企對(duì)價(jià)格調(diào)整的共識(shí)逐步形成,，市場(chǎng)大規(guī)模降價(jià)即將開(kāi)始,。
如果降價(jià)開(kāi)始，樓市何時(shí)見(jiàn)底?
下半年唯一的變量是政策,。數(shù)據(jù)進(jìn)一步惡化伴隨著更多政策調(diào)整出現(xiàn),。5月12日，由央行牽頭召開(kāi)了住房金融服務(wù)座談會(huì),，繼上個(gè)月宣布定向降準(zhǔn)之后,，這是央行進(jìn)一步的動(dòng)作，說(shuō)明中央政策的底線思維依然存在,。
政策上可以起到立竿見(jiàn)影作用的仍然是信貸及資金,。目前房地產(chǎn)業(yè)界諸多人士認(rèn)為，下半年三季度全面降準(zhǔn)的概率極高,，屆時(shí)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率會(huì)快速下降至相對(duì)較低的水平,，從而顯著提升風(fēng)險(xiǎn)偏好，家庭部門(mén)加杠桿的沖動(dòng)會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)在四季度成交放量見(jiàn)底,，價(jià)格則可能在2015年一季度見(jiàn)底,。
但無(wú)論如何，2014年可謂是房企生死年,，大量中小房企將以破產(chǎn)或被兼并結(jié)局,，部分前期加杠桿過(guò)渡的大型房企也難逃償付危機(jī)。