７月以來,，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預期的不斷升溫，上市房企中已有宋都股份,、金豐投資,、新湖中寶,、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。４日和５日兩個交易日,，一則房企融資將開閘的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊的強勁反彈,。
在樓市宏觀調(diào)控的大背景下，已有將近４年時間沒有房地產(chǎn)企業(yè)在Ａ股ＩＰＯ或增發(fā),，此時放開再融資政策傳遞出哪些信號,？其將對股市和樓市影響幾何？
暫停４年重啟時機已到
２０１０年初,，監(jiān)管層正式宣布暫停批準房地產(chǎn)企業(yè)上市,、再融資和重大資產(chǎn)重組。事實上,，從２００９年１１月南國置業(yè)成為最后一只登陸Ａ股的房地產(chǎn)企業(yè)至今,，已有將近４年時間沒有房企ＩＰＯ。從２００９年９月８日世榮兆業(yè)的定向增發(fā)方案獲批后,，幾無房企再融資計劃獲批,。
“當時主要是為了配合宏觀調(diào)控政策，擔心房企上市,、再融資后會因為‘不差錢’而推高地價,、房價�,！敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)分析師蘇雪晶稱,，隨后有若干家上市房企增發(fā)計劃泡湯，而一些房地產(chǎn)企業(yè)在Ａ股上市的計劃也因此擱淺,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，由于Ａ股直接融資渠道受阻，近年來內(nèi)地房企或海外上市,，或發(fā)債,，或通過私募,、信托等平臺融資，融資成本大幅攀升,，某些企業(yè)融資成本甚至高達１５％以上,。而如此高的融資成本不僅轉(zhuǎn)嫁到房價之中，最后讓購房人承擔,，還對實體經(jīng)濟其他私人部門產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”,。
交通銀行研究顯示，今年一季度,，實際社會融資總額同比多增的１．８３萬億元中,，有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺；二季度,，這一格局也并未發(fā)生根本性改變,。這兩個部門的資金需求也抬高了整個社會的融資成本，導致國內(nèi)流動性雖相對寬松,、但經(jīng)濟增長并沒有受益,。“直接向資本市場融資,，相比銀行貸款或其他渠道融資成本可以下降很多,。”綠地集團董事長張玉良認為,，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后,，對企業(yè)發(fā)展有很大影響�,！艾F(xiàn)在房企再融資應(yīng)該放開,，而且時機已到”。
再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復
市場普遍認為,，房地產(chǎn)企業(yè)再融資一旦重啟，地產(chǎn)板塊將迎來持續(xù)反彈行情,。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明表示,，放開房企再融資應(yīng)是針對大量房企借道海外上市及調(diào)控市場化所作的政策調(diào)整，這將有利于板塊業(yè)績的釋放和反彈的持續(xù),。
４日和５日兩個交易日,，一則再融資將放開的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊強勁反彈。申銀萬國數(shù)據(jù)顯示,，２天內(nèi),，地產(chǎn)板塊相對滬深３００指數(shù)的收益率高達４．０％。
多家機構(gòu)認為,，放開再融資將對房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實質(zhì)性利好,。長期來看,，再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展，進而提高行業(yè)集中度,，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)的估值有望得到修復,。
申銀萬國也發(fā)布報告稱，再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復,。在７,、８月份銷售缺乏亮點、而龍頭公司估值僅有７倍左右的情況下,，再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價表現(xiàn)的主要催化劑,。前期擴張快、負債率較高的成長型公司,，以及已經(jīng)上報過股權(quán)／債權(quán)融資預案,、股東資源豐富的公司，有保障房或一級開發(fā)業(yè)務(wù)的公司可能將更早受益,。
房企融資開閘與房地產(chǎn)調(diào)控并不相悖
在“國五條”實施已過百日,，房地產(chǎn)市場初顯平穩(wěn)，而房價始終堅挺,，土地市場“地王”頻出,，樓市調(diào)控壓力依然較大的大背景下，市場對房企再融資開閘最大的擔心是將釋放出樓市調(diào)控的“拐點”信號,，使近幾年的調(diào)控成效前功盡棄,。
張玉良認為，短期內(nèi),，房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會推高地價,、房價；但長期來看,，房價最終是由供需關(guān)系決定,。放開融資后，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金,，增加投資,，反而有利于擴大供給，進而平抑房價,。不僅如此,，開發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產(chǎn)供應(yīng)外,，還會開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設(shè)施配套服務(wù)的地產(chǎn)項目,，對經(jīng)濟發(fā)展有積極推動作用。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為,，房企融資開閘與房地產(chǎn)繼續(xù)進行調(diào)控并不相悖,�,！敖陙恚瑯I(yè)內(nèi)一直呼吁,，未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強落實現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上,，著重進行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制,，更多地用市場化手段而不是行政手段來調(diào)控,。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預,，通過市場規(guī)律的傳導,，達到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的�,！�
“該放的權(quán)力堅決放開放到位,，該管的事必須管住管好�,！睂＜艺J為,，樓市調(diào)控應(yīng)當有進有退，行政化的調(diào)控手段應(yīng)逐步退出,，在房地產(chǎn)融資,、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)應(yīng)盡量減少行政干預,，實現(xiàn)市場化運作,。同時，住房信息聯(lián)網(wǎng),、不動產(chǎn)登記,、房產(chǎn)稅等長效機制也應(yīng)適時啟動，從土地,、金融,、財稅等方面繼續(xù)進行靈活調(diào)控。在完善的機制保障下,，逐步增強市場的調(diào)控作用,，從“堵”變“疏”，從注重行政手段,，到更加市場化，注重供給,。