從美國到日本，從香港到阿聯(lián)酋迪拜,，房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟(jì)帶來的傷痛至今仍未完全消除,。溯本求源，偏離了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)逃脫不了泡沫破滅的宿命,。對中國而言,，既不能“妖魔化”房地產(chǎn)業(yè)，也要汲取他國教訓(xùn)以防誤入歧途,。尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律,，對癥下藥，房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展,。
美國：過度金融化成禍端
2001年前后,，美國經(jīng)濟(jì)遭遇網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂，美國聯(lián)邦儲備委員會采取持續(xù)降息的金融政策以刺激經(jīng)濟(jì),。從2001年1月3日到2003年6月25日,，美聯(lián)儲13次降息，使聯(lián)邦基金利率——即銀行間隔夜拆借利率——降至1%,，為40年來最低點,，且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消費,。由于金融支持力度較大,，低利率、低首付等政策造成購房人支付能力短期內(nèi)大幅提高,，從而使美國住房交易量和房價出現(xiàn)空前上升,，泡沫快速積累。
美聯(lián)儲從2004年6月30日到2006年6月30日的兩年內(nèi)連續(xù)17次加息,，利率水平總計上升4.25個百分點,。利率大幅上調(diào)成為美國次貸危機(jī)爆發(fā)的直接誘因，并隨之出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售量驟然下降和房價大幅下跌,，并由此引發(fā)金融危機(jī)。
點評：從高杠桿到與金融衍生品結(jié)合,，屬于實體經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)在美國高度金融化,。歷經(jīng)數(shù)年，遭受重創(chuàng)的美國房地產(chǎn)業(yè)才漸漸復(fù)蘇,�,；貧w住房市場的基本屬性是一大啟示。
日本：放任投機(jī)埋隱患
上世紀(jì)80年代后期,，為刺激經(jīng)濟(jì)日本央行[微博]采取非常寬松的金融政策,，鼓勵資金流入房地產(chǎn)及股票市場,。從1986年初到1987年2月，貼現(xiàn)利率從5%降至2.5%,，一直維持到1989年5月31日,，這在很大程度上導(dǎo)致這一階段房價快速上漲和泡沫快速積累。
此外,，由于日元升值,，大量國際資本進(jìn)入日本房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價上漲,。從1986年到1989年,，日本房價整整漲了兩倍。
1989年5月底,，日本央行選擇提高官方貼現(xiàn)率,，并在之后一年多的時間里將貼現(xiàn)率從2.5%迅速提高至6%，結(jié)果刺破泡沫,，導(dǎo)致包括土地在內(nèi)的各種資產(chǎn)價格大幅下跌,。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰,，企業(yè)紛紛倒閉,，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。日本經(jīng)濟(jì)陷入“失落的二十年”,，至今仍未徹底走出陰影,。
點評：對房地產(chǎn)投機(jī)行為不能放任，也要避免操之過急擠泡沫,。日本因為實施房地產(chǎn)融資總量限制,、快速上調(diào)利率等操之過急的緊縮措施，導(dǎo)致長期經(jīng)濟(jì)疲軟,。
中國香港：供需失衡鼓泡沫
從1985年開始,，港英政府出臺“每年供地規(guī)模不超過50公頃”的政策規(guī)定，這是1985－1994年間香港房價較快上漲的重要原因之一,。1984年至1997年,，香港房價年均增長超過20%。1997年,，香港樓價觸及歷史新高,，即使頭頂逾10%的貸款利率，港人也平均拿出74%的月收入貸款買房,。
1997年10月,，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，直接導(dǎo)致香港房地產(chǎn)泡沫破滅,。從1997年到2003年,，房價累計跌幅76%,。據(jù)專家計算，從1997年到2002年的5年時間里,，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元,，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。香港平均每位業(yè)主損失267萬港元,。
香港房價2011年和2012年再次呈現(xiàn)快速上漲趨勢,，也與供給不足有關(guān)。2008－2009年,，香港新增住宅用地只有0.019公頃,，導(dǎo)致2010年香港僅有約19800個住宅單位建成，不到2000年的四分之一,。
點評：供應(yīng)不足也是導(dǎo)致香港房價上漲的因素之一,。此外還需防范外部沖擊，而穩(wěn)固的基本面是最堅固的防波堤,。