回顧“中國百強(qiáng)房企”之一光耀地產(chǎn)的融資史,，可窺見地產(chǎn)融資的風(fēng)控隱疾：由于民間借貸不入賬,，高利貸纏身的光耀卻能以表面“低負(fù)債率”受到資管機(jī)構(gòu)的青睞；而其看似充分的抵押擔(dān)保亦可能被削弱,，據(jù)媒體報道,，光耀的部分房產(chǎn)用于抵付工程款,，而工程款的求償權(quán)優(yōu)于金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)。
發(fā)酵于上周的“光耀地產(chǎn)資金鏈繃緊”事件,，牽扯到27億金融機(jī)構(gòu)借款,，包括銀行信貸、信托計劃,、基金子公司資管計劃等,。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前新華信托,、中融信托,、財通資產(chǎn)等均有對光耀融資的未到期項目，涉事本金在5.5億元以上。
接受記者采訪時,，光耀地產(chǎn)負(fù)責(zé)人曾表示“優(yōu)先保證金融機(jī)構(gòu)還款”,，且只需數(shù)億流動性就可“過關(guān)”，但兌付結(jié)果仍取決于事態(tài)發(fā)展,。
回顧“中國百強(qiáng)房企”之一光耀地產(chǎn)的融資史,，可窺見地產(chǎn)融資的風(fēng)控隱疾：由于民間借貸不入賬，高利貸纏身的光耀卻能以表面“低負(fù)債率”受到資管機(jī)構(gòu)的青睞,；而其看似充分的抵押擔(dān)保亦可能被削弱,，據(jù)媒體報道，光耀的部分房產(chǎn)用于抵付工程款,，而工程款的求償權(quán)優(yōu)于金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán),。
涉事公司緊急排查
公開資料顯示，光耀地產(chǎn)與中誠,、中融,、新華、華澳等信托公司均有合作發(fā)行集合資金信托計劃（查詢信托產(chǎn)品）,；去年,，光耀還通過財通資產(chǎn)發(fā)行過基金子公司的專項資管計劃。
目前尚未到期的產(chǎn)品有“中融信托-新都酒店股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”,、“新華信托-惠州候鳥酒店特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”,、“財通資產(chǎn)-光耀揚州·全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產(chǎn)管理計劃”三個，本金合計超過5.5億元,。
“看到報道后,，我們迅速對該公司經(jīng)營情況展開了調(diào)查,，調(diào)查結(jié)果會隨時向投資者公布,。”新華信托方面回應(yīng),。去年3月,，該公司通過資產(chǎn)收益權(quán)買入返售的形式，向光耀集團(tuán)的項目子公司發(fā)放不低于2億元的借款,，風(fēng)控措施包括土地使用權(quán)抵押,、光耀子公司股權(quán)質(zhì)押和母公司的連帶責(zé)任擔(dān)保，期限1年半至兩年,。
財通資產(chǎn)去年末為光耀融資2.5億元,，為期兩年。該公司負(fù)責(zé)人表示,，今年初已注意到光耀地產(chǎn)的狀況,，“列入了關(guān)注名單，一直在跟對方積極溝通”。中融信托的信息披露電話則無人接聽,，目前未能獲悉項目狀況,。
在接受記者采訪時，光耀地產(chǎn)董事長郭耀名明確表示“優(yōu)先償還金融機(jī)構(gòu)的借款”,，但亦透露“劣后受償”的民間借貸體量不小,。自2011年以來，光耀地產(chǎn)的民間借貸總額高達(dá)約20億元,，三年來公司僅利息便還款20億元,，目前仍有超過20億元本金加利息未償還。
諷刺的是,，盡管高利貸纏身,，光耀地產(chǎn)卻一度以“低負(fù)債率”受到金融機(jī)構(gòu)的青睞。2012年,，中國指數(shù)研究院[微博]發(fā)布光耀集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率,，連續(xù)三年分別為45.7%、50.3%,、55%,，明顯優(yōu)于行業(yè)三年均值68.9%、70.9%,、71.8%,。記者獲得一份光耀資管計劃的推介材料，亦以“2012年負(fù)債率僅55%,，顯著低于房企百強(qiáng)平均水平”為賣點,。
“地產(chǎn)商無論大小，普遍有民間借貸的行為,�,！狈康禺a(chǎn)基金“德信資本”董事長陳義楓對記者說，“問題是用于短期過橋還是長期依賴,？如果一年中有半年賬上有民間借貸,，肯定維持不下去，財務(wù)費用太高,�,！�
他還表示，民間借貸是地產(chǎn)融資的一大風(fēng)控難題,，市面過萬億的房地產(chǎn)信托,、數(shù)千億的房地產(chǎn)私募基金，都必須面對這個“隱疾”,，不排除有更多“地雷”將被踩爆,。
抵押權(quán)效力被削弱
“很難估計類似光耀的案例還潛伏著多少,。”深圳某基金子公司項目經(jīng)理表示,，“接下來各機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)融資會非常謹(jǐn)慎,。我們公司對外地項目，只要查到融資方有民間借貸的,，必然一票否決,。”
陳義楓透露,，私募房地產(chǎn)基金在做項目風(fēng)控時,，會從幾個方面調(diào)查融資方的民間借貸狀況：一是在圈內(nèi)打聽，“再小的房地產(chǎn)企業(yè)也有幾億資產(chǎn),，行業(yè)鏈條長,，有很多渠道可以打聽企業(yè)內(nèi)部情況。另外,，地產(chǎn)商要借高利貸肯定會在市場上詢價,，不難打聽到�,！倍遣楣竞屠习鍌�人的銀行賬戶,，看是否有不明來源的大額資金流入。第三是看現(xiàn)金存量,，“賬上躺了個把億的企業(yè),，一般不需要民間借貸；如果現(xiàn)金常常只有幾百萬,，就要注意賬外負(fù)債問題,。”
“短期,、小額的使用民間借貸,，算不上什么問題。但如果有非法募資的情況,，就一定要回避項目,。”他補(bǔ)充道,。
前述基金子公司經(jīng)理表示，光耀現(xiàn)存的信托,、資管計劃有較強(qiáng)的抵押擔(dān)保措施,，可部分對沖融資方的資金鏈風(fēng)險，但在房地產(chǎn)市場“失速”的背景下,，看似穩(wěn)健的抵押擔(dān)保也可能被削弱,。
“主要看項目所在地的樓市,，比如惠州已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，如果樓價下行,，土地使用權(quán),、在建工程的抵押價值也會減少。而光耀有無實力追加抵押還很難說,�,！�
另一問題是，根據(jù)《合同法》第286條和最高人民法院的相關(guān)文件,，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),。這意味著，如果地產(chǎn)商的工程款沒有結(jié)清,，在建工程等資產(chǎn)將優(yōu)先用于償還工程款,，其次才用于滿足抵押權(quán)人的需求，從而削弱抵押權(quán)的效力,。
有媒體報道,，因與施工單位出現(xiàn)債務(wù)問題，光耀地產(chǎn)在惠州有400多套房源未入預(yù)售款專戶,，部分房屋已交由施工方處置,。據(jù)可知信息，這批房屋與現(xiàn)存信托,、資管計劃無直接關(guān)聯(lián),。
“地產(chǎn)商占用施工方資金也是普遍現(xiàn)象，會削弱抵押權(quán),，值得警惕,。”陳義楓說,，“所以我們做項目一定要給夠資金,，確保工程款能夠?qū)崟r支付�,！�