“6388元/平方米,，成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王,！6388元/平方米,，成就杭城獨棟銷冠,！湖光山社對折清盤鉅惠,！搶到賺到,！”最近,，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優(yōu)惠銷售的電話和短信,，但這條“別墅賣出公寓價”的短信卻讓他印象尤為深刻,。
他隨后致電售樓處了解到,，上述樓盤位于被稱為杭州后花園的臨安青山湖，這里高端休閑物業(yè)集聚,，而短信中的湖光山社樓盤,，按照6388元/平方米的單價，一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元,，較于此前售價,，“相當于打了對折”。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,，自從德信·北海公園引領杭州樓市馬年首降后,，房價水平接近一線城市的杭州目前超過20個樓盤緊隨降價，而這股降價潮已沖擊到別墅,、排屋等高端物業(yè)市場,。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發(fā)展轉(zhuǎn)為無人問津,，降價,、低開、特價房等各種促銷手段,，層出不窮,。
豪宅去化遇阻
資料顯示，湖光山社主要物業(yè)由排屋和獨棟別墅組成,，主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅,，項目總占地約800余畝,，開發(fā)規(guī)劃分為五期，目前已經(jīng)開發(fā)到二,、三期,，一期房源已交付使用。
4月23日,，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處,，據(jù)銷售人員介紹，上述銷售單價為6388元/平方米的房子,，總價為305萬元,，相當于一套普通公寓的價格，但屬于項目推出的特價房,，只有一套,。
不過，該銷售人員透露,，盡管只有一套,，但該項目獨立別墅的售價目前已降至7000元/平方米，此前的銷售均價在12000元~13000元/平方米,，“相當于打了五,、六折”。
對于上述價格調(diào)整,，4月24日,，《每日經(jīng)濟新聞》電話聯(lián)系采訪了開發(fā)商，相關銷售人員稱,，目前是清盤價格,，“基本上打了對折”，是3月份開始決定的,。
湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影,。據(jù)浙江杭州臨安一季度房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)顯示，一季度以來,，臨安城區(qū)板塊的銷售面積占總銷售面積的70.35%,，豪宅林立的青山湖板塊銷售面積占比只有9.25%。
從房源類型成交的情況來看,，該區(qū)域一季度公寓房共成交692套,，別墅成交僅19幢。商品房住宅中,，多,、高層住宅成交均價6341.85元/平方米，別墅成交均價10087.42元/平方米,。
有市場分析稱,，國家此前出臺的限購限貸政策,，導致近兩年來房產(chǎn)市場持續(xù)低迷，再加上今年春節(jié)之后杭州城區(qū)刮起的“降價風暴”給樓市帶來了春寒料峭的打擊,，杭州幾個大盤大幅降價對臨安區(qū)塊的房產(chǎn)市場造成了一定的負面影響,。
“現(xiàn)在房產(chǎn)市場的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉(zhuǎn)變，區(qū)域分化突出,。青山湖板塊持續(xù)低迷，前幾年青山湖板塊蓬勃發(fā)展,，近幾年無人問津,，效益已降低至鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的地步�,！闭憬襟w《錢江晚報》一篇有關臨安樓市目前狀況如是描述,。
除湖光山社外，同一青山湖板塊的廣州頤和地產(chǎn)青城山語間項目也出現(xiàn)大幅打折銷售,，目前在售的450~600平方米準現(xiàn)房獨棟別墅,，可享受均價5800元/平方米，總均價290萬元/幢,，而且還贈約350平方米精裝庭院,。“原來平均單價在10000元/平方米,，相當于打了58折,。”現(xiàn)場銷售人員向記者表示,。
對此,，全球知名房產(chǎn)咨詢機構(gòu)世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，上述位于自然景觀優(yōu)美的青山湖,，遠離于杭州主城區(qū)的豪宅,，從居住屬性講，并不作為購房者的第一居所,，在當前房地產(chǎn)形勢下,，面臨著需求減少，庫存去化的壓力,。
浙江省內(nèi)一業(yè)內(nèi)人士則稱,，對開發(fā)商而言，在高端物業(yè)市場如此消沉,，且在資金和庫存雙重壓力下,，只有通過降價走量的方式來吸引購房者，試圖刺激極其有限的市場需求,。
市區(qū)稀缺豪宅降價促銷
理論上講,，坐落于城區(qū)優(yōu)勢位置的豪宅,，在眼前房地產(chǎn)嚴峻形勢下，雖難言升值,，仍應具備保值屬性,，但當前也呈現(xiàn)較為悲觀的一面。
3月6日,，濱江集團(002244,，SZ)位于杭州市區(qū)稀缺地塊的豪宅項目武林壹號推出1號樓共166套房源，起價1500萬,，折算單價約5萬元/平方米,，而該項目2013年的銷售均價一度超過7萬元/平方米。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步顯示,，2013年,，武林壹號共售出68套，合同金額17.47億元,，銷售均價約為7.36萬元/平方米,，而在2014年第一季度，共售出37套,，合同金額6.99億元,，銷售均價已約為5.80萬元/平方米。
不過,，降價帶來了銷量增加,，1號樓開盤當日即吸金14億元，另據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示,，截至4月23日,，總共166套已銷售44套。
此外,，降價促銷的市區(qū)豪宅還包括九龍倉地產(chǎn)旗下的君璽項目,，以起價37900元/平方米低價首開入市，據(jù)當?shù)孛襟w披露,，截至目前,，180套房源已去化6成。
近日,，世邦魏理仕杭州分公司所發(fā)布的《2014年杭州一季度房地產(chǎn)市場回顧》(以下簡稱《市場回顧》)報告顯示,，該季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元，環(huán)比微降0.1%,。
對于杭州市區(qū)的豪宅市場,，馬英樞對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所，從第一季度市場數(shù)據(jù)來講,，目前高端住宅市場價格表現(xiàn)仍較為穩(wěn)定,。
不過，馬英樞亦認為,，如果市場觀望心態(tài)持續(xù)加重,，開發(fā)商出于去化壓力和資金回籠需求，不排除出現(xiàn)價格松動,，而降價幅度將取決于開發(fā)商的現(xiàn)金流需求,、營銷策略，以及項目的市場定位,、營銷周期等,。
同時，從認籌,、預定到最終簽訂正式合同,，有一定的時間滯后性,，類似于武林壹號,、九龍倉君璽等項目價格下調(diào)，能否進一步影響目前高端住宅市場價格下探,，有賴于日后公布的第二季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù),。
市場購買力減弱
事實上，降價,、低開,、特價房正成為目前杭州樓市高端物業(yè)市場的關鍵詞。
除上述樓盤外,，4月初,，雅戈爾地產(chǎn)位于杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套，戶型面積為180平方米,，折后均價在14500元/平方米左右,，而此前均價為2.2萬~2.6萬元/平方米。
同樣,，4月初,，華元集團宣布三個項目大幅降價清盤銷售。其中,，高端項目玉榕莊降價后,，300~400平方米的聯(lián)墅均價為8880元/平方米，較于此前成交均價11557元/平方米,，降幅不少,。更有業(yè)界人士指出，相比玉榕莊別墅當初拿地樓面價5183元/平方米，此次調(diào)整簡直是“虧本買賣”,。
此外,，高端物業(yè)降價還出現(xiàn)在杭州西湖區(qū)之江國家風景區(qū)的錢塘梧桐燕廬項目，目前在售的315~350平方米的排屋總價在1000萬~1500萬元/套,，現(xiàn)在變?yōu)榱?000萬元左右,，銷售人員向記者證實，價格降了約200萬元/套,，而該開發(fā)商錢塘房產(chǎn)為杭州知名的地產(chǎn)商之一,。
浙江省社科院經(jīng)濟研究所研究員王永太對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，別墅,、排屋等高端物業(yè)的價格確實在下跌,，實際上，與普通住宅巨量的供應庫存相同,，別墅等高端物業(yè)的供應量同樣也不少,。
日前，國際知名物管機構(gòu)戴德梁行公布的數(shù)據(jù)顯示,，2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬平方米,，存量從2005年的45.6萬平方米升至2013年的459.1萬平方米，8年間增長10倍,；同時,，杭州高端公寓成交均價從2009年的3.26萬元/平方米漲至4.35萬元/平方米，年均增幅7.5%,。
不過,，《市場回顧》顯示，一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震蕩,，使得購房者觀望心態(tài)加重,，發(fā)展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現(xiàn)明顯回落,。
數(shù)據(jù)顯示,，杭州主城區(qū)整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。
王永太認為,，此前,，浙江通過制造業(yè)等實體企業(yè)經(jīng)營積累了豐厚的財富，大量的資金進入樓市購買豪宅,，但如今,，整個經(jīng)濟形勢以及浙江區(qū)域經(jīng)濟不容樂觀，豪宅房產(chǎn)投資已大受影響,，同時,，作為主要購買力的浙江企業(yè)主的財富快速積累階段已經(jīng)過去，這些因素都影響到市場購買力。
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