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近期，關(guān)于樓市未來走向引發(fā)市場高度關(guān)注。在《動蕩的世界》第三章中,，前美聯(lián)儲主席格林斯潘在分析過去十年美國住房價格飆升的原因時，提出了“杰塞爾悖論”,。過去相當(dāng)長時間內(nèi)，我國住房市場也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險承擔(dān)者,。為防范資產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險,，應(yīng)避免未來樓市演化成“杰塞爾悖論”。
在格林斯潘還是十多歲少年時,，當(dāng)時著名喜劇演員員喬治·杰塞爾講了一個故事：一位疑心較重的投資者不太情愿地參與股市投資。他先買入少量交易量很少的低信用公司股票,，驚訝地發(fā)現(xiàn)價格立刻從10美元漲到11美元,。這樣一來，他認(rèn)為自己已經(jīng)是位聰明的投資者,，于是繼續(xù)買入,。最終，他一個人的出價把那只股票推到了每股30美元的高價,，然后決定套現(xiàn)離場,。他給經(jīng)紀(jì)人打電話，要求賣出股票,，對方猶豫片刻后反問道：“賣給誰呢,？”格林斯潘將這個故事稱為“杰塞爾悖論”。
我國樓市演化也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險承擔(dān)者,。在過去十多年強烈房價上漲預(yù)期的演化過程中,，開始懷有疑慮的購房者都逐漸成為堅定的看漲方，并推動房價持續(xù)不斷走高,。隨著房價日益偏離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面,、居民收入狀況和住房租金水平，房地產(chǎn)市場上繼續(xù)高位接盤的人已日漸稀少,。當(dāng)前我國住房擁有率較高,，據(jù)2012年浙江大學(xué)和清華大學(xué)開展的《中國居住小康指數(shù)》聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，即使是置業(yè)困難的一線城市,，住房擁有率也高達(dá)70%,，約為紐約的一倍多。不僅如此,，當(dāng)前熱點城市住房空置率普遍較高,，相當(dāng)多住房銷售后長期無人居住,，存在巨大浪費。這種情況在一線城市北京,、上海也較為普遍,，擁有多套閑置房產(chǎn)的業(yè)主大有人在。還有,，一線城市租金收益率不到2%,，已低于存款基準(zhǔn)利率。這些情況充分表明,，我國房地產(chǎn)市場向“杰塞爾悖論”演化的風(fēng)險與日俱增,。
為維持當(dāng)前房價繼續(xù)高位上漲，資金供應(yīng)難度越來越大,。2013年末,，我國城鎮(zhèn)居民人口達(dá)7.3億，按照人均30平方米計算,，存量住房面積高達(dá)219億平方米,。按照均價5000元每平方米計算，存量住房價值高達(dá)109.5萬億元,。若2014年住房均價上漲10%,，在不考慮新建住宅情況下，存量住房價值將增加10.95萬億元,。如此規(guī)模存量住房價值,，已非穩(wěn)健貨幣政策所能承擔(dān)。目前看,，住宅市場拋售意愿也有所增強,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年全市二手房總成交套數(shù)環(huán)比上漲13.4%,，為最近3年高點,；而同期新建住宅成交網(wǎng)簽套數(shù)則環(huán)比下降3.3%；二手房成交套數(shù)占比已達(dá)57.8%,，表明市場空方逐漸增多,，繼續(xù)維持房價高位上漲將更加困難。
在過去相當(dāng)長時間里,，我國樓市運行幾乎無視風(fēng)險因素的存在,。我國為數(shù)眾多的居民雖然缺乏風(fēng)險決策和自擔(dān)能力，但在住房市場上的購房行為表現(xiàn)猶如搶購高收益財富管理產(chǎn)品那樣狂熱,，明顯存在非理性色彩,。為避免住房價格不斷上漲并逐漸演化為“杰塞爾悖論”，當(dāng)前需要高度警惕樓市運行風(fēng)險,。而在這方面媒體與市場有很大的行為空間,，政府的正確引導(dǎo)作用也必不可少,。
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