■香港樓市調(diào)整沖擊波(下)
作為最主要的離岸金融市場——香港樓市歷來受到全球資本流動的影響。美聯(lián)儲的QE政策退出啟動了香港樓市的本輪調(diào)整,。如果外部流動性發(fā)生較大收縮,，以資金面支撐的內(nèi)地樓市是否也會跟進調(diào)整？這一調(diào)整又是否會沖擊國內(nèi)金融體系,？
業(yè)內(nèi)人士表示,，內(nèi)地金融體系對房地產(chǎn)的依賴程度非常高，如果房地產(chǎn)價格停止上漲或向下回調(diào),，風險非常巨大,，因此，降低金融體系對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度迫在眉睫,。
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| 趙乃育/繪 |
隱憂 內(nèi)地樓市泡沫蓄積金融風險
自美聯(lián)儲減少Q(mào)E規(guī)模以來,，資金持續(xù)由新興市場流出。世界銀行不久前發(fā)出預警,，一旦發(fā)達國家央行突然退出經(jīng)濟刺激措施,，或?qū)е铝魅胄屡d市場的資金最高萎縮80%,。全球利率快速調(diào)整及資本流入回撤的影響或引發(fā)新興市場收支失衡或金融危機。
香港金管局總裁陳德霖日前表示,，仍未見香港有資金大幅流出跡象,，但在美國利率正常化下,，資金無可避免會流走,。同時，樓市成交較高峰期大減三至四成,，樓價僅錄得輕微下跌,，現(xiàn)時仍未能確定香港樓市是否已從上升周期轉(zhuǎn)入下降周期，樓市前景仍不明朗,，但利率正�,；①Y金外流及流動性趨緊等因素,，按揭利率很大機會走高,。
雖然樓市前景仍未明朗，但機構(gòu)對資本流出沖擊資產(chǎn)價格的擔憂較大,。美銀美林表示,，香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關(guān)，目前二者均為2.8%,。隨著10年期美國國債收益率將升至4%,，假設(shè)租金保持不變，香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致,。此外,，與1997年香港樓市見頂時相比，當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率,，但現(xiàn)在貸款利率僅略高于2.2%,，因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成沖擊。
甚至有機構(gòu)認為,，香港樓市的牛熊轉(zhuǎn)折點在于美國量化寬松政策退出,。在盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖看來，隨著美國縮減買債規(guī)模,，量化寬松政策的退出漸行漸近,，市場利率上漲將大幅提高購房者負擔，加上熱錢將撤離香港,，香港樓市未來前景不容樂觀,。
同樣，不少機構(gòu)也發(fā)出了“資本回流沖擊人民幣資產(chǎn)”的預警,。平安證券判斷,，QE退出機制的正式開啟，預示資產(chǎn)重估過程可能有所加速相比較而言,，發(fā)達市場的順周期資產(chǎn)受到的負面沖擊較小,，而新興市場的金融資產(chǎn)受到的沖擊和波動都會較大。
艾拓思資本集團高級副總裁M.Thomas表示,，QE開始退出有可能刺破中國房地產(chǎn)泡沫,。在中國，實體經(jīng)濟不景氣,，股市長期低迷,，國內(nèi)外投資資本大量涌向房地產(chǎn)行業(yè)。QE退出將造成內(nèi)地流動性緊張,，會傳導到資本蓄積量最大的房地產(chǎn)市場,。一旦流動性突然收緊，房地產(chǎn)泡沫將被刺破,，隨即流動性膨脹支撐的金融風險將爆發(fā),。
暗道 金融機構(gòu)隱秘“輸血”房地產(chǎn)
今年年初，華遠地產(chǎn)董事長任志強在公開場合少見地警示房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨銷售增速下滑等風險,。
“任志強可能是對的,，今年或許是中國房地產(chǎn)業(yè)最危險的一年，而若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大波動,，金融體系也必定會受到?jīng)_擊,。”長期從事房地產(chǎn)投資的北京中源興發(fā)投資有限公司董事長周衛(wèi)對《經(jīng)濟參考報》記者表示,。
金融業(yè)到底在多大程度上和房地產(chǎn)行業(yè)捆綁在一起,？清科研究此前發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)基金白皮書》指出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場金融化趨勢愈發(fā)明顯,，受調(diào)控影響,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)難度在增加，資金是否充裕對房企的發(fā)展至關(guān)重要,，因此金融業(yè)對其影響不斷增強,，房地產(chǎn)行業(yè)對外部融資需求很大。
渣打銀行日前對中國30個二線和三線城市開發(fā)商所作的調(diào)查顯示,，雖然這些開發(fā)商預計地價在未來幾個月仍會繼續(xù)升高,，但他們發(fā)現(xiàn)融資變得日益困難。渣打的這份報告指出,，“有創(chuàng)紀錄的12個受訪者說他們聽說過開發(fā)商難以支付土地費用的情況”,。
清科研究指出，從統(tǒng)計來看,，銀行資金仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主要來源,，而企業(yè)自籌資金占比也在逐步上升,，而在自籌資金增長的背后，正是房地產(chǎn)信托,、房地產(chǎn)基金等融資活動的增強,。
以房地產(chǎn)信托為例，用益信托的在線統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款,，規(guī)模總計3006.07億元,，占全部信托產(chǎn)品的比重為34%,。若對比2012年的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為751款,，規(guī)�,？傆嫗�1823.19億元，2013年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模則比2012年上漲了64.9%,。
在周衛(wèi)看來,，站在很多房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金背后的真正出資人還是銀行和保險等機構(gòu),，換句話說,，很多金融體系的資金實際正通過信托和基金等隱性渠道為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”。他說,，銀行自身的資產(chǎn)負債表中房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人房貸的部分不能完全表明銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的支持程度,，實際上，銀行業(yè)正在通過各種隱秘的渠道來為房地產(chǎn)業(yè)融資,。
“雖然,，房地產(chǎn)行業(yè)被列為調(diào)控行業(yè)，不論是開發(fā)貸款還是個人按揭貸款,，政策都是在收緊,，但是根本上，銀行還是愿意把資金放給房地產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)也有這個需求,，前門走不通，銀行會走后門,，會想其它辦法來為房地產(chǎn)行業(yè)融資,。”周衛(wèi)說,。
數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，大的銀行業(yè)務(wù)占比普遍在8%以下,，部分中小商業(yè)銀行該項業(yè)務(wù)的占比大概可達到10%,。但這并不是全貌,，周衛(wèi)透露，一些銀行正在通過隱秘的房地產(chǎn)基金的方式為房地產(chǎn)業(yè)融資,。他表示,，一些房地產(chǎn)基金由央企發(fā)起，由于表面上有大型央企的信用“背書”,，銀行資金紛紛涌入。
“有的時候,，就算銀行能夠通過正常的貸款方式為房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些民營的房地產(chǎn)企業(yè)融資,，它也會選擇通過房地產(chǎn)基金的方式。原因很簡單,，因為通過房地產(chǎn)基金的融資利率更高,，銀行能獲利更多。有些房地產(chǎn)基金甚至演變?yōu)榱烁呃J,，殊不知,，越高的資金成本意味著企業(yè)償還成本越高，其蘊含著更高的風險,�,！敝苄l(wèi)表示。
沖擊 樓市價格回調(diào)將波及金融系統(tǒng)
有業(yè)內(nèi)人士表示,，從房地產(chǎn)業(yè)得到的各類融資種類來看,，銀行和保險等金融機構(gòu)所提供的資金在整體資金比例中甚至能夠達到80%�,！斑@個數(shù)據(jù)無法得到印證,，但是我認為是完全有可能的�,！敝苄l(wèi)說,。
中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚日前表示，目前我國經(jīng)濟存在核心三大風險,，一是影子銀行風險,，二是產(chǎn)能過剩行業(yè)風險，三是房地產(chǎn)風險,。盡管房地產(chǎn)價格目前還在上漲,，但整體房地產(chǎn)價格風險在逐漸、甚至快速積累,，而社會融資體系對房地產(chǎn)的依賴程度卻非常高,，如果將土地、建筑物抵押等計入,，銀行貸款對房地產(chǎn)的依賴程度超過50%,。在這個意義上,，如果房地產(chǎn)價格停止上漲或向下回調(diào)，風險都非常巨大,。
中國社科院世經(jīng)政研究所國際投資研究室主任張明此前撰文指出,，中國商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債表，在很大程度上與房地產(chǎn)完全捆綁在一起,。他表示,，在中國商業(yè)銀行的總貸款中，可能有50%至60%直接與房價,、地價密切相關(guān),。盡管對居民住房抵押貸款而言，銀行有著較高的安全邊際(首套房首付比率20%至30%),，但對其他相關(guān)貸款而言,，安全邊際遠沒有住房抵押貸款那么高。
“如果不考慮安全邊際,，假定中國商業(yè)銀行60%的貸款直接與房價,、地價密切相關(guān)。那么,，如果一個外生性或內(nèi)生性沖擊導致全國平均地價與房價下跌15%,，那么中國商業(yè)銀行將會出現(xiàn)相對于總資產(chǎn)9%的損失，這意味著商業(yè)銀行的自有資本金將消耗殆盡,�,！彼f。
房地產(chǎn)市場波動可能給金融行業(yè)帶來的風險引起監(jiān)管部門高度重視,。銀監(jiān)會于年初的召開的2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議提出,，嚴控房地產(chǎn)貸款風險，高度關(guān)注重點企業(yè),，繼續(xù)強化“名單制”管理,，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風險傳染。
央行最新發(fā)布的《2013年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出,，健全系統(tǒng)性金融風險的防范預警和評估體系,，加強對地方政府融資平臺、產(chǎn)能過剩行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風險的監(jiān)測,，防范部分地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)風險及非正規(guī)金融風險向金融體系傳導,。
“央行在報告中向金融機構(gòu),、企業(yè)和個人投資者提出的警告非常及時，并且今年會采取具體措施，降低金融體系對房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴的風險,�,！毕蛩伸裾f。