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受香港政府“雙辣招”調(diào)控和美國量化寬松貨幣政策逐步退出的雙重影響,，以長江實業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產(chǎn)商近期開始大幅降價，或?qū)㈩A(yù)示著香港樓市熊出沒的開始,。雖然內(nèi)地樓市市場化程度不如香港,，但香港樓市顯露熊態(tài)，必將影響到內(nèi)地樓市心理預(yù)期,，且影響香港樓市的基本因素也同樣會作用到內(nèi)地,，內(nèi)地樓市或?qū)㈦y偏安一隅。
租金回報率相對下降是香港樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)熊出沒的內(nèi)在動因,。本輪香港房價的持續(xù)上漲,，其根源在于美國量化寬松貨幣政策的出臺。由于香港實行聯(lián)系匯率制度，在超低息的貨幣環(huán)境下,，大量熱錢流入香港,，逐步推高香港房價,。當時,，香港的個人按揭利率僅為2.2%左右，而租金回報率則超過3%,，因而可以支撐房價連續(xù)高位上漲,。據(jù)美銀美林研究，香港樓市租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關(guān),，目前兩者均為2.8%,。但隨著美國QE的退出，10年期美國國債收益率將升至4%,。假設(shè)租金不變,，當前香港房價至少下跌24%，租金回報率才能與美國國債收益率保持一致,。而香港特區(qū)政府宣布向非香港永久居民買房征收額外買家印花稅,，以及根據(jù)成交總價實施差異化印花稅率的“雙辣招”調(diào)控政策，將會明顯降低住房流動性,，對本地樓市需求與人氣的集聚形成持續(xù)沖擊,。近期長江實業(yè)降價25%銷售新盤，春節(jié)期間新鴻基新盤直降40%,，或許在某種程度上反映出市場對香港樓市發(fā)展前景的擔憂,。
香港樓市熊出沒后，內(nèi)地樓市或難幸免,。香港與內(nèi)地經(jīng)濟的聯(lián)系已日益緊密,，若香港樓市走熊，將會很快波及到內(nèi)地,，逆轉(zhuǎn)此前樓市存在的強烈房價上漲預(yù)期,。雖然內(nèi)地樓市運行規(guī)則與香港存在較大差異，但均要受到投資回報率的決定性影響,。過去,，內(nèi)地樓市出現(xiàn)非理性繁榮，主要是低利率環(huán)境下住房投資回報率過高,。隨著我國貨幣市場利率中樞上移,，內(nèi)地住房投資回報率已經(jīng)出現(xiàn)較大幅度下降。
以一線城市北京為代表,，房屋租售比遠超過1∶500,，折算后的租金回報率不及2%，遠低于一年期人民幣基準存款利率,。當然,，投資者也可期望出售住房以獲得較高的收益率,，過去一年北京房價也曾錄得近20%的漲幅。但如果個體出售行為演化為群體行動,，將直接導致北京樓市崩盤,。應(yīng)該看到，隨著近一年半市場需求的集中釋放,，即使在一線城市,，住房終端需求業(yè)已萎縮。近日,，有觀察發(fā)現(xiàn),，春節(jié)假期后北京房租出現(xiàn)反常的平穩(wěn)運行態(tài)勢，沒有像過去那樣明顯上漲,，顯示出住房供求關(guān)系可能沒有像房價大幅上漲所反映出的那樣供應(yīng)緊張,。從全國看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化,，三線,、四線城市住房泡沫面臨破滅，相關(guān)影響將通過資金鏈條,、心理預(yù)期波及一線,、二線城市�,？梢灶A(yù)期,，春節(jié)后住房市場掛牌出售量將會明顯增多。綜合各方面情況看,，過去十年多的我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展黃金期或?qū)⒉饺胛猜暋?BR> 應(yīng)該看到,，由于我國房地產(chǎn)業(yè)對杠桿的過度運用，房地產(chǎn)市場波動的主要風險并不是主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔,，因而一定程度上助長了部分企業(yè)的冒險傾向,。今年一月份部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逆市高價購地的行為需要高度警惕。從根本上說,，由于預(yù)期逆轉(zhuǎn),、資金面趨緊、終端需求萎縮,、投資回報下降,，內(nèi)地樓市或?qū)⒕o跟香港樓市調(diào)整步伐迎來熊出沒。
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