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受香港政府“雙辣招”調(diào)控和美國量化寬松貨幣政策逐步退出的雙重影響,，以長江實(shí)業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產(chǎn)商近期開始大幅降價(jià),，或?qū)㈩A(yù)示著香港樓市熊出沒的開始。雖然內(nèi)地樓市市場化程度不如香港,，但香港樓市顯露熊態(tài),，必將影響到內(nèi)地樓市心理預(yù)期，且影響香港樓市的基本因素也同樣會(huì)作用到內(nèi)地,，內(nèi)地樓市或?qū)㈦y偏安一隅,。
租金回報(bào)率相對(duì)下降是香港樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)熊出沒的內(nèi)在動(dòng)因。本輪香港房價(jià)的持續(xù)上漲,，其根源在于美國量化寬松貨幣政策的出臺(tái),。由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，在超低息的貨幣環(huán)境下,，大量熱錢流入香港,，逐步推高香港房價(jià)。當(dāng)時(shí),，香港的個(gè)人按揭利率僅為2.2%左右,，而租金回報(bào)率則超過3%，因而可以支撐房價(jià)連續(xù)高位上漲,。據(jù)美銀美林研究,，香港樓市租金回報(bào)率與10年期美國國債收益率緊密相關(guān)，目前兩者均為2.8%,。但隨著美國QE的退出,，10年期美國國債收益率將升至4%。假設(shè)租金不變,，當(dāng)前香港房價(jià)至少下跌24%,，租金回報(bào)率才能與美國國債收益率保持一致。而香港特區(qū)政府宣布向非香港永久居民買房征收額外買家印花稅,，以及根據(jù)成交總價(jià)實(shí)施差異化印花稅率的“雙辣招”調(diào)控政策,，將會(huì)明顯降低住房流動(dòng)性，對(duì)本地樓市需求與人氣的集聚形成持續(xù)沖擊,。近期長江實(shí)業(yè)降價(jià)25%銷售新盤,，春節(jié)期間新鴻基新盤直降40%，或許在某種程度上反映出市場對(duì)香港樓市發(fā)展前景的擔(dān)憂,。
香港樓市熊出沒后,，內(nèi)地樓市或難幸免。香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系已日益緊密,，若香港樓市走熊,，將會(huì)很快波及到內(nèi)地，逆轉(zhuǎn)此前樓市存在的強(qiáng)烈房價(jià)上漲預(yù)期,。雖然內(nèi)地樓市運(yùn)行規(guī)則與香港存在較大差異,，但均要受到投資回報(bào)率的決定性影響。過去,，內(nèi)地樓市出現(xiàn)非理性繁榮,，主要是低利率環(huán)境下住房投資回報(bào)率過高。隨著我國貨幣市場利率中樞上移,，內(nèi)地住房投資回報(bào)率已經(jīng)出現(xiàn)較大幅度下降,。
以一線城市北京為代表，房屋租售比遠(yuǎn)超過1∶500,，折算后的租金回報(bào)率不及2%,，遠(yuǎn)低于一年期人民幣基準(zhǔn)存款利率。當(dāng)然,，投資者也可期望出售住房以獲得較高的收益率,，過去一年北京房價(jià)也曾錄得近20%的漲幅。但如果個(gè)體出售行為演化為群體行動(dòng),，將直接導(dǎo)致北京樓市崩盤,。應(yīng)該看到，隨著近一年半市場需求的集中釋放,，即使在一線城市,，住房終端需求業(yè)已萎縮。近日,，有觀察發(fā)現(xiàn),，春節(jié)假期后北京房租出現(xiàn)反常的平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，沒有像過去那樣明顯上漲,，顯示出住房供求關(guān)系可能沒有像房價(jià)大幅上漲所反映出的那樣供應(yīng)緊張,。從全國看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化,，三線,、四線城市住房泡沫面臨破滅,，相關(guān)影響將通過資金鏈條、心理預(yù)期波及一線,、二線城市,。可以預(yù)期,，春節(jié)后住房市場掛牌出售量將會(huì)明顯增多,。綜合各方面情況看，過去十年多的我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展黃金期或?qū)⒉饺胛猜暋?BR> 應(yīng)該看到,，由于我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)杠桿的過度運(yùn)用,，房地產(chǎn)市場波動(dòng)的主要風(fēng)險(xiǎn)并不是主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，因而一定程度上助長了部分企業(yè)的冒險(xiǎn)傾向,。今年一月份部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逆市高價(jià)購地的行為需要高度警惕,。從根本上說，由于預(yù)期逆轉(zhuǎn),、資金面趨緊,、終端需求萎縮、投資回報(bào)下降,，內(nèi)地樓市或?qū)⒕o跟香港樓市調(diào)整步伐迎來熊出沒,。
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