小縣城新房過剩 公務(wù)員“攤派”推銷
C縣故事：房地產(chǎn)先行的城鎮(zhèn)化“病人”
春節(jié)前夕,，在山東省C縣某政府部門工作的劉娜(化名)接到了一項(xiàng)重要任務(wù)：2014年,，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內(nèi)購買兩套新建商品房,。否則,，她可能被停發(fā)工資。在這個(gè)縣城中,，很多公務(wù)員都接到了類似的賣房任務(wù),，這是以往從來都沒發(fā)生過的事情。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,，C縣興建了大量商品住房,，其中相當(dāng)一部分商品房項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷。近期,，該縣已著手控制新建商品房的規(guī)模,，但剩余房屋的消化仍是個(gè)大問題。
專家認(rèn)為,，C縣雖為山東省人口大縣,，但由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致外出務(wù)工人數(shù)居高不下,，城區(qū)及開發(fā)區(qū)均難以形成人口聚集效應(yīng),，房屋銷售情況不佳。對于很多三四線城市來說,，如何解決城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展已成為重要挑戰(zhàn),。
公務(wù)員的新“任務(wù)”
作為一個(gè)土生土長的本地人，劉娜已在C縣某政府部門工作十多年,。她向中國證券報(bào)記者表示,，針對賣房的任務(wù)，春節(jié)前單位曾專門開會(huì)布置,。按照規(guī)定,，賣房任務(wù)并不針對某些指定樓盤，只要是縣城內(nèi)的新房項(xiàng)目皆可,。
劉娜說,，由于并非其“分內(nèi)之事”，這項(xiàng)任務(wù)僅以口頭的形式通知,，未見相關(guān)文件下發(fā),。按照規(guī)定，對于完成或超額完成賣房任務(wù)的人,，均無額外獎(jiǎng)勵(lì),。但在一定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前未能完成任務(wù)的，可能被罰款或停發(fā)工資�,！百u房子已經(jīng)成了我們的任務(wù),。”
在C縣的很多機(jī)關(guān)單位,，公務(wù)員都接到了類似“任務(wù)”,，不同的單位任務(wù)量不盡相同，懲罰措施也有所差別,。按照一位公務(wù)員的說法,，只要是吃“縣財(cái)政”這口飯的人，大都被分派了“任務(wù)”,。
“公務(wù)員賣房”的情況,，在這個(gè)縣城可謂前所未有。春節(jié)期間,，劉娜在走親訪友時(shí)曾有意詢問,，但她的親戚和朋友均沒有購房需求。劉娜對于完成這項(xiàng)任務(wù)并無信心,，她認(rèn)為,，城區(qū)的房子價(jià)格太高，而郊區(qū)的很多樓盤設(shè)計(jì)不合理,，且缺乏生活配套,，很難賣出去。
就在劉娜一籌莫展之時(shí),，“破解之道”已悄然傳開,。政府部門一位工作人員表示，要完成這項(xiàng)任務(wù),，只需到項(xiàng)目售樓處與銷售人員協(xié)商,，以一定的成本將其客戶“購得”，變成經(jīng)自己介紹購房的“親友”,，即可交差,。
“通常只要花500元就能買到一個(gè)名額，比起罰款要?jiǎng)澦愕枚�,�,！边@位公務(wù)員說，早在2013年下半年,，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)單位率先啟動(dòng)了公務(wù)員賣房的“任務(wù)”,，促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民去城市購房。個(gè)別人摸索出此道,，成功蒙混過關(guān),。
新城開發(fā)“后遺癥”
在要求公務(wù)員賣房的同時(shí),，C縣也開始控制建設(shè)規(guī)模。據(jù)了解,，從去年下半年開始,，C縣就停止市郊和城北開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)，從而控制城市擴(kuò)張速度,。政府強(qiáng)調(diào),，未來的開發(fā)重心將從新區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)向老城改造,。
“消化存量,、嚴(yán)控增量”的思路，與該縣的現(xiàn)實(shí)情形密不可分,。從2009年開始,，C縣啟動(dòng)大規(guī)模新城建設(shè)，在舊城的基礎(chǔ)上將城市向北部擴(kuò)張,，并與開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)對接,。同時(shí)，C縣將一些政府部門和醫(yī)院,、學(xué)校,、汽車站等公共設(shè)施搬遷至新城區(qū)，并啟動(dòng)商品房小區(qū)的建設(shè),，將市區(qū)的人口分流至新城,。
數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上述開發(fā)規(guī)模,，在城市擴(kuò)張的過程中,，C縣城區(qū)的面積增加了一半以上。在此過程中,，縣級財(cái)政負(fù)擔(dān)沉重,。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補(bǔ)了財(cái)政，但若無法順利銷售房屋,，房地產(chǎn)相關(guān)稅收將面臨缺口,。
記者在縣城東北部的新區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里矗立著大大小小近20個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,。有些項(xiàng)目已經(jīng)建成并交付使用,，有些還處在施工狀態(tài)，還有些地塊已經(jīng)被圍起來等待開發(fā),。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，若縣城的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部開發(fā)完畢，可容納超過5萬戶居民,，而C縣城區(qū)的人口僅20萬人左右,。
這種供大于求的態(tài)勢造成了大量房地產(chǎn)項(xiàng)目滯銷,。據(jù)記者了解，在該區(qū)域已交付使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,，入住率明顯偏低,，一些項(xiàng)目入住率不足50%。
在城北的一個(gè)名為“水岸城邦”的項(xiàng)目中,，一位住戶表示,，自己原本就是該區(qū)域的住戶，作為回遷補(bǔ)償擁有一套房屋,。據(jù)他稱,，該小區(qū)的入住率還不到1/3，大部分住戶是和他一樣的回遷戶,。一些回遷戶甚至并未住進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目,，而是在市區(qū)內(nèi)新購一套房屋入住。
事實(shí)上,，由于原本就具有房屋等資產(chǎn),，對于該城市的居民而言，房價(jià)并不算是太大的負(fù)擔(dān),。目前城北新區(qū)項(xiàng)目的均價(jià)多在2000-3000元/平方米的水平,，市區(qū)新房的價(jià)格最高也未超過4000元/平方米，而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右,。經(jīng)過近年來的拆遷補(bǔ)償,，不少家庭擁有兩套以上的房產(chǎn)。
隨著市場供應(yīng)的增加,，房價(jià)進(jìn)入滯漲局面恐成為現(xiàn)實(shí),。以較早開發(fā)的“幸福人家”項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的二期在2011年出售時(shí),，價(jià)格在2400元/平方米左右,。目前該項(xiàng)目三期處于在售狀態(tài)，平均售價(jià)在3000元/平方米左右,，兩年間房價(jià)平均漲幅約為20%,。同其他陷入滯銷的項(xiàng)目類似，目前“幸福人家”三期的銷售情況不佳,，處于“有價(jià)無市”的尷尬局面,。
城鎮(zhèn)化亟需產(chǎn)業(yè)支撐
在不少專家看來，作為一個(gè)人口大縣,，C縣并不缺乏消化新房庫存的能力,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)C縣的戶籍人口超過100萬人,，是山東省人口大縣,。若城鎮(zhèn)化能夠有序推進(jìn),，從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口將有效消化當(dāng)前的市場存量。
但各種因素決定了該縣的人口聚集效應(yīng)并不明顯,。C縣不僅缺乏優(yōu)質(zhì)的環(huán)境,、礦產(chǎn)等資源，而且未能形成產(chǎn)業(yè)集群,。農(nóng)業(yè)大縣的傳統(tǒng)使得該縣的人均GDP偏低,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于山東省較低水平。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約化趨勢的加速,，人口外流的情況較為普遍,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，C縣每年有50萬農(nóng)民外出打工,，占全縣人口的近1/3,。
近些年,，為提高城市吸引力,，政府部門可謂殫精竭慮。從2012年開始,，C縣就對進(jìn)城購房的農(nóng)民予以一定的稅費(fèi)減免,，甚至給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對于回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人員,，政府部門同樣會(huì)給予一定程度的租金補(bǔ)貼和稅收減免,。此外，C縣還花費(fèi)不小力氣推進(jìn)市政建設(shè),。近些年,，有部分外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)購房的案例，但房屋銷售速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于建設(shè)進(jìn)度,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，缺乏制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)支撐，無法形成人口聚集效應(yīng)是導(dǎo)致該縣房屋難以消化的重要內(nèi)因,，也是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的難題,。在未能解決上述問題的情況下，以房地產(chǎn)先行的方式推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，便造成新區(qū)房屋滯銷現(xiàn)象,，并導(dǎo)致“公務(wù)員賣房”的情況。
在記者的采訪中,，不少受訪者對于新區(qū)的房屋銷售前景并不樂觀,。他們普遍認(rèn)為，由于地段不佳,，且缺乏生活配套,，這些房子難以賣出好價(jià)錢,。很多受訪者還強(qiáng)調(diào)，自己不會(huì)在這些區(qū)域購房,。
有專家指出,，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，類似的發(fā)展模式在我國不少三四線城市都存在,，其后果便是造成大量房屋空置,、土地等資源浪費(fèi)，以及地方財(cái)政高負(fù)債,。其中,，有不少機(jī)構(gòu)指出，部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)房價(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn),。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，今年1月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10901元/平方米,，環(huán)比上漲0.63%,。其中有37個(gè)城市的房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，比上年12月增加5個(gè)城市,。房價(jià)下跌的城市中,，除廈門、溫州,、�,？诘纫酝猓鶠槿木�城市,。