一線城市“面粉榜”：地價紛紛超房價
一線城市2013年的土地市場都迎來意料之外卻又前所未有的火熱,。
以5月的廣州為起點，到年中北京和深圳的持續(xù)升溫,，到上海年末迎來“自貿(mào)區(qū)行情”,，臨港新城的土地出讓上演了“面粉”貴過“面包”的真實一幕，成交的樓面地價遠超周邊在售新房單價,，2013年的土地市場,，從財政收入的角度來說，算是完美收官,；從房價控制的角度來看,，卻是難掩地價拉動房價上漲的尷尬。
房地產(chǎn)市場,，尤其是一線城市的樓市,，不得不在糾結(jié)中走入2014年：一邊是由地價上漲帶來的房價蠢蠢欲動已按捺不住，另一邊是限購,、限貸,、限價“三座大山”仍壓在各大城市的“心頭”，揮之不去,。
這種糾結(jié),，還將持續(xù)。
“火爆”北京：地價趕超房價
蔡胤
2014年1月1日,，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站上,，“土地出讓公告”一欄里，通州,、大興等位置的宗地信息仍在不斷滾動,，一張《2013年成交一覽表》，詳細記錄著過去一年214宗土地的交易編號,、土地面積,、成交價格以及受讓單位。這張表格,，較2012年長了許多,。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2013年全年累計土地出讓金合計達1821.81億元,，較2012年的647.918億元上漲幅度達到了181%,。
土地出讓金創(chuàng)紀錄
隨著通州永順鎮(zhèn)、大興采育鎮(zhèn),、朝陽北路等地塊落槌,，北京土地出讓金創(chuàng)歷史紀錄的2013年正式結(jié)束,。中原地產(chǎn)研究部昨日提供給《第一財經(jīng)日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2013年全年累計土地出讓金合計1821.81億元,，同比2012年的647.918億元上漲幅度達到了181%,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對記者稱，首要原因是房價快速上漲,，推動房企預期增長,，2012~2013年一線城市的房地產(chǎn)市場反彈力度明顯高于其他城市，住宅市場的優(yōu)異表現(xiàn)使得北京等一線城市土地的吸引力增加,，部分房企因此加大北京布局,，甚至有個別三四線為重心的房企也出現(xiàn)了回歸一線的趨勢。
其次,，前兩年住宅供地量較少,，也被認為是推高2013年北京土地成交量的原因之一。張旭表示,，2011與2012年兩年住宅類土地供應連創(chuàng)新低，成交水平分別為2007~2013年平均水平的85%和56%,，土地市場連年的低供應使得房企的庫存下降,，補充土地儲備的需求較大。此外,，她還提到,，農(nóng)展館、玉淵潭,、夏家胡同地塊等多個城市核心地段優(yōu)質(zhì)地塊出讓,，備受關注，也帶動了整體市場活躍,。
地價追趕房價
2012年以來,，住宅需求持續(xù)釋放，帶動北京土地市場成交火熱,，成交量從低位反彈,，土地價格也出現(xiàn)明顯上漲。2013年,，北京住宅土地價格明顯上漲,，地價正在“追趕”房價。
鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)字顯示,，2013年,，北京市住宅類土地成交樓面價平均為9636元/平方米，同比增長48.6%,，掛牌出讓的地塊溢價率為34%,，較2012年下降2個百分點,，繼2009年、2010年以來,，地價房價倒掛現(xiàn)象再現(xiàn),。
張旭認為，由于土地出讓中地塊合理價格的限制,，2013年掛牌出讓的土地溢價率有所下降,，但是地價水平不僅比2011年、2012年出現(xiàn)上漲,，也超過了2009年,、2011年土地市場火熱時期的水平。
以房山長陽區(qū)域為例,，2013年土地樓面價突破10000元/平方米,，2010年最高水平也僅為8300元/平方米，如果考慮到配建要求,，價格的上漲更為明顯,。主城六區(qū)較為稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，價格更是上漲明顯,，夏家胡同,、農(nóng)展館等多宗地塊的實際樓面成本，已經(jīng)遠遠超過了周邊二手房市場的價格,。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為,，2013年來，各地地王出現(xiàn)最頻繁,，甚至成為普遍現(xiàn)象,，一二線城市只要出現(xiàn)土地交易，價格就創(chuàng)歷史新高,，按照全國主要城市出現(xiàn)的地王,，如果達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內(nèi)再漲50%,，否則地王入市的風險將非常大,。大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。
“這一輪地王出現(xiàn)的力度超過歷史,，相比往年樓市最火爆期出現(xiàn)的地王,，本輪地王的單價、總價都突破了市場的想象力,�,！睆埓髠シQ，土地價格的上漲，明顯影響了購房者,、開發(fā)商的預期,，從2013年看，各地都出現(xiàn)了部分地塊的樓面價甚至超過了周圍在售物業(yè)價格的情況,。他認為,，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲,，2014年這部分地王地塊上市,，定價很可能會再次上漲。
上海：2000億遭房企“圍搶”
柳九邦
2013年12月31日,，隨著虹口區(qū)提籃橋街道一商住地塊花落萬達聯(lián)合體,，上海2013年的土地市場強勢收官。綜合多家機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2013年上海經(jīng)營性用地(不包含動遷安置用地)出讓收入高達2043.7億元,，出讓面積859萬平方米，分別較2012年上漲177%和70%,，其中,，土地出讓金額創(chuàng)下歷史新高。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔對《第一財經(jīng)日報》記者表示,，2013年年初,，受到“國五條”出臺影響，樓市迎來井噴,，開發(fā)商在去化良好的情況下積極拿地，土地市場開始升溫,。下半年自貿(mào)區(qū)規(guī)劃落地,，刺激開發(fā)商拿地補倉，外地房企也紛紛進駐上海搶地,。同時,，下半年迎來了近年來成色最足的“金九銀十”，“滬七條”出臺后年末土地市場供應量增加,，諸多因素的疊加造就了2013年土地市場的繁榮,。
大房企“捧場”點燃拿地熱
據(jù)徳佑地產(chǎn)統(tǒng)計，2013年上海經(jīng)營性用地平均溢價率達到35.8%,，遠遠高于2012年的13.9%,，2013年有40幅地塊的溢價率超過100%，占2013年出讓的所有經(jīng)營性用地的18.7%,，2012年這一比例僅為2.2%,。此外，2013年,，上海經(jīng)營性用地平均成交樓板價為10855元/平方米,，同比2012年大幅上漲52%,。
去年3月，“國五條”引發(fā)的“末班車效應”引爆了上海樓市,。隨后的4月10日,，在經(jīng)過300多輪激烈競價后，上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司以37.75億元競得浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊,，折合樓板價18199元/平方米,，溢價率高達65.43%。這也成就了當時年內(nèi)上海宅地單價,、總價“雙料地王”,。
一位滬籍開發(fā)商代表當時對記者稱，雖然新一輪調(diào)控來襲,，但是由于之前樓市火爆,，房企庫存下降得很厲害，拿地是自然而然的事情,�,！皩τ谄放崎_發(fā)商來說，政策從嚴導致房企拿地會有所顧忌,，但不會有很大的顧忌,。”
2013年年中,，上海世博園新一輪的土地出讓盛宴開席——土地六連拍收金超54億元,，地價紀錄兩日內(nèi)三次被刷新，多家大型央企“捧場”,，民營,、外資企業(yè)踴躍參與。
2013年9月5日,，港資巨頭新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下徐家匯中心項目地塊,，新鴻基地產(chǎn)的這一大手筆，讓2013年上�,？們r地王再無易主的可能,。
年底陷“非理性繁榮”
在各大龍頭房企的獨舞之后，此前一直拿不到地的廣大中小房企開始放手一搏,，紛紛高溢價搶地,。嘉定、浦東等熱點區(qū)域推出的一些低總價地塊成為“香餑餑”,，一幅地超過20家房企競買的場面屢見不鮮,，溢價率亦是連創(chuàng)新高。
一位地產(chǎn)行業(yè)分析師稱：“前兩年，不少中小房企在嚴厲調(diào)控面前選擇戰(zhàn)略收縮,，2012年以來樓市回暖,，這些房企手里的存量項目消化得不錯，但這些企業(yè)在庫存不斷下降的壓力下,，開始選擇出手買地時,，卻發(fā)現(xiàn)自己在一線城市已經(jīng)很難拿到地了。這時候要么冒險高溢價拿地,，要么‘無米下鍋繼續(xù)挨餓’,。”
臨近年底,，新一輪調(diào)控來襲,，“滬七條”特別強調(diào)，在2013年底大幅增加土地供應,，隨后,，新一輪“推地潮”不出所料獲得開發(fā)商的熱捧。12月4日,，決心加碼一二線樓市的恒大地產(chǎn)開始了其在上海的“拿地秀”,，兩日內(nèi)狂拋48億元在上海拿下五幅土地。
隨后,，臨港新城七幅地塊遭遇156家房企“圍搶”,，平均溢價率超過400%，約1.5萬元/平方米的樓板價遠超周邊房價,，連拿地公司也向記者坦言,，拿地價格令公司感受到不小的壓力。
黃河滔表示,，目前樓市宏觀調(diào)控重點通過增加供應來抑制房價的過快上漲,，在“滬七條”推出后的2013年末，該市土地市場的供應量就出現(xiàn)了明顯提升,，預計2014土地市場依然將保持較高水平穩(wěn)定供應，上海作為一線城市,，土地需求始終旺盛,，2014年土地市場出現(xiàn)大滑坡的可能性并不大。
“地王年”廣州：“面粉”貴過“面包”成現(xiàn)實
吳斯丹
最先引爆一線城市土地市場行情的廣州,，2013年土地出讓收入762億元,，同比增長85%。
這一年,，廣州土地市場不僅刷新了全市單價地王紀錄,，還造就了8個區(qū)域地王，堪稱“地王年”。其中數(shù)個地王的樓面價比地塊周邊在售項目的單價還高,，“面粉”貴過“面包”已成現(xiàn)實,。
“其實政府在今年原本還有很多地塊要推出，但可能考慮到房價上漲較快,，繼續(xù)推地會刺激房價上漲,，因而在第四季度減少了土地供應�,！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江對《第一財經(jīng)日報》記者表示,，預計2014年政府還將加大土地供應，并通過舊城改造等方式加快存量土地的釋放,。
地王頻現(xiàn)
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),，2013年廣州十區(qū)中，除了天河,、越秀,，其他8個區(qū)的地王紀錄都被刷新了一輪。而且,，幾乎每個地王誕生的場面都異常激烈,，每場拍賣會都是大鱷云集。
2013年5月6日,，廣州迎來了“新國五條”實施后的第一次土地拍賣會,，同時也拉開了地王紀錄頻頻被刷新的大幕。這一天,，白云區(qū)同寶路地塊在經(jīng)過近兩百輪的角逐后,，由佳兆業(yè)地產(chǎn)(01638.HK)以18.7億元的最高限制地價、競配建保障房6.68萬平方米奪得,。雖然折合樓面地價為13050元/平方米,，但剔除配建面積后，樓面地價達25597元/平方米,，遠超此前白云新城地王20625元/平方米的單價,，一舉創(chuàng)下白云地價新高。
半個月后,，廣州再次誕生“新地王”,。海珠區(qū)南洲路地塊在經(jīng)過百輪搏殺后，最終由越秀地產(chǎn)(00123.HK)以24.6億元的總價奪得,，剔除配建的4.2萬平方米保障房面積后,，其樓面地價達到34590元/平方米，成功超越了2012年恒大地產(chǎn)在珠江新城創(chuàng)造的32967元/平方米的廣州單價地王紀錄,。
此外,，番禺,、黃埔、荔灣,、花都,、南沙、蘿崗等6個區(qū)的土地市場也都先后刷新了地王紀錄,。
這些“地王”的樓面地價已經(jīng)逼近甚至超過周邊一手樓的售價,。以海珠南洲路地王為例，該地塊周邊的一手樓項目羅馬家園在售項目價格為23000元/平方米,，比地王價整整低了逾1萬元/平方米,。白云區(qū)同寶路地王周邊的一手樓盤卡布奇諾售價在19000元/平方米左右，也遠低于25597元/平方米的地王價,。番禺,、荔灣兩區(qū)地王均屬于商業(yè)地塊，地塊的樓面地價也和周邊在售的項目價格相當,。
地王頻現(xiàn),、“面粉”貴過“面包”的背后，是大型房企逐漸從三四線城市向一二線城市的重心轉(zhuǎn)移,，由此帶來了土地市場的激烈競爭,。一個典型的例子就是恒大地產(chǎn)(00333.HK)，這家以二,、三線城市為目標的開發(fā)商2013年開始頻繁在一線城市拿地,，其中就包括大本營——廣州。2013年6月18日,，恒大地產(chǎn)以23.09億元,、配建5.24萬平方米保障房的條件拿下廣州白云區(qū)沙太南路配件廠地塊，剔除配件保障房面積后,，折合樓面價近2.5萬元/平方米,。
賣地收入創(chuàng)新高
在2013年12月24日的廣州市第十四屆人大常委會第二十三次會議上，廣州市房管局局長李俊夫披露,，廣州2013年全年供應各類用地1986萬平方米,，土地出讓收入762億元，同比分別增長103%,、85%,。
據(jù)廣州市財政局年初發(fā)布的《廣州市2012年預算執(zhí)行情況和2013年預算草案及其報告》顯示，2013年廣州市土地出讓金收入預計為475.6億元,。按照李俊夫披露的數(shù)據(jù)，2013年廣州市的土地出讓收入將超出年初預算的60.2%,。
黎文江預計,，2014年廣州還會加大土地供應,，在增量土地上可能會與2013年持平，重點通過舊城改造等措施加快存量土地的釋放,。
“異類”深圳：賣地金額占財政收入不足一成
黃樹輝
前海新區(qū)土地開閘,，讓一直囊中羞澀的深圳在2013年出現(xiàn)土地交易井噴，全年通過招拍掛實現(xiàn)的土地出讓金大幅飆升接近3倍,。
這也讓土地出讓收入在深圳2013年財政收入中的貢獻同比約上升四個百分點,，但該比例仍不足10%，深圳依然是當前土地財政中的異類,。
實際上,，此前2009年深圳首次提出建設用地“減量增長”原則后，土地財政在這個土地資源稀缺的城市就開始不斷走向末路,。
前海開發(fā)致土地收入飆升
隨著G11337-0095宗地土地使用權在2013年12月23日的競拍落槌,，2013年深圳土地交易拉上帷幕，全年土地出讓收入創(chuàng)下近年新高,。
1月1日,，《第一財經(jīng)日報》記者依據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心的成交結(jié)果統(tǒng)計，去年深圳通過招拍掛方式合計出讓的各類土地為47宗,。
從土地成交的宗數(shù)來看,，工業(yè)用地成交28宗，依然是深圳土地交易的主體,；商業(yè)辦公用地成交16宗,；而住宅用地僅有3宗，在全國各大城市中都頗為罕見,。
讓外界覺得不可思議的是,，深圳甚至出現(xiàn)2013年2~9月連續(xù)八個月沒有住宅用地出讓的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可謂嗷嗷待哺,。
上述47宗地塊實現(xiàn)土地出讓金額為466億元,，其中住宅用地出讓金為62億元，商業(yè)辦公用地為378億元,，工業(yè)用地為26億元,。
被定性為深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)的前海新區(qū)，在去年深圳土地交易市場中充當了中流砥柱的角色,，成為土地財政的吸金主力,。
繼卓越集團在2013年7月26日以123.69億元價格拿下“前海土地第一拍”并創(chuàng)下深圳總價地王后，華潤置地在8月16日以109億元拍下前海第三幅地塊,，再次刷新深圳的總價地王,；此后11月27日，世茂集團旗下子公司和香江集團旗下子公司分別以24.33億和16.3億元拍得前海年內(nèi)出讓的第四,、第五幅地塊,。
可以看出，僅卓越,、華潤,、世茂、香江等競拍的5塊用地,，就合計實現(xiàn)土地出讓收益273億元,，占深圳全年賣地收入的59%。
根據(jù)機構此前的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2009年深圳涉及房地產(chǎn)的土地出讓金為126億元,，2010年為155億元，2011和2012年分別為193億和115億元,。
如果以機構數(shù)據(jù)為對比參照,，2013年深圳通過招拍掛方式獲得的土地出讓金為440億元，較此前一年的115億元增長283%,。
需要指出的是,，上述土地出讓金僅僅是指通過招拍掛方式獲得的土地出讓收入，而深圳近年來土地出讓收入有一部分還來自城市更新,。
官方數(shù)據(jù)顯示,，2012年深圳市本級土地出讓收入為273.61億元，其中城市更新項目出讓用地78公頃,，實現(xiàn)收入26億元,。
難改土地財政末路
根據(jù)官方和機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年北京實現(xiàn)土地出讓金約為1822億元,、上海為2044億元,、廣州為762億元。
盡管去年土地出讓金出現(xiàn)飆升,，但深圳全年土地出讓收入總量在一線城市中仍繼續(xù)墊底,，不僅遠低于北京和上海，與廣州亦不在同一量級,。
從土地收入比來看,，2013年賣地收入在深圳全年財政收入中的比例不足一成，堪稱是目前國內(nèi)對土地財政依賴度最小的城市,。
最新披露的官方數(shù)據(jù)顯示,，2013年深圳實現(xiàn)財政收入同比增長7%至4818億元。以此推算,，土地出讓金占深圳去年財政收入的比例僅為9.13%,。
按照年初計劃，包括保障房用地在內(nèi),，深圳市2013年度居住用地供應計劃為165公頃,，僅相當于北京住房用地計劃供應量的10%,、上海的16.5%和廣州的28%。
在業(yè)內(nèi)看來,，無法依賴土地財政的無奈現(xiàn)實，恰恰為深圳大力推行土地制度改革提供了動力和現(xiàn)實基礎,。
2013年12月20日,，深圳歷史上第一塊原農(nóng)村集體工業(yè)用地，通過公開土地交易市場成功上市交易流通,。
這也是繼1987年首創(chuàng)國有土地拍賣后,，深圳在土地制度改革領域的又一次歷史性突破，為進一步打破土地財政提供了新樣本,。
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