年末，房地產(chǎn)市場悄然變得冷清。多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年第四季度熱點(diǎn)城市樓市成交量持續(xù)下滑。隨之而來的是一二線城市部分區(qū)域的房價“跳水”,。樓市似乎正從此前的火熱狀態(tài)迅速降溫。
這種市場異動引發(fā)了外界猜想：隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊,，房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入下行周期,？多位分析人士強(qiáng)調(diào)，近期樓市降溫是地方調(diào)控政策密集出臺和季節(jié)因素綜合作用的結(jié)果,。從供需基本面來看,，供不應(yīng)求的狀態(tài)仍未明顯改善，樓市仍有上行動力,。因此,，當(dāng)前的市場異動屬于“假性降溫”。
盡管年末一系列重要會議強(qiáng)調(diào)市場化思路,，但短期看,，熱點(diǎn)城市仍將承受政策的高壓。整體看,，明年房地產(chǎn)市場或轉(zhuǎn)入低速運(yùn)行,，房價漲幅可能放緩，未來市場難出現(xiàn)大起大落,。
多因素致市場降溫
中國證券報記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn),，進(jìn)入12月，北京朝陽區(qū)和大興區(qū)部分小區(qū)的二手房源報價出現(xiàn)下滑,，個別房源的價格降幅甚至達(dá)到20萬元左右,。盡管中介業(yè)務(wù)員表示，報價下降是業(yè)主急于出手的結(jié)果,，但近期京城二手房價格漲幅乏力卻是不爭的事實,。
中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月北京二手房掛牌均價每平方米3.45萬元,，相比10月3.5萬元的掛牌均價出現(xiàn)了輕微下調(diào),。12月以來,，北京二手房的報價調(diào)整到每平方米3.35萬元。
新房市場同樣也在降溫,。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，進(jìn)入12月，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升,，但新房成交均價普遍走低,。
這種情況已成為一二線熱點(diǎn)城市樓市的縮影。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示,，截至上周,，全國54個主要城市的成交量已經(jīng)連續(xù)四周出現(xiàn)回落，明顯低于9月和10月的水平,。預(yù)計12月,，樓市整體成交量將明顯下滑。
對于出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因,，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為是綜合因素導(dǎo)致,，這與當(dāng)前的時間節(jié)點(diǎn)密不可分。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉將其歸結(jié)為兩個主要原因：一是政策收緊,，影響了主要城市的供應(yīng)量,，也對部分需求有影響；二是大部分房企年度任務(wù)已經(jīng)完成,，推盤不積極,。
還有專家提出，季節(jié)因素的影響不可忽略,。由于天氣和節(jié)日因素的影響,，冬天本就是供應(yīng)和銷售淡季，若無政策因素影響,，四季度的房屋供應(yīng)量和成交量往往是全年低點(diǎn),。
“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后,，來沖擊明年的業(yè)績,，并維持一定的增長率�,！蹦成鲜蟹科鬆I銷負(fù)責(zé)人表示,，由于今年的銷售目標(biāo)已提前完成，企業(yè)無意在年末增加供應(yīng),。加之一線城市普遍出臺限價政策,，對新房入市有著諸多限制，因此市場供應(yīng)更為低迷。
而在需求端,，除熱點(diǎn)城市限購加力影響需求釋放之外,，年末信貸供應(yīng)偏緊，也在很大程度上影響成交量,�,！笆袌鲂枰獙φ哂袀�消化期�,！鄙鲜龇科筘�(fù)責(zé)人稱,，11月多地收緊政策之后，未來兩個月市場會出現(xiàn)應(yīng)激反應(yīng),。
樓市上行動力未竭
在房價步步高升,、市場泡沫累積的情況下，樓市的異動引發(fā)了市場的猜想：此次市場波動究竟是短期行為,，還是意味著長期調(diào)整到來,？
多數(shù)受訪者認(rèn)為，從供需基本面來看,，尚不能支持市場反轉(zhuǎn)的結(jié)論,。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月,，全國商品房銷售面積達(dá)到110807萬平方米,，同比增長20.8%,。但同期,，全國房屋竣工面積僅為69420萬平方米，增長2.5%,。新增供應(yīng)規(guī)模和增幅明顯低于消化速度,。
分城市來看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的市場成交始終居于高位,。雖然今年市場供應(yīng)端有所改善,，但尚不足以緩解供不應(yīng)求的大勢。此外,，盡管三四線城市供應(yīng)量普遍充足,，但總體市場仍存在供應(yīng)壓力。
“從這個意義上說,，當(dāng)前的市場異動屬于短期的‘假性降溫’,，而非長期調(diào)整的先兆�,！币晃唤咏〗ú康膶＜冶硎�,，在供不應(yīng)求的基本面短期難以改變、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的背景下，房地產(chǎn)市場仍有上行動力,。
值得注意的是,，近日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的信號顯示，明年要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對性,，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況,，更加注重分類指導(dǎo)。其中,，北京,、上海、廣州,、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴(yán)落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策,。
盡管高層在年末的多項會議上強(qiáng)調(diào)市場在資源配置中起決定作用的思路，但未來一段時間,，樓市調(diào)控政策的整體基調(diào)不會改變,。熱點(diǎn)城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會消除,。
同時,，樓市長效機(jī)制正在醞釀中，但真正出臺尚需時日,，為避免出現(xiàn)政策“真空期”,，現(xiàn)有的調(diào)控政策不會在短時間內(nèi)退出。
專家認(rèn)為,，這種壓力可能對房地產(chǎn)市場上行態(tài)勢起到一定的遏制作用,，但并不會造成供需形勢逆轉(zhuǎn)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，行政手段在抑制房價快速上漲的同時,，也有可能影響供應(yīng)的累積。
房價漲幅有望回落
雖然樓市異動給購房者帶來一定的心理影響,，但在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來,，這種局面不會長期存在。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,，隨著明年1月銀行放款恢復(fù)正常,，有望帶動部分需求，尤其是換房需求持續(xù)釋放,。明年初市場將會由目前偏冷有所轉(zhuǎn)向,，2014年樓市有望實現(xiàn)溫和開局。
張旭同時指出,，1月末為春節(jié)假期,，長假前后成交活躍度會有所下降,。綜合看，雖然年初的市場會有所升溫,，但難以對價格產(chǎn)生帶動作用,，短期內(nèi)價格還將保持平穩(wěn)運(yùn)行。
值得關(guān)注的是,，盡管并不意味著供需關(guān)系的反轉(zhuǎn),，但近期市場異動很可能意味著房價將從高速上漲的狀態(tài)中回落。
上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為,，雖然當(dāng)前房價漲幅處于高位,，但漲幅即將見頂。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，今年11月,，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比平均上漲9.62%，漲幅創(chuàng)今年新高,，且北上廣深四城市的同比漲幅連續(xù)三個月超過20%,，為有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)。
這輪房價上漲的主要原因在于,，此前兩年土地供應(yīng)不足,，造成供需失衡。隨著今年土地交易量的回升,，這種局面有望得到緩解,。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，2013年北京成交住宅類地塊成交74宗,，規(guī)劃建筑面積為1326.4萬平方米,，較2012年同期增長117.9%。從全國來看,，今年1-11月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米,，同比增長9.9%,，增幅為今年來首次轉(zhuǎn)正。
多數(shù)專家認(rèn)為,，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策正在走向市場化和長效化,，這將有助于維護(hù)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，避免出現(xiàn)大幅波動,。
“2014年房價漲幅放緩已經(jīng)成為市場共識,。”北京中原地產(chǎn)的分析報告指出,，從房地產(chǎn)投資,、銷售等指標(biāo)上看,，明年增速都將放緩，在經(jīng)歷這一短暫調(diào)整后,，樓市將可能進(jìn)入“減速”運(yùn)行的階段,。