盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)難有重大改變,，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，樓市調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)變化。過(guò)去的調(diào)控主要依賴“堵”的方法,，現(xiàn)在是以疏為主,，疏堵結(jié)合，立足于市場(chǎng)供應(yīng)端,，通過(guò)加快供應(yīng)來(lái)緩解龐大的市場(chǎng)需求,。隨著調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將趨平穩(wěn),。
隨著年末一系列重大會(huì)議的召開,，未來(lái)宏觀政策走勢(shì)逐漸明晰。作為宏觀經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的房地產(chǎn),，也將迎來(lái)政策變局,。多數(shù)專家認(rèn)為，盡管短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)難有重大改變,，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，樓市調(diào)控思路已經(jīng)出現(xiàn)變化。
未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控思路正從此前的控需求轉(zhuǎn)向增供給,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化,，新的市場(chǎng)供應(yīng)體系將在未來(lái)幾年確立。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，按照上述思路,，帶有半市場(chǎng)化性質(zhì)的經(jīng)適房和限價(jià)房，未來(lái)很可能淡出市場(chǎng),。
就房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)而言,，專家強(qiáng)調(diào)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以穩(wěn)為主,，房?jī)r(jià)將迎來(lái)低速增長(zhǎng)期,。
調(diào)控思路謀轉(zhuǎn)向
年末召開的中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，過(guò)去的調(diào)控主要依賴限購(gòu),、限貸,、限價(jià)等“堵”的方法，來(lái)遏制旺盛的購(gòu)買需求及投資動(dòng)能,，現(xiàn)在是以疏為主,，疏堵結(jié)合，調(diào)控思路發(fā)生了變化。
所謂“疏”,，主要指立足于市場(chǎng)供應(yīng)端,，通過(guò)加快供應(yīng)來(lái)緩解龐大的市場(chǎng)需求。分析人士認(rèn)為,，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn),，還將引致大量購(gòu)房需求，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),，加強(qiáng)供應(yīng)將是政策主要立足點(diǎn),。
此前高層指出，將建立統(tǒng)一,、規(guī)范,、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系,。今后的房地產(chǎn)建設(shè)中,，要以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求,。
顧云昌表示,，未來(lái)的保障房?jī)r(jià)格由政府決定，商品房?jī)r(jià)格則由市場(chǎng)決定,。
按照顧云昌的觀點(diǎn),，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、市場(chǎng)供需情況等的變化,，住房供應(yīng)體系并非一成不變,，而會(huì)有所調(diào)整。按照上世紀(jì)90年代房改政策的提法,，我國(guó)的住房供應(yīng)體系為：向低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房,，中等以上收入家庭提供商品房,。未來(lái)這種方式可能有所調(diào)整。
據(jù)了解,，針對(duì)本地的市場(chǎng)供需形勢(shì),，各地正重構(gòu)各自的住房供應(yīng)體系。在中央層面,，也可能針對(duì)保障房政策做出新的調(diào)整,。上述調(diào)整有可能納入房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中。
專家認(rèn)為,，三中全會(huì)首次提出,，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。這意味著，在未來(lái)的住房供應(yīng)中,，帶有半行政色彩的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房將可能逐漸退出歷史舞臺(tái),，廉租房和公租房將成為保障房供應(yīng)的主體，棚戶區(qū)改造的規(guī)模也將有所擴(kuò)大,。而在市場(chǎng)層面,，對(duì)普通商品房和高端商品房的交易限制也會(huì)逐漸放開。
政策基調(diào)短期難改
盡管樓市政策的總體思路正在發(fā)生變化,，但短期內(nèi)政策基調(diào)恐難以改變,。住建部政策研究中心研究員王玨林認(rèn)為，建立樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,，推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)改革,，必須是在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提之下。
他認(rèn)為,，當(dāng)前市場(chǎng)并不穩(wěn)定,，所以行政手段暫時(shí)還沒有退出的必要。長(zhǎng)效機(jī)制建立并非一朝一夕,，在尚未建立之前,，政策不宜出現(xiàn)“空窗期”，所以短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化,。
事實(shí)上,，高層對(duì)市場(chǎng)化思路的強(qiáng)調(diào)，不僅不意味著政策馬上松綁,，個(gè)別城市甚至在短期內(nèi)對(duì)調(diào)控進(jìn)行收緊,。
10月以來(lái)，包括北京,、上海,、廣州、深圳四個(gè)一線城市在內(nèi),，全國(guó)共有17個(gè)城市以限購(gòu)從嚴(yán),、限貸升級(jí)、增加供應(yīng)等方式收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策,，以期能夠穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期,。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，上月這17個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格(不含保障房)環(huán)比漲幅明顯回落,，回落幅度高于70個(gè)大中城市平均值,，體現(xiàn)出明顯的政策效果。
同時(shí),，溫州,、蕪湖等地早在此前對(duì)樓市政策進(jìn)行松綁,，溫州還松綁了“限購(gòu)令”的“紅線”。這也是自2011年1月我國(guó)推出限購(gòu)政策以來(lái),，首次有城市松綁“限購(gòu)令”且未被叫停,。
一部分城市明確收緊調(diào)控，一部分城市明確松綁政策的現(xiàn)象,，在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上還是首次出現(xiàn),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種情況意味著,，房地產(chǎn)調(diào)控思路恐不再“一刀切”,，而將逐漸差別化。
專家表示,，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，不同城市之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市價(jià)值,、人口聚集程度有所差別,，所以未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策一定會(huì)體現(xiàn)出差別化思路。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革尚不足20年,，但不同城市之間的樓市卻出現(xiàn)明顯分化,。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，一二線城市因聚集了過(guò)多資源,，導(dǎo)致需求旺盛,，房?jī)r(jià)也變得易漲難跌;廣大三四線城市則在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下大量供地，使得當(dāng)前市場(chǎng)面臨消化壓力,。
高層推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,，以及控制特大城市的人口規(guī)模的思路，將在很大程度上彌合城市之間的上述差異,。因此,，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策也將出現(xiàn)分化。
去泡沫過(guò)程將持續(xù)
中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理郝文嘉表示,，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升,，在購(gòu)房者消費(fèi)及投資能力與房?jī)r(jià)相比不斷下降的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的暴利上漲效應(yīng)已經(jīng)開始衰減,。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近3年來(lái),，全國(guó)82個(gè)城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢(shì),。
達(dá)成上述效果的主要政策手段，在于限購(gòu)限貸等行政化調(diào)控思路,。從上市房企財(cái)報(bào)不難看出,，近幾年來(lái),，房企純住宅業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率正在下降。
上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，隨著擠泡沫的繼續(xù),，明年房?jī)r(jià)增速放緩已難以避免，這種觀點(diǎn)得到不少機(jī)構(gòu)認(rèn)同,。上海易居房地產(chǎn)研究院就認(rèn)為,，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅處于高位，但這一指標(biāo)即將見頂,。
顧云昌表示,，今年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資,、銷售增速和房?jī)r(jià)環(huán)比增速都在放緩,，這樣的態(tài)勢(shì)將在明年得到持續(xù)。在GDP增速下降的情況下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速也將放緩,。近兩年來(lái)，一二線城市土地供應(yīng)規(guī)模明顯提升,，將有助于緩解市場(chǎng)供需關(guān)系,，縮小城市之間差異，并穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì),。
從更長(zhǎng)周期來(lái)看,，專家認(rèn)為，隨著個(gè)人住房信息系統(tǒng),、房地產(chǎn)征信系統(tǒng)等的完善,，以及房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將趨于穩(wěn)定,，劇烈波動(dòng)的情況將較少出現(xiàn),。