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山東鄒平縣孫鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)科技種植園的工人在田間收獲紅薯,。該種植園流轉(zhuǎn)了附近農(nóng)村的一千畝耕地,。新華社發(fā)(董乃德 攝) |
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我國當(dāng)前承包權(quán)耕地12.77億畝，集體建設(shè)用地2.5億畝,，共15億畝農(nóng)用地,。有測算，這15億畝土地可以刺激中國經(jīng)濟(jì)百萬億市場,。如何避免土地流轉(zhuǎn)成為少數(shù)人的“盛宴”,，如何讓土地流轉(zhuǎn)惠及更廣泛民眾和更多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，值得認(rèn)真探究,。
“三中全會后,，大家都在盯著農(nóng)村的土地，覺得會喚醒大量資金,。”中國科協(xié)副主席,、原廣西壯族自治區(qū)人民政府副主席陳章良28日在城市中國計(jì)劃2013年度論壇上表示,，我國當(dāng)前承包權(quán)耕地12.77億畝,，集體建設(shè)用地2.5億畝，共15億畝農(nóng)用地,。有測算,，這15億畝土地可以刺激中國經(jīng)濟(jì)百萬億人民幣市場。但值得注意的是,，如果我們僅是盯著這15億畝土地而沒守住18億畝紅線,，后果將非常嚴(yán)重。
備受關(guān)注的土地制度改革,，在三中全會召開之時(shí)迎來轉(zhuǎn)機(jī),。農(nóng)村土地市場成了人人爭搶的香餑餑，土改受益股更是連續(xù)漲停,。
對此,，業(yè)內(nèi)人士指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，意味著土地價(jià)格形成機(jī)制將有根本性變革,。但我們必須注意到的是，在多方認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將撬動大量資金的同時(shí),，一方面土地流轉(zhuǎn)將有利于保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán),，但另一方面，由于地域差異可能會進(jìn)一步擴(kuò)大地域不平衡和貧富差距,。因此,，應(yīng)避免土地流轉(zhuǎn)成為少數(shù)人的“盛宴”。
激活百萬億市場
“《決定》的出臺,，無疑打破了城鄉(xiāng)土地隔離,，意味著國家把土地資源的配置真正交給了市場�,！眹临Y源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，意味著以往單一的土地出讓方式可能被打破,，因?yàn)檗r(nóng)民承包土地,，也可以通過股份合作方式轉(zhuǎn)包或者轉(zhuǎn)讓，這對房地產(chǎn)市場而言,，可能迎來更多機(jī)遇,。
鄒曉云認(rèn)為，新土改如果能真正按計(jì)劃推進(jìn),，其所帶來的改革紅利將隨著改革的深入而越來越大,，持續(xù)時(shí)間至少二三十年。“十八屆三中全會提出的土地改革內(nèi)容超過預(yù)期,，僅‘同等入市同權(quán)同價(jià)’一條,，就是革命性的改革，是非常重大的突破,�,！薄�
那么此次農(nóng)村土地受益規(guī)模究竟有多大？公開信息顯示,，截至2011年上半年,，全國農(nóng)村實(shí)行家庭承包經(jīng)營的耕地面積為12.77億畝；截至2010年,，農(nóng)村集體建設(shè)用地約為2.5億畝,。即便不包括農(nóng)民承包的林地、草地等,，十八屆三中全會將激活的農(nóng)村土地至少達(dá)15億畝,。
15億畝土地將帶來多大的市場？據(jù)專家估算,，僅承包耕地一項(xiàng),，每年將撬動1.3萬億元資金，而建設(shè)用地市場更大,。
根據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》,，到2010年，全國城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模為2488萬公頃,，其中城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地848萬公頃,。據(jù)專家介紹，城鄉(xiāng)建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地和農(nóng)村建設(shè)用地兩類,。由此可估算出,，2010年我國農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)模約為1640萬公頃，即2.46億畝,。
打破二元結(jié)構(gòu),，帶來農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),。2012年國土部公布的全國土地出讓面積和合同成交價(jià)款分別為32.28萬公頃和2.69萬億元,，每畝的價(jià)格約為56萬元。據(jù)此測算,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場后,，2.46億畝的農(nóng)村建設(shè)用地價(jià)格或高達(dá)130多萬億元。
國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究規(guī)劃部主任文輝在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，基于以上背景,，此次土改意在體現(xiàn)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，并通過制度創(chuàng)新促成農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，真正讓農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)得以“顯化”,。
根據(jù)我國的土地管理法等相關(guān)法規(guī)，在二元制結(jié)構(gòu)下,，我國農(nóng)村集體用地包括農(nóng)用地,、建設(shè)用地、未利用地,，而建設(shè)用地又分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性兩類,，其中，農(nóng)村集體非經(jīng)營性建設(shè)用地主要指宅基地,。
多地加速試點(diǎn)釋放紅利
日前,，國土資源部批復(fù)同意《廣東省深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)工作方案》，東莞作為四個(gè)試點(diǎn)城市之一,，東莞市政府辦公室印發(fā)實(shí)施《關(guān)于建立健全常態(tài)化機(jī)制加快推進(jìn)“三舊”改造的意見》稱,，東莞的“三舊”改造政策延續(xù)并將長期化，并且要加快存量土地二次開發(fā),。
“三舊”指的是舊城鎮(zhèn),、舊村莊、舊廠房,�,！叭f”用地多為集體建設(shè)用地。因此,，“三舊”改造是從另一角度進(jìn)行農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn),。
東莞“三舊”改造方案顯示，若選擇出讓土地,，企業(yè),、村集體除取得原有補(bǔ)償外，可以分享30%-60%的土地出讓純收益;原已征收的土地改變用途,，如由工業(yè)改變?yōu)樯套�,，補(bǔ)繳的出讓金原村集體可分成40%。
對于集體選擇不進(jìn)行土地出讓的,，方案指出,，允許原擁有土地使用權(quán)的企業(yè)自行改造和市場主體收購連片地塊集中改造，并收取較低的定額土地出讓金,。
數(shù)據(jù)顯示,，2010年至今，東莞市“三舊”改造共產(chǎn)生土地出讓金和土地稅費(fèi)67.80億元，市政府返還給鎮(zhèn),、村兩級65.34億元,，占96.4%，其中鎮(zhèn)60.65億元,、村4.69億元,。
與此同時(shí)，就在三中全會閉幕前一天,，廈門首例農(nóng)村宅基地進(jìn)行拍賣,。資料顯示，參與這宗拍賣的土地是集美區(qū)灌口鎮(zhèn)灌口村三組住宅,，土地使用類型為集體土地使用權(quán),。拍賣標(biāo)的總建筑面積1216.5平方米，起拍價(jià)為470.78萬元,。根據(jù)拍賣公告,，該標(biāo)的同時(shí)具備《集體土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》兩證。
而值得注意的是,，雖屬宅基地,，但其吸引力卻不可小覷，以至拍賣現(xiàn)場達(dá)到火爆的程度,。先后有10多位競買人,，經(jīng)過半小時(shí)的激烈爭奪，最終落槌價(jià)為680萬元,，溢價(jià)達(dá)44%,。
有業(yè)內(nèi)人士稱，如果拍賣等到三中全會閉幕后進(jìn)行,，強(qiáng)烈的土地改革信號或?qū)砀咭鐑r(jià),。
隨著三中全會土改信號的釋放，農(nóng)村土地改革正在提速,。全會閉幕次日,，安徽便宣布在20個(gè)縣區(qū)試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。指出2015年底前實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體所有的國有土地確權(quán)登記證發(fā)證全覆蓋,。建立宅基地退出補(bǔ)償激勵機(jī)制,。發(fā)展土地流轉(zhuǎn)信托，建立宅基地退出補(bǔ)償激勵機(jī)制,。此外,，深圳鳳凰農(nóng)地也再次打破了原有分成模式進(jìn)行入市。
貧富差距有擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)
值得注意的是,，新希望集團(tuán)董事長劉永好此前指出,，應(yīng)警惕因土地價(jià)值不同而造成的新的不平衡,。
“大城市周邊的農(nóng)民通過城市化的改造獲得了很多補(bǔ)償，可以享受到此次土改的絕對紅利,，但偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民可能根本一點(diǎn)都享受不到,。”劉永好表示,，東西部地域差別,、城市差別、距離城市遠(yuǎn)近差別將造成一個(gè)又一個(gè)的剪刀差,，最終只能是城邊的極富,，遠(yuǎn)處的越來越窮。就像新疆的房價(jià)不能和北京比一樣,，就連北京邊上的河北也不能與北京相提并論。深山中的農(nóng)民更是如此,，這樣下來,，差距將會越來越大。
萬科副總裁毛大慶也認(rèn)為,，城鄉(xiāng)一體化,，改變二元結(jié)構(gòu)，并不能解決根本問題,�,！爸袊恋刂贫鹊膯栴}在于，新中國成立后的一段時(shí)期中,，農(nóng)村的土地跟城市的土地還沒有這么大的差別,，那是因?yàn)槌鞘械耐恋貨]有給城市人帶來什么資產(chǎn)的變化，或者財(cái)富的增長,�,！�
“但是改革開放之后，尤其是最近15,、20年,，由于資源配置不合理，導(dǎo)致城市土地和房地產(chǎn)市場化之后,，形成了資源和財(cái)富的互動,，使得擁有城市戶口和城市資產(chǎn)成為個(gè)人和家庭資產(chǎn)配置的一個(gè)重要通道。于是城鄉(xiāng)二元問題出現(xiàn)了,�,！泵髴c認(rèn)為，城市土地后面掛著一大堆資源,，包括醫(yī)療,、養(yǎng)老,、咨詢、文化等等,。這些都是傳統(tǒng)意義上的城鄉(xiāng)矛盾,，不是僅僅解決土地問題就可以解決得了的。
此外,，毛大慶同時(shí)指出,，不是農(nóng)村的土地都能變?yōu)樨?cái)富�,！捌鋵�(shí)大量的都變不了,，有個(gè)城市吸引力調(diào)查，結(jié)果是全國只有40到50個(gè)城市對人的移動有吸引力,。換言之,，有吸引力的城市才四五十個(gè)，農(nóng)村哪有吸引力,？沒有吸引力,，地變不成財(cái)富，誰會要他的地,？他流轉(zhuǎn)給誰,？”
中央已注意到此類風(fēng)險(xiǎn)。陳章良透露,，中央層面要求對如何避免在城市出現(xiàn)貧民窟進(jìn)行調(diào)研,。在沒有足夠的財(cái)富時(shí)，雖然土地流轉(zhuǎn)出去,，但進(jìn)了城的農(nóng)民仍難以在城里生活,。可能剛生活幾個(gè)月,，就沒有錢了,。因此，變得又想回農(nóng)村了,，可那時(shí)他已經(jīng)沒有地了,。
對此，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任陳錫文表示,，農(nóng)村土地入市增值收益不能都給失地農(nóng)民,，必須要覆蓋政府、土地開發(fā)商,、大部分市民,、失地農(nóng)民、遠(yuǎn)離城市農(nóng)民五個(gè)群體的利益才可以確保農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的公平,。要避免土地流轉(zhuǎn)成為少數(shù)人的“盛宴”,。