專家建議按照實際銷售進度多設繳稅檔位
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24日,，媒體報道稱2005年至2012年的8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元引起軒然大波,，涉事房企25日紛紛發(fā)布公告表示,，已按規(guī)定預繳土地增值稅,，欠繳一說純屬“誤解”,。
“欠繳”土地增值稅一事已引起相關主管部門注意,。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多個主管部門均表示,，正在開會商討相關事宜,。
對此,，專家認為,，土地增值稅“欠繳”數(shù)目雖不會有3.8萬億元這樣驚人,，但的確存在,。一方面,，部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時繳納,，另一方面,，存在地方執(zhí)行者因地方利益主動選擇“不收稅”。這樣一來,，地方政府“放水養(yǎng)魚”,，開發(fā)商“合法”鉆空子，難免失去了該政策防止暴利的初衷,。
辯解 房企回應“欠繳”之說系誤讀
近日,，有媒體曝出，在對國內(nèi)知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報進行分析后發(fā)現(xiàn)，2005年至2012年的8年間,，全國房企應交土地增值稅4.6萬億元,，而國家征收到的土地增值稅僅為8000億元，這意味著,，未交土地增值稅總額超過3.8萬億元,。
對此，多家房企給予回應,，表示報道有“誤解”,。萬科公開回應表示，萬科一貫堅持守法經(jīng)營,、照章納稅,。2012年，萬科總納稅額211億元,，其中土地增值稅52.8億元,。萬科稱媒體報道應該是源于誤解，是把會計上的“預提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時納稅義務”,。
招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧在接受媒體采訪時也表示,，之所以有沒有繳納的稅，是因為尚沒有達到繳納的條件,�,！澳陥笊系耐恋卦鲋刀愔皇怯嬏幔瑢嶋H該繳多少要項目賣完后清算時才能繳稅,，因此會有一定的延后,。”劉寧強調(diào),，這并非招商地產(chǎn)一家特例,，而是全行業(yè)通行的做法，且稅務局盯得也很緊,，各家企業(yè)都不會在此事上有閃失和貓膩,。
對此，北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長李國平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳,，按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。因此,，在未達到稅法規(guī)定的結算條件時,，開發(fā)商不繳納，并不違背稅法,，所以不能認為是拖欠,。
“土地增值稅,，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅,�,！敝袊敹惙▽W研究會會長劉劍文告訴《經(jīng)濟參考報》記者,。
據(jù)了解,，我國當前土地增值稅實行四級超額累進稅率，對土地增值率高的多征,，增值率低的少征,，無增值的不征。房地產(chǎn)企業(yè)建設普通住宅出售的,，增值額未超過扣除金額20%的,，免征土地增值稅。增值額大于20%未超過50%的部分,，稅率為30%,，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅,。
而納稅征繳方式,，則分為按項目所在地政府規(guī)定的比例在預售時先預繳部分稅款，按項目進度和完成的條件進行最終清算兩部分,。
早在2010年,，國稅總局就曾下發(fā)通知指出：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%,，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率,。
CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹,，土地增值稅的清算條件包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的,；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的,；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。此外,，稅法還規(guī)定,，對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項目,，稅務機關可以要求開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅,。
“達到結算條件時，項目會重新進行結算,，并根據(jù)實際結算調(diào)整預算情況,。有的項目在結算時會提高實際上交的數(shù)額，有的則會因預算成本的增加而減少土增稅的繳納數(shù)額，甚至有可能實際上應交數(shù)小于已經(jīng)預繳的土增稅,，因此在稅法中有明確的規(guī)定為‘多退少補’,。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示,。
放水 地方政府怠于催繳
按照華遠地產(chǎn)董事長任志強的說法,，不是我欠稅不交，而是時間未到,。對此,，多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為任志強的表態(tài)不無道理。
“事實本身的確屬于‘合法不合理’,�,！薄≈袊康禺a(chǎn)學會陳國強表示，在未達到稅法規(guī)定的結算條件時,，開發(fā)商不繳納,，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠,。但不排除項目公司利用稅法中的規(guī)定拖延應結算的條件,，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證,，等待現(xiàn)房或準現(xiàn)房時才開始銷售等,，遲繳、緩繳土地增值稅,。
值得注意的是,，陳國強同時指出，除房企故意遲繳土地增值稅外,，還存在地方政府主動放水嫌疑,。
在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示，土地增值稅這個稅種執(zhí)行時確實不太嚴格,，有時有些地方政府就不收了,。
地稅系統(tǒng)的工作人員表示，雖然按照政策規(guī)定,，現(xiàn)行的土地增值執(zhí)行預繳—清算的方式,，但實際上很多只是簡單預繳一部分，“就沒有然后了”,。開發(fā)商沒有主動繳交,，地方政府一般也不催繳，都揣著明白裝糊涂,。
上述人士表示,，對于地方政府而言,，涉及土地方面的稅費眾多，而最重頭的是土地出讓金,，如果在土地增值稅等其他方面把開發(fā)商“脖子”卡得太緊,，勢必影響地方土地財政，而且第一年收得太多,，會把第二年的任務沖高,。而一旦到了地區(qū)財政緊張或者年底稅收任務缺口很大時，地方政府就收緊催繳,，以完成任務,。
“對于開發(fā)商而言,，能夠少交自然少交,，政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項目開發(fā),，緩解資金緊張,。”該人士說,。
對此,，朱一鳴表示：“土地增值稅類似于資本利得稅，其初衷是防止暴利引發(fā)更大的房地產(chǎn)泡沫,，對開發(fā)商的高額利益進行調(diào)整,。”據(jù)專家測算,，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上,，都需繳納土地增值稅。
“但這樣一個本來規(guī)定明確,、很嚴肅的稅收政策便成了地方政府和開發(fā)商的松緊緩沖區(qū),，地方政府‘放水養(yǎng)魚’，開發(fā)商‘合法’鉆空子,�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。
建議 完善稅制改革與征收條件
針對土地增值稅“欠繳”之辯,，劉劍文認為是否存在開發(fā)商有意拖延清算,，需要通過調(diào)研、拿到證據(jù),，才可以做出更客觀公正的評價,。但他認為，如果有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后還拖延繳納稅款,，是其在變相的,、無償?shù)氖褂枚惪�,。“地方稅務部門加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的檢查和清理很有必要”,。
朱一鳴也指出,，房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年，對毛利較高的房企會有極大好處,。一方面可以緩解資金鏈,，另一方面由于從利潤中已經(jīng)劃出，因此可以減少企業(yè)所得稅納稅部分,。
朱一鳴表示,，作為上市公司，房企計提部分應有固定賬戶進行監(jiān)管,，但由于屬于企業(yè)內(nèi)部,，資金使用方向難辨�,！耙虼�,，應加強對房企計提賬戶的監(jiān)管”。
朱一鳴還提出,，可以提高企業(yè)預繳稅率,。對此，劉劍文認為提高預繳稅率可以作為一個選項,�,！安贿^預繳的時候項目畢竟還沒有完成，開發(fā)商是否有足夠的資金承擔稅款,？我們既要考慮國家的稅款,，也要考慮開發(fā)商經(jīng)濟上的承擔能力”。
還有專家指出,，可以按照實際銷售進度多設置繳稅檔位,。專家表示，重新審視清算條件是否可以有所改進和細化是一個方面,，另一方面,，稅務機關可以按照實際的銷售進度來清繳稅款。
專家建議,，可以按照銷售進度多設繳稅檔位,，稅務機關可以根據(jù)銷售情況及時跟進，避免房企拖著不清算,。比如房子已經(jīng)銷售了60%,，就應該在這個檔位設定一個繳稅比例。如果開盤的時候預繳一筆,，就置之腦后,，一直等最后再清算,，容易造成“欠繳”。
中山大學財稅系主任林江等專家則表示,，應完善稅制改革與征收條件,。“十八屆三中全會提出完善房地產(chǎn)稅改革,，不僅僅是公眾關注的房產(chǎn)稅,，而是涉及整個房地產(chǎn)領域稅費的厘清和完善，類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度,、繳納方式方面進行改革,，更好完成制定初衷”。