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近期有網(wǎng)絡(luò)報(bào)道稱,，在千島湖畔的淳安縣,，存在一個(gè)違規(guī)建設(shè)運(yùn)營的高爾夫球場，而部分臨湖開發(fā)的房地產(chǎn)和酒店項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中出現(xiàn)填湖圍地狀況,，對(duì)千島湖水質(zhì)和環(huán)境造成了影響,。新華社記者為此趕赴淳安，對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查,。圖為浙江省杭州市淳安縣臨近千島湖的一處房地產(chǎn)和酒店項(xiàng)目建設(shè)工地,，部分臨湖項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中出現(xiàn)填湖圍地狀況，對(duì)千島湖水質(zhì)和環(huán)境造成了影響,。記者
黃宗治 攝 |
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《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日多地采訪了解到,，由于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理規(guī)定比較繁雜，政府,、企業(yè)執(zhí)行難度大,，造成房企“應(yīng)交未交”的土增稅金額高達(dá)數(shù)百億元。有學(xué)者擔(dān)憂,，此現(xiàn)象可能引發(fā)房企偷逃稅款的風(fēng)險(xiǎn),，建議多措并舉完善房企土增稅征管政策。
房企“應(yīng)交未交”土地增值稅數(shù)百億元
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。1994年以來,，我國對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅實(shí)行“預(yù)征制”,，即事前預(yù)征、事后清算,、多退少補(bǔ),，預(yù)征稅率一般在1%至3%之間。
2007年2月1日起,，各地稅務(wù)部門開始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行全面清算,，征收30%到60%不等的土地增值稅。稅務(wù)部門明確了其中必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況,，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目,、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、項(xiàng)目銷售率已達(dá)85%,、項(xiàng)目三年未銷售完畢等,。
記者采訪了解到，目前房企土地增值稅清算征繳工作進(jìn)展緩慢,，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交未交的土地增值稅,、土地清算準(zhǔn)備金數(shù)額龐大,，總額達(dá)數(shù)百億。
萬科地產(chǎn)2012年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示,，截至2012年底該公司應(yīng)交土地增值稅14.13億元,，土地增值稅清算準(zhǔn)備金44.35億元，兩者合計(jì)超過58億元,，約占該企業(yè)2012年度營業(yè)收入5.67%,、凈利潤的46.60%，該數(shù)據(jù)粗略代表了企業(yè)未來需要向稅務(wù)部門繳納的稅金,，但具體繳納期限不能確定,。
北京市憶通律師事務(wù)所主任李勁松統(tǒng)計(jì)分析包括萬科、華遠(yuǎn),、SOHO中國等在內(nèi)的29家大型房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)得知,，這29家企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上標(biāo)明的應(yīng)交未交土地增值稅金額達(dá)640億元。拖欠的稅收不僅讓房企獲得了占有資金的受益,，還加大了國家稅收流失的風(fēng)險(xiǎn),。
此外分析人士指出，當(dāng)前樓市調(diào)控的一個(gè)方向,，就是通過增加房企資金壓力,，促使其加快推盤力度，防止捂盤惜售,。但“應(yīng)交未交”土地增值稅數(shù)額龐大,，意味著房企可以通過延緩納稅的方式將這部分現(xiàn)金流占為己有，為其在與購房者博弈中占據(jù)主動(dòng),、保持房價(jià)堅(jiān)挺提供了強(qiáng)力支撐,。
征管程序繁雜助長房企拖延清算
中國稅務(wù)學(xué)會(huì)理事胡怡建、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰等專家分析認(rèn)為,，目前稅務(wù)部門對(duì)房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜,，缺乏可操作性，導(dǎo)致征收成本大,、力度小,，土地增值稅拖延清算現(xiàn)象較為突出。
一是清算周期冗長,，容易導(dǎo)致清算不及時(shí),。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長,，且分期進(jìn)行,，全部項(xiàng)目完成前，某些清算項(xiàng)目的開發(fā)成本難以確定；另一方面,，已符合清算時(shí)間,，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，目前的原則是把未售部分的成本剔除,，這就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在適用稅率不一樣的情況,，勢(shì)必對(duì)稅款造成影響,。如果對(duì)項(xiàng)目全部重新清算，將再次耗費(fèi)人力和時(shí)間,，加大稅收成本,。
二是清算過程復(fù)雜，諸多扣除項(xiàng)目難以準(zhǔn)確計(jì)算,。根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程的規(guī)定,，扣除項(xiàng)目必須是納稅人實(shí)際發(fā)生、并取得合法憑據(jù)的支出,。但在實(shí)際操作中,，會(huì)出現(xiàn)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、公共配套設(shè)施等成本難以準(zhǔn)確確認(rèn)的情況,。
天津一家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員告訴記者,，土地增值稅計(jì)算方法復(fù)雜，企業(yè)自身都無法搞清楚,，必須要借助會(huì)計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)人員來完成,；為了完成清算，核實(shí)成本,，企業(yè)必須細(xì)心留下房屋建造中的發(fā)票和合同,，但還是有一些費(fèi)用沒有正規(guī)的發(fā)票，難以在成本中扣除,，這些都給稅收工作增加了困難,。
三是政府、企業(yè)兩頭為難,，助長了房企的僥幸心理,，它們更樂于拖延清算。一方面,，土地增值稅清算過程較為復(fù)雜,，稅金或補(bǔ)或退、清算結(jié)果不定,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)難免存在畏難情緒,；另一方面，企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理,，稅務(wù)機(jī)關(guān)清算力度的不到位,，助長了企業(yè)拖延清算的做法。
胡怡建認(rèn)為,，土地增值稅從預(yù)征到清算,，有一個(gè)“倒算賬”的過程，其時(shí)間間隔可能長達(dá)兩三年甚至更長,。由于樓盤都是房企成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā),，項(xiàng)目公司提早清盤，或者久拖不清盤,，對(duì)項(xiàng)目清算及土地增值稅的征繳都帶來更多不確定性,。
宜加強(qiáng)征管防稅源流失
記者采訪了解到，許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間跨度長,、環(huán)節(jié)多,、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn)，千方百計(jì)想辦法避稅,。比如,，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，但一個(gè)項(xiàng)目需要建委,、質(zhì)檢,、人防、消防,、交管,、技監(jiān)、供水供電等10多個(gè)部門都出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后才算完工,，漫長的驗(yàn)收過程中,，有些開發(fā)商故意滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，有意地將項(xiàng)目決算期推后,。
天津一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員透露,，企業(yè)一般不敢逃偷稅漏稅，但會(huì)在法律允許的范圍內(nèi),，對(duì)土地增值稅做出稅收籌劃,，減少企業(yè)成本。比如,，只有出售房產(chǎn)才會(huì)產(chǎn)生土地增值稅,，而一些車位沒有產(chǎn)權(quán)，不出售,、僅出租,，這部分收入就不會(huì)產(chǎn)生土地增值稅；在小區(qū)內(nèi)建造的公共設(shè)施、會(huì)所等配套設(shè)施,，也可以納入房屋銷售的成本,，減少稅負(fù)；還有的企業(yè)會(huì)在簽訂銷售合同時(shí),，提高裝修費(fèi)用的比例,，減少房屋銷售的收入，也可以實(shí)現(xiàn)避稅,。
受訪專家建議,，一方面應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)檢查，統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)核算標(biāo)準(zhǔn),，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,；另一方面,，完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征管辦法,，細(xì)化預(yù)征管理，及時(shí)對(duì)具備清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織清算,，防止稅源流失,。
此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)宜加強(qiáng)與土地管理,、城市規(guī)劃,、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門聯(lián)系,，全程跟蹤,、及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。在項(xiàng)目清算時(shí),，盡量配備會(huì)計(jì)師,、稅務(wù)師、造價(jià)師等專業(yè)人員,，提高清算效率和質(zhì)量,。