剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)明確指出，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙，要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系,，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。此外,，要建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示,，農(nóng)村集體用地改革將提速,。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，意味著在打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的前提下,，農(nóng)村集體用地進(jìn)行市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)空間加大,，農(nóng)民將通過土地流轉(zhuǎn)，獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,。
建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)
全會(huì)提出,，“建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),。”并表示,，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙,。應(yīng)加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置,。
“‘城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙’這樣鮮明的觀點(diǎn),，在國(guó)家公報(bào)中明確提出是前所未有的�,！眹�(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究規(guī)劃部主任文輝在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，中央已深刻認(rèn)識(shí)到，我國(guó)二元結(jié)構(gòu)帶來的矛盾越來越凸顯,。例如,，我國(guó)存在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村集體建設(shè)用地難以自由流轉(zhuǎn),，“其結(jié)果是,，城市建設(shè)用地日漸短缺的同時(shí)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地卻利用粗放,，造成大量空閑用地,。”
也正因?yàn)樯鲜鲈�,，全�?huì)明確提出,，將推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。文輝表示,，城鄉(xiāng)要素公平配置是破除二元結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵,，而要素主要是指勞動(dòng)、戶籍,、土地等要素,。其中，土地要素主要是同地同價(jià)同權(quán),，這也是“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的重要方面,。
值得注意的是，土地同地同價(jià)同權(quán)意味著,，農(nóng)村集體土地在一定的規(guī)劃制約下可以自由流轉(zhuǎn),。“現(xiàn)階段,，農(nóng)村土地在不能自由流轉(zhuǎn)的背景下,，價(jià)值并不能很好體現(xiàn)�,！�
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)已初顯端倪
近日,，安徽省出臺(tái)《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》，表示將在渦陽(yáng)縣,、潁泉區(qū),、臨泉縣,、烈山區(qū)等20個(gè)區(qū)縣開展農(nóng)村綜合改革工作的試點(diǎn)。將重點(diǎn)圍繞市場(chǎng)主體培育,、土地市場(chǎng)建設(shè),、集體“三資”管理、公共基礎(chǔ)設(shè)施建管,、信息和金融服務(wù)等6個(gè)方面,。力爭(zhēng)到2015年，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)面積占承包耕地50%以上,，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集約化、專業(yè)化,、社會(huì)化程度明顯提高,。
其中，最引人關(guān)注的便是試點(diǎn)地農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過轉(zhuǎn)讓,、出租等方式流轉(zhuǎn),，用于工業(yè)、商業(yè),、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè),。
根據(jù)《意見》，安徽省將在2015年底前實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地,、農(nóng)用地,、未利用地和農(nóng)村范圍內(nèi)的國(guó)有土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋，集體土地所有權(quán)將確定到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體,。
同時(shí),，安徽省還建立了宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制。建立農(nóng)民通過流轉(zhuǎn)方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的制度,。土地整治,、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤騰出的建設(shè)用地指標(biāo)，可按有關(guān)規(guī)定有償調(diào)劑使用,，并積極探索建立農(nóng)村集體建設(shè)用地指標(biāo)儲(chǔ)備制度,，盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地。并指出,，在依法征收農(nóng)民集體所有土地時(shí),，將提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，確保被征地農(nóng)民生活水平有提高,、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障,。允許集體建設(shè)用地通過出讓、租賃,、作價(jià)出資,、轉(zhuǎn)讓、出租等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，用于工業(yè),、商業(yè),、旅游和農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)等。
此外,，安徽省還將建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場(chǎng),。農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地,、林地使用權(quán),、森林和林木所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、建設(shè)用地指標(biāo),、耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、出租,、入股,、抵押等，將逐步納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng),�,！兑庖姟分赋觯瑢⒁劳袊�(guó)有建設(shè)用地交易市場(chǎng),，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易市場(chǎng),，為土地交易提供場(chǎng)所、發(fā)布信息,、組織交易等服務(wù),。推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)門戶網(wǎng)站和交易平臺(tái)建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)申請(qǐng),、競(jìng)價(jià)報(bào)名,、網(wǎng)上掛牌、在線競(jìng)拍,、中標(biāo)公示等全流程在線交易,。
安徽國(guó)土資源廳內(nèi)部人士透露，隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn),，農(nóng)民外出務(wù)工,，農(nóng)民的退出機(jī)制建設(shè)勢(shì)所必然。一方面,，農(nóng)村占地面積有增無減,，浪費(fèi)現(xiàn)象比比皆是。另一方面,，農(nóng)民外出打工,，由于收入菲薄,，難以落戶，住房保障難以保證,，多居住在工棚,、地下室、簡(jiǎn)易房等地,，因此,，農(nóng)民在農(nóng)村的承包地、宅基地,、社員權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)益亟須顯化,，變?yōu)榭山灰椎呢?cái)產(chǎn)，讓部分想離開的農(nóng)民帶著“第一桶金”進(jìn)城,。
上述人士指出,，基于以上背景，宅基地改革的方向在于體現(xiàn)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，并通過制度創(chuàng)新促成農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn),，真正讓農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)以“顯化”,。
事實(shí)上,，在安徽之前，早有重慶,、浙江,、廣東、湖北等多個(gè)省市進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn),�,！稖刂菔修r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》規(guī)定，自10月1日起,，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)將在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易,。其中,，農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房處置,。
早在2008年,，浙江省嘉興市便開始實(shí)施“兩分兩換”試點(diǎn)，探索將“宅基地和承包地分開,、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開,，在依法、自愿的基礎(chǔ)上,，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn),、以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)置換社會(huì)保障”,，從2009年開始嘗試發(fā)放農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)貸款，成為較早將土地改革與金融領(lǐng)域結(jié)合的案例,。
土地流轉(zhuǎn)面臨政策法規(guī)瓶頸
事實(shí)上,，農(nóng)村土地要實(shí)施流轉(zhuǎn)，仍面臨著土地政策法規(guī)瓶頸,。農(nóng)村集體建設(shè)用地在我國(guó)現(xiàn)行法律范圍內(nèi)并不允許出讓或轉(zhuǎn)讓使用權(quán),。
1986年頒布，1998年第一次修訂的《土地管理法》第63條就明確規(guī)定,，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。對(duì)此,，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng),、國(guó)土資源部法律中心顧問楊重光在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)指出，放開集體建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)的最大瓶頸是法律紅線,，而所面臨的法律瓶頸不僅止于《土地管理法》,。
楊重光表示，試點(diǎn)便是踩著“紅線”實(shí)驗(yàn),，對(duì)突破現(xiàn)有體制進(jìn)行探索,，這也是現(xiàn)階段試點(diǎn)都仍處于農(nóng)業(yè)人口范圍的主要原因。
“未來的土地改革應(yīng)該是邊試點(diǎn),、邊修正,。”楊重光認(rèn)為,，修正法律法規(guī)不是一時(shí)解決之事,，而且對(duì)于其中分歧也較為復(fù)雜。因此,，一邊突破進(jìn)行試點(diǎn),，通過試點(diǎn)找到解決制約的合理方案，并根據(jù)此進(jìn)行法律法規(guī)的修正,，“這也是真正的摸著石頭過河,。”