“全國有6800萬套空置房，中國住房市場的現(xiàn)狀是總量已經(jīng)過剩,，一方面很多人沒有自己的房子,，另一方面，還有很多人擁有許多空置房,�,！苯眨袊髽I(yè)資本聯(lián)盟,、中華博士會主席杜猛接受《國際金融報(bào)》專訪時表示,，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)典型的“生產(chǎn)過�,！蔽C(jī)。
而華中師范大學(xué)公共管理學(xué)副教授定明捷的一項(xiàng)研究也表明,，中國九成左右的非富裕人群,，無力依靠正常的勞動收入購買住房。
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中國企業(yè)資本聯(lián)盟旗下?lián)碛腥A創(chuàng)地產(chǎn)研究院,、8848城市研究院，中華博士會則擁有超過1萬名來自北大,、清華,、復(fù)旦[微博]等著名高校，以及中國中國一線企業(yè)的博士會員,。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟的研究顯示,，中國城鎮(zhèn)商品房存量已經(jīng)超過240億平方米，全國空置住房總量已經(jīng)達(dá)到6800萬套,�,！白屓瞬唤獾氖牵@些空置住房中,，保障性住房占有相當(dāng)大的比例,。”杜猛評價(jià)說,，這表明,，中國的保障房政策出現(xiàn)了重大的偏差。
該研究顯示,，中國住宅市場出現(xiàn)的“生產(chǎn)過�,！北憩F(xiàn)為三四線城市住房嚴(yán)重供過于求，以及一線城市貧富嚴(yán)重分配不公,，以及諸多城市紛紛涌現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象,。
根據(jù)對中國多個三四線城市的調(diào)查，研究者們發(fā)現(xiàn),，這些城市目前商品房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求,。“比如說在中部地區(qū)某個四線城市,，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用窕久總�家庭都有2套以上的住房,，有的家庭有3套甚至5套也很常見，而沒有住房的家庭幾乎沒有,。即使這樣,，這個城鄉(xiāng)總?cè)丝诓坏?0萬的縣級城市，目前在建的樓盤超過30個,，未來2年內(nèi)將有超過5萬套住宅上市供應(yīng),�,！绷硪环矫妫罅慨�(dāng)?shù)厝擞捎谕獬龃蚬そ?jīng)商,，紛紛涌入省會城市以及北上廣等一線城市置業(yè),。
杜猛表示，這樣的縣級城市在中國具有普遍性,，它表明三四線城市的樓市供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重供過于求,。
而在以京滬為代表的一線城市中，這種供應(yīng)過剩則表現(xiàn)得相當(dāng)隱蔽,。表面來看,，全國60多個房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，近幾年來,，樓市一直很火爆,。價(jià)格飆漲，供不應(yīng)求,，深夜排隊(duì)搶房,，日光盤現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。但是根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，這些城市的買房者,，超過半數(shù)以上，基本上已經(jīng)不是購買第一套住房,。“在北京和上海這樣的城市,，比例更高,，甚至超過八成�,！倍琶捅硎�,。
盡管政府出臺了各種嚴(yán)格的限購措施，但是大部分的購買者都戲劇性地提供了符合購買資格的各種手續(xù),。這些手續(xù)包括補(bǔ)交或者造假的社保,、戶籍等資料。很多購房者甚至通過假離婚的方式來獲得購房資格,。
杜猛表示,，這表明，在一線城市,，出現(xiàn)了住房資源嚴(yán)重分配不公的兩極分化,，一方面富人占據(jù)了大量的房源，并以此作為投資工具,，另一方面,，普通勞動者望房興嘆,。正是這種兩極分化，掩蓋了供應(yīng)過剩的真實(shí)情況,。
中國式“剛需”解密
來自華中師范大學(xué)公共管理學(xué)院的定明捷副教授,，通過對多個城市購房者的購房方式和動機(jī)進(jìn)行調(diào)查，總結(jié)出非投資性購房的3種典型模式：小夫妻購房,、打工回鄉(xiāng)購房,、小城市進(jìn)大都市置業(yè)等。
定明捷發(fā)現(xiàn),，“小夫妻購房模式”被媒體和開發(fā)商普遍認(rèn)為是真正剛需典型,。這種模式通常是，大學(xué)畢業(yè)不久結(jié)婚的青年夫妻,，在雙方父母,、甚至爺爺奶奶的資助下，支付了大城市中購房的首付款,。然后基本上用一個人的工薪收入還按揭,，另一個人的收入作為家庭開支。
“現(xiàn)在買房的年輕夫妻,，基本上是這種模式,。有的還因?yàn)檫�貸壓力大，父母也跟著還按揭,�,！倍鹘荼硎尽�
“而中國在改革開放后,，形成了歷史上最大的人口流動潮,。大量青壯年勞動力背井離鄉(xiāng)，外出打工或者經(jīng)商,。在他們所流向的城市,，他們能夠獲得比老家高很多的收入，但是那里的房價(jià)也比老家高得多,。因此,，外出打工和經(jīng)商者，大部分選擇了回鄉(xiāng)置業(yè),。他們是中西部地區(qū)三四線城市購房的主力軍,。”
調(diào)查發(fā)現(xiàn),，尤其是中西部縣市一級,，新開發(fā)的商品房，基本靠這個人群消化買單,。而不外出打工經(jīng)商的留居者,，獲得新住房的途徑主要源自單位集資建房,，或者拆遷補(bǔ)償。
而與大規(guī)模返鄉(xiāng)購房相對應(yīng)的,，則是從小城市涌入大都市置業(yè)潮,。“只要有條件,，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的,，喜歡進(jìn)縣城買套房；在縣城的,，喜歡去省城買套房,。縣城和省城有條件的,，一定會選擇北京,、上海和廣州區(qū)買套房�,！倍鹘荼硎�,，一方面，中國人自古以來中央集權(quán)思想根深蒂固,，認(rèn)為有條件就進(jìn)入中心城市置業(yè)是順理成章的事情,；另一方面，社會公共資源集中于中心城市的現(xiàn)狀,，也導(dǎo)致有條件的公民向中心城市聚集,。
定明捷表示，“人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)聚集,，小城鎮(zhèn)人口向中心城市聚集,，這個趨勢是任何組織都無法逆轉(zhuǎn)的。因此,，政府目前施行的各種限購措施，也只能是臨時救急,。從根本和長遠(yuǎn)來看,，有魄力和執(zhí)政智慧的政府，還是應(yīng)該順應(yīng)潮流,，并且因勢利導(dǎo),。”
調(diào)查還發(fā)現(xiàn),，回鄉(xiāng)購房和進(jìn)城買房兩種模式,，都帶來大量季節(jié)性空置。尤其是外出打工經(jīng)商者,，在打工當(dāng)?shù)鼗疽矔I房或者租房居住,。返鄉(xiāng)購房后,，除了春節(jié)和家庭重要時節(jié)，房屋基本上鎖空置,。