十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱“《決定》”)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容僅寥寥數(shù)語,，不過,，結(jié)合有關(guān)部門近期動(dòng)作看，樓市調(diào)控政策的思路調(diào)整正逐步明朗,。分析人士認(rèn)為,，市場化與法治化將是未來樓市調(diào)控政策重要思路,。房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)建設(shè),，正是在為樓市調(diào)控政策制度化打基礎(chǔ),。
從短期看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可能成為樓市調(diào)控政策切入點(diǎn),。當(dāng)前多個(gè)城市已制定并上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案,。房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能最快在歲末年初擴(kuò)圍。由房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶動(dòng)的房地產(chǎn)稅收制度改革,，將拉開房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)改革的序幕,。
住建部政策研究中心研究員王玨林表示，實(shí)施上述改革的前提,，在于房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況保持穩(wěn)定,。因此,，短期之內(nèi),，現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策將不會(huì)發(fā)生重大變化。
將納入法治化軌道
王玨林表示,，房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整方向主要有兩個(gè)：一是繼續(xù)完善市場化調(diào)控的思路,；二是在住房保障制度上尋求新的突破。后者在《決定》提出的“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”有所體現(xiàn),。有關(guān)部門正在著手制定房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制,，其思路主要遵循十八屆三中全會(huì)就房地產(chǎn)領(lǐng)域所提出的相關(guān)闡述。
不過,，上述進(jìn)程需較長時(shí)間推進(jìn),。王玨林表示,，由于多項(xiàng)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)尚未建立，目前明確改革具體方案還為時(shí)尚早,。
按照王玨林的觀點(diǎn),，去行政化將是樓市調(diào)控重要思路。從實(shí)現(xiàn)方式上,，在于待市場成熟時(shí),，通過不斷完善法律和制度，以約束行政之手,，實(shí)現(xiàn)市場自我調(diào)節(jié),，“這樣的話，政府部門想管也管不了,�,！�
之所以提出上述思路，在于未來房地產(chǎn)市場環(huán)境的新變化,。中信建投報(bào)告認(rèn)為,，在《決定》中，“啟動(dòng)實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策”以及“全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,，有序放開中等城市落戶限制”將對房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生中期影響,。前者將為市場需求帶來可觀增量，后者有助于中小城市人口合理配置,、盤活存量,。
在供給端，《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”,。這意味著,，國有建設(shè)用地缺口存在被彌補(bǔ)的可能，在中長期會(huì)對住宅土地供應(yīng)領(lǐng)域產(chǎn)生影響,。
在上述背景下,，依靠法律、制度等手段約束,，最大限度地發(fā)揮市場規(guī)律作用,，要比行政主導(dǎo)的調(diào)控更有效，更有利于維持市場穩(wěn)定和健康運(yùn)行,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控政策下一步的工作重點(diǎn)，將是繼續(xù)推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng),、存量房評估系統(tǒng),、房地產(chǎn)征信體系等基礎(chǔ)工作的完善。其中,，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng),，已顯得十分迫切,，有可能在近期取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
健全法律法規(guī)是長期的過程,。權(quán)威人士認(rèn)為,，當(dāng)前房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)極為缺乏，更多依靠部門規(guī)章對市場進(jìn)行調(diào)整,，但這種規(guī)章往往難以顧及全局,，缺乏長效性，實(shí)際效果不佳,。
上述人士說,，目前最為迫切的是，制定住房保障領(lǐng)域的相關(guān)法律,。由于這項(xiàng)工作啟動(dòng)較早,，因此此類法律有望率先出臺(tái)。在房地產(chǎn)稅制改革告一段落后,，房地產(chǎn)稅立法工作將隨之推進(jìn),。這位人士強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)內(nèi)容有可能以法律形式呈現(xiàn)�,，F(xiàn)有《土地管理法》,、《城市規(guī)劃法》的修訂，是重要內(nèi)容,。
稅改將成突破口
在《決定》中,，對于房地產(chǎn)調(diào)控最直接的表述是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。盡管《決定》未明確指出具體稅種,，但已露出房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的端倪,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅制改革將成為房地產(chǎn)制度改革重要突破口,。
從一些地方的動(dòng)作看,，對征收房產(chǎn)稅已準(zhǔn)備得較為充分。中國證券報(bào)記者獲悉,，在上海,、重慶率先推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，多個(gè)熱點(diǎn)城市先后啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作,。截至目前,，不少城市已完成房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的制定與上報(bào)。
權(quán)威人士表示,，不少城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)過多輪論證與修改。目前正尋求合適時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍,。在十八屆三中全會(huì)結(jié)束后,，正是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍最好時(shí)機(jī),。
在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍中，尺度有可能超出外界預(yù)期,。其中,，除南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市外,，部分一線城市也可能被納入試點(diǎn)之列,，在稅率、征稅范圍設(shè)定上,，都可能有明顯擴(kuò)大,。
制度準(zhǔn)備也在推進(jìn)�,！稕Q定》提出“建立全社會(huì)房產(chǎn),、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享,�,！保瑢Υ�,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，這一條很可能是征收房產(chǎn)稅必要的前期準(zhǔn)備。
“樓市調(diào)控涉及方方面面,，不僅基礎(chǔ)信息不夠完善,，而且面臨的阻力較大�,！币晃唤咏鼑敛康娜耸空J(rèn)為,，在土地制度短期難以破局、信貸政策受制于宏觀經(jīng)濟(jì),、房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息系統(tǒng)尚未建立情況下,，稅制改革將成為房地產(chǎn)制度改革突破口，只能以試點(diǎn)形式推進(jìn),。
分析人士認(rèn)為,，在增加持有環(huán)節(jié)稅收同時(shí)，交易環(huán)節(jié)稅種將會(huì)得到整合,，從而實(shí)現(xiàn)簡化和平衡,。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域相關(guān)稅費(fèi)有可能進(jìn)行調(diào)整。
權(quán)威人士透露,，未來一段時(shí)間,，有關(guān)部門會(huì)推出相關(guān)措施推進(jìn)改革。從短期看，政策更多是對土地供應(yīng),、保障房,、限購等現(xiàn)有措施的修補(bǔ)。房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)圍,，才真正意味著房地產(chǎn)制度改革大幕拉開,。
短期內(nèi)傾向“維穩(wěn)”
盡管從長期看房地產(chǎn)調(diào)控思路是市場主導(dǎo)，但從短期市場形勢看,，限購,、限價(jià)等手段恐難以馬上退出。王玨林表示,，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)制度改革,，必須在市場保持穩(wěn)定的前提下方可進(jìn)行。由于當(dāng)前市場仍處在波動(dòng)之中,，因此短期內(nèi)政策層面不會(huì)發(fā)生重大變化,。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月,，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大,。其中，北京,、上海,、廣州和深圳四個(gè)一線城市房價(jià)同比漲幅連續(xù)兩個(gè)月超過20%。這種情況還是有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn),。
多位專家認(rèn)為,，一線城市和多數(shù)二線城市的房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，但供給存在較大缺口,，房價(jià)仍有繼續(xù)上漲動(dòng)力,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，雖然十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”,，但也明確了“符合規(guī)劃和用途管制”的前提,。宅基地暫時(shí)不會(huì)實(shí)現(xiàn)與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),。小產(chǎn)權(quán)房不可能全面性轉(zhuǎn)正,。因此，未來五年,，集體經(jīng)營性建設(shè)用地即使實(shí)現(xiàn)入市,，也不會(huì)大規(guī)模增加全國商品住宅用地，更談不上沖擊現(xiàn)有房價(jià)體系,。
在市場供應(yīng)難以在短期內(nèi)增加情況下,，以抑制需求為目的的行政手段仍有存在必要,。近期，北京,、上海,、廣州和深圳紛紛出臺(tái)“加強(qiáng)版”樓市調(diào)控政策,，在二套房首付和限購門檻等方面加碼,，以穩(wěn)定房價(jià)。不少分析人士認(rèn)為,，在這四個(gè)一線城市先后出臺(tái)“強(qiáng)化版”樓市政策后,，不排除一些熱點(diǎn)二線城市將進(jìn)一步收緊調(diào)控。