房產(chǎn)稅或先征新房 稅率約0.8%-1%
下月，十八屆三中全會(huì)將要召開(kāi),，近日公布的383改革方案提出：“建立與現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地財(cái)產(chǎn)稅制度,。將土地稅收計(jì)征重點(diǎn)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，實(shí)施從價(jià)計(jì)征,。”這給房地產(chǎn)新政指明了路線,。
近日,，廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)、知名的房地產(chǎn)研究專(zhuān)家戴亦一教授表示,，土地財(cái)政是目前房地產(chǎn)泡沫的幕后推手,，取消地方政府的土地財(cái)政，取而代之以按年征收的房產(chǎn)稅勢(shì)在必行,，具體方案可能既不是重慶和上海模式,，也不是根據(jù)套數(shù)差別征收的劫富濟(jì)貧方式，更不會(huì)是一刀切的美國(guó)模式,，估計(jì)在全國(guó)推行的房產(chǎn)稅方案,，很可能采取平穩(wěn)切換的雙軌制過(guò)渡模式：新老劃斷，先對(duì)新房征收房產(chǎn)稅,，舊房暫不征,，等滿70年后再按年征收房產(chǎn)稅。稅率不會(huì)像美國(guó)那樣高達(dá)3%,，估計(jì)可能在0.8%~1%,。
“中國(guó)樓市泡沫是中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在的一個(gè)炸彈，必須盡早拆除,�,！苯眨瑥B門(mén)大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng),、知名的房地產(chǎn)研究專(zhuān)家戴亦一教授在廣州舉行的廈門(mén)大學(xué)EMBA公開(kāi)課上如此表示,。戴亦一表示，取消地方政府的土地財(cái)政，取而代之以按年征收的房產(chǎn)稅勢(shì)在必行,。
取消土地財(cái)政是關(guān)鍵
“中國(guó)樓市有泡沫”,，戴亦一肯定地說(shuō)，目前北,、上,、廣、深的樓價(jià)收入比大概是30～60,，是國(guó)際的8到10倍,。這個(gè)泡沫目前仍在加速膨脹，自去年年中以來(lái),，個(gè)別地方的房?jī)r(jià)漲了50%以上,。
戴亦一表示，與高房?jī)r(jià)并行的必然是高租金,、高工資,、高物流成本，這給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的包袱,。更令人擔(dān)憂的是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)安全密切相連，如果任由樓市泡沫繼續(xù)膨脹,，很快就會(huì)爆炸崩盤(pán),，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶入泥潭。
“拆樓市泡沫這個(gè)潛在的炸彈,，并保證經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)不會(huì)硬著陸,，關(guān)鍵在于土地財(cái)政的改革,�,！贝饕嘁槐硎荆壳�,，政府在大力打擊貪腐,，整頓吏治，就是為了削減政府開(kāi)支,，為土地財(cái)政改革做準(zhǔn)備,。
3-5年內(nèi)樓市不會(huì)崩盤(pán)
如何在終結(jié)土地財(cái)政的同時(shí)，防止房?jī)r(jià)崩盤(pán)并不引爆地方債務(wù)這枚炸彈,，戴亦一認(rèn)為目前是有辦法解決的,。城鎮(zhèn)化是第一張王牌。中國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款超過(guò)了40萬(wàn)億元,，城鎮(zhèn)常住人口卻僅50％左右,，大家都想進(jìn)城，這為我們提供了城鎮(zhèn)化的機(jī)會(huì)。對(duì)于房子,，老百姓仍然存在較大的需求,。有趣的是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不行時(shí),，政府要靠房地產(chǎn)來(lái)救經(jīng)濟(jì),，這時(shí)是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，“當(dāng)儲(chǔ)蓄不夠時(shí),，樓市才會(huì)崩盤(pán),。”
政府手中的第二張王牌,，就是目前中央政府債務(wù)較低,，可以通過(guò)發(fā)行國(guó)債來(lái)進(jìn)行公共設(shè)施的投資。
第三,，迫不得已時(shí),，中央政府還可以適度放松銀根。
這些王牌可確保短期內(nèi)樓市不會(huì)崩盤(pán),。戴亦一表示,，只要不亂拆彈，例如不出臺(tái)劫富濟(jì)貧式的懲罰性房產(chǎn)稅,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)要保7%以上的增長(zhǎng)率是不難的,，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)不會(huì)硬著陸，樓市3到5年內(nèi)也不會(huì)崩盤(pán),。
焦點(diǎn)關(guān)注
新房,、舊房雙軌制
切換過(guò)渡可能性大
戴亦一說(shuō)，樓價(jià)泡沫歸根結(jié)底是土地財(cái)政作祟,。取消地方政府的土地財(cái)政收入,，必須減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)和支出缺口，這是解決土地財(cái)政的關(guān)鍵所在,，否則容易引發(fā)地方債務(wù)危機(jī)和金融系統(tǒng)的危機(jī),。
在房地產(chǎn)稅的具體方案上，“我預(yù)期將參考美國(guó)模式改革中國(guó)目前的土地財(cái)政,，變一次性的賣(mài)地收入為每年分期付款型的房產(chǎn)稅,。”
383改革方案精確提出：“建立與現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地財(cái)產(chǎn)稅制度,。建立土地價(jià)值評(píng)估體系,。將土地稅收計(jì)征重點(diǎn)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，實(shí)施從價(jià)計(jì)征,�,！�
三大房產(chǎn)稅模式均不可
關(guān)于房產(chǎn)稅的征收模式,，目前市場(chǎng)流傳三個(gè)版本：一種是重慶和上海模式，在持有環(huán)節(jié)征收,，而且是針對(duì)部分高端住宅征收,；一種是美國(guó)模式，在保有環(huán)節(jié)一刀切征收,，對(duì)所有房產(chǎn)按照價(jià)值征收一定比率的房地產(chǎn)稅,；第三種模式是在保有環(huán)節(jié)劫富濟(jì)貧的差別征收：第一套不征，第二套輕征,，對(duì)第三套以上住房則重稅,。
戴亦一分析稱(chēng)，以上模式都不可能,。因?yàn)樯虾：椭貞c模式既不能降低房?jī)r(jià),，又不能解決地方政府的稅收問(wèn)題；美國(guó)模式能有效解決稅收問(wèn)題,，但是新舊一起征不公平,，因?yàn)榕f房都已經(jīng)一次性將70年的土地出讓金繳交給政府了，而且也會(huì)影響低收入人群,，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定,；劫富濟(jì)貧的模式恐怕也是一廂情愿，因?yàn)槿绻麑?duì)第三套以上住房征收重稅,，則富人會(huì)大量拋售三套以上住房,，樓市可能崩盤(pán)，而且會(huì)導(dǎo)致富人將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移海外,。這一模式推崇者最多,，也最為危險(xiǎn)。
或采取雙軌制過(guò)渡模式
戴亦一表示,，其預(yù)期中國(guó)將采取的征收房產(chǎn)稅的模式,，將是平穩(wěn)切換的雙軌制過(guò)渡模式：在取消土地財(cái)政的基礎(chǔ)上，新房子直接切換到按年征收的房地產(chǎn)稅,；舊房子暫不征收,，待70年滿了以后,，再切換到按年征房產(chǎn)稅,。對(duì)于低標(biāo)準(zhǔn)的自住房，可盡量降低稅率,。這種模式會(huì)導(dǎo)致新房降價(jià),，從而倒逼地價(jià)下降，帶動(dòng)整個(gè)房?jī)r(jià)下調(diào),，但又不會(huì)導(dǎo)致舊樓價(jià)格大跌,，因?yàn)檫@些房子在屆滿70年之前不用繳納房產(chǎn)稅,。在出臺(tái)房地產(chǎn)稅征收后，目前的限購(gòu)和限貸等行政性干預(yù)手段一定會(huì)同步取消,。
2-3年內(nèi)激進(jìn)舉措難出臺(tái)
不過(guò),，由于地方政府的土地財(cái)政由一次性賣(mài)地變?yōu)榉制谡魇眨?cái)政一定會(huì)特別緊,，地方政府怎么渡過(guò)未來(lái)5～10年的難關(guān)呢,？關(guān)鍵是要削減地方政府的財(cái)政支出負(fù)擔(dān)，中央政府上收部分事權(quán),。開(kāi)征房產(chǎn)稅,，一定要各項(xiàng)配套措施準(zhǔn)備好了才能推出，因此預(yù)期2~3年內(nèi)不可能有很激進(jìn)的舉措出臺(tái),。
股市：
房地產(chǎn)股持有半年以上必有行情
若出臺(tái)房產(chǎn)稅,，房?jī)r(jià)將如何走？房企業(yè)績(jī)將受怎樣的影響呢,？
戴亦一認(rèn)為,，新房子交稅，新拍土地上開(kāi)發(fā)的房子價(jià)格將有所下跌,；對(duì)舊房?jī)r(jià)格影響不會(huì)太大,，最終市場(chǎng)會(huì)在新房和舊房之間達(dá)成平衡。對(duì)于目前沒(méi)買(mǎi)房的剛性需求者,，戴亦一表示,，有錢(qián)的人可放心買(mǎi)，入了手的房子價(jià)格不會(huì)跌,；沒(méi)錢(qián)的也別急,，可等政策出臺(tái)后新房?jī)r(jià)格下跌了再入手。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī),，戴亦一認(rèn)為房產(chǎn)稅出臺(tái)是利好,，因?yàn)橐郧胺康禺a(chǎn)商賺的錢(qián)大部分都用來(lái)買(mǎi)地了，土地財(cái)政取消后,，樓價(jià)會(huì)有所下跌,，但是土地成本也會(huì)下跌，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)未必會(huì)受擠壓,。而且,，如果政策明朗了，樓市崩盤(pán)危險(xiǎn)解除,，利空出盡了,，有利于房地產(chǎn)業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。戴亦一甚至表示：“地產(chǎn)股持有半年以上,，必有大行情,！”
精彩發(fā)言
“中國(guó)樓市泡沫是中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在的一個(gè)炸彈,，必須盡早拆除。如何拆解這個(gè)炸彈,，又保證經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)不會(huì)硬著陸,，將是十八屆三中全會(huì)的主旨之一�,！�
“拆除房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫需要緩沖時(shí)間,，就像飛機(jī)在飛行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)幾個(gè)大問(wèn)題，但是要慢慢修,，首先得保證飛機(jī)不會(huì)掉下來(lái),。”
“2008年李嘉誠(chéng)也將上海北京的許多物業(yè)賣(mài)了,，現(xiàn)在來(lái)看,，賣(mài)錯(cuò)了時(shí)點(diǎn)；李嘉誠(chéng)此次撤離,，以后也一定會(huì)后悔的,。”