“國五條”實(shí)施已近三個(gè)月時(shí)間,，但近日統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月70大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況仍然顯示,，房價(jià)繼續(xù)連續(xù)12個(gè)月處在上漲狀態(tài),。與此同時(shí),，土地市場更是熱情高漲,，多地頻繁刷新“地王”,，房企搶地意識(shí)明顯,。在此背景下,，業(yè)界,、學(xué)界又掀起新一輪有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論,。
針對中國房地產(chǎn)泡沫問題，新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示,，中國房地產(chǎn)市場泡沫在于購房者對未來房價(jià)上漲的高預(yù)期,，因此，應(yīng)警惕這種由預(yù)期所支撐的房地產(chǎn)市場泡沫破裂,，對購房投資人群造成的損失,。
怎樣看待此次調(diào)控
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：今年3月，中國發(fā)布“國五條”擬對房地產(chǎn)市場進(jìn)行再次調(diào)控,，以抑制自2012年下半年以來中國房地產(chǎn)市場過快速度的上漲,。在調(diào)控新政實(shí)行數(shù)月后的今天,，您怎樣看待此次的房地產(chǎn)市場調(diào)控？中國房地產(chǎn)是否真的存在泡沫,？
鄧永恒：中國房地產(chǎn)市場的確存在泡沫,，因此，中國此次房地產(chǎn)市場調(diào)控是正確的選擇,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)有其正常的發(fā)展周期,，世界上從沒有一個(gè)國家的房地產(chǎn)行業(yè)能在短短幾年間便漲幅如此之快，因此,，中國必須對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展速度進(jìn)行調(diào)整,。
但中國房地產(chǎn)市場在多次使用行政手段進(jìn)行調(diào)控后，房價(jià)漲幅雖暫時(shí)被壓制,，但長期的反復(fù)已使購房者對房地產(chǎn)調(diào)控的信任度大大降低,，這也是此次調(diào)控效果較差的主要原因。
在調(diào)控持續(xù)的背景下,，與以往調(diào)控措施出臺(tái)后的急剎車不同,，此次調(diào)控后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)僅是4月由于購房者情緒轉(zhuǎn)為觀望造成成交量大幅下挫，但5月便呈現(xiàn)出回暖跡象,，另外,，價(jià)格卻一直攀升，土地市場呈現(xiàn)火熱,。
應(yīng)警惕非理性房價(jià)
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：您怎樣看現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)市場,？
鄧永恒：從中國房價(jià)收入比與房價(jià)房租比的極不合理，也能看出中國房地產(chǎn)市場存在泡沫,。
先從房價(jià)負(fù)擔(dān)看,，北京、上海,、深圳的房價(jià)負(fù)擔(dān)占比都在90%以上,。房價(jià)負(fù)擔(dān)是一家三口以30年的按揭買一套90平方米的房子所需資金除以當(dāng)?shù)厝司杖胨弥担话惴績r(jià)負(fù)擔(dān)合理區(qū)間認(rèn)定為不超過38%,。但我們計(jì)算過北京,、上海、深圳的房價(jià)負(fù)擔(dān)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，這也意味著,，一家人30年攢的錢，絕大部分都用于買房還貸上,。
從比值來看,，所謂房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，2010年北京人均可支配收入29073元,，2012年人均可支配收入為36469元。因此,，以北京雙職工家庭為例,，假設(shè)夫婦二人收入均為人均可支配收入，則2010年時(shí)家庭年收入為58146元,，一套位于四惠東的60平房產(chǎn),，2010年售價(jià)140萬元，以此計(jì)算,，房價(jià)收入比則為24.08,。照以上方法計(jì)算，2012年時(shí)此房屋已漲至230萬元,，雖然家庭年收入較2009年有大幅提高,，達(dá)72938元，但是房價(jià)收入比則升至31.53,�,？梢韵胂蟮氖牵糍徺I面積稍再擴(kuò)大,，或再靠近中心區(qū)一些,，房價(jià)收入比則會(huì)更高。而按照國際慣例,，房價(jià)收入比則在三至六倍才會(huì)較為合理,。
房租房價(jià)租金比是指每平方米的房價(jià)與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報(bào),。一般情況下,，若要滿足5%至-6%的投資回報(bào)要求，房價(jià)租金的比值為196到-232,。國際警戒線為200,，這意味著，如果房價(jià)租金比超過200,，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小,，房價(jià)高估，也就意味著房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重,；如果低于200,，說明該區(qū)域投資潛力較大,，房價(jià)泡沫不大,。
房租房價(jià)比來看，以北京為例，雖然房租翻番,，跑贏房價(jià),，但從整體來看，房租的上調(diào)速度還是追不上房價(jià)上漲的腳步,。有數(shù)據(jù)顯示,，一個(gè)位于朝陽旺角售價(jià)為215萬元的70平方米住房，其住宅租售比在1：600,，而塔院小區(qū)的租售比則為1：704,，而一年前，塔院小區(qū)的租售比大約為1：547,。
在深圳,，以2013年第一季度為例，租金環(huán)比上漲幅度是4.34%,，而房價(jià)環(huán)比上漲的幅度則達(dá)12%,。以此計(jì)算，當(dāng)前深圳房價(jià)租金比達(dá)440：1,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際警戒線200：1,，達(dá)不到正常的投資回報(bào)率。
房地產(chǎn)投資并不是沒有風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：購房者多認(rèn)為,，房子是實(shí)物,，既可以保值還可以獲得高額利潤，甚至買一套房幾年后便能成為千萬富翁,，對這種想法您怎樣看,？
鄧永恒：房地產(chǎn)其實(shí)也是一種投資性資產(chǎn)，而所有的投資性資產(chǎn)都是有波動(dòng)性的,，不是說今天投了明天漲了20%,，就可以一直保持20%的。
因此,，房價(jià)通常是波動(dòng)的,，其使用價(jià)值在國外通常反映就是租金，因?yàn)槿绻袌鼋∪脑�,，每個(gè)月愿意支付多少就代表了它帶來了多少利益,，所以租金通常認(rèn)為更加穩(wěn)定。
正是由于中國房價(jià)過高,，投資屬性過強(qiáng),，造成房價(jià)收入比、房價(jià)租金比的不合理,。
由于房地產(chǎn)具有投資屬性,，因此也會(huì)有波動(dòng),，存在風(fēng)險(xiǎn)。
一個(gè)項(xiàng)目只要具有投資屬性,，這就意味著回報(bào)越高,，風(fēng)險(xiǎn)越大。房地產(chǎn)不是保值的項(xiàng)目,，因?yàn)榫哂型顿Y屬性,，就必然會(huì)有漲跌。因此,，買一個(gè)自用并喜歡的房產(chǎn),，不管房價(jià)漲跌均可接受，因?yàn)槠渚幼」δ懿]有因價(jià)值的變化而發(fā)生改變,。但如果是用于投資,，則會(huì)接受度較低。
因此,，應(yīng)警惕這種由預(yù)期所支撐的房地產(chǎn)市場泡沫的破裂,，將對購房投資人群造成不可磨滅的損失。
高預(yù)期支撐房價(jià)上漲
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：您認(rèn)為是什么支撐了中國房價(jià)高企,？
鄧永恒：中國與其他地方不同的是,，其房價(jià)支撐的絕大部分是由于房價(jià)上漲預(yù)期。房價(jià)波動(dòng)很大程度是受到市場預(yù)期的影響,。因此,，可以得知，房子價(jià)格與其基本價(jià)值和預(yù)期上漲相關(guān),。
我們通過目前的價(jià)格反算大家的預(yù)期,，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀的話，北京市場的預(yù)期是每年要漲5.9%,，預(yù)期維持住了才可以保持價(jià)格不跌,。但是預(yù)期是很脆弱的，如果預(yù)期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn),，這意味著,，要使得價(jià)格均衡的話北京房價(jià)價(jià)格將下降31%。這個(gè)模型告訴我們市場預(yù)期一個(gè)比較微小的波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致市場價(jià)格一個(gè)大的波動(dòng),，具有十分大的投資風(fēng)險(xiǎn),。
如果整個(gè)這個(gè)市場是受預(yù)期過多控制的話，那這個(gè)市場是有非常大的危險(xiǎn),。比如韓國現(xiàn)在就是因?yàn)轭A(yù)期比較低迷,，從而導(dǎo)致目前韓國的房地產(chǎn)市場很低迷。