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10月23日,，北京市住建,、國(guó)土等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，擬在今明兩年相繼推出兩萬套和五萬套自住型商品住房,。政策的發(fā)布猶如給“一房難求”的“剛需”群體打了一針“強(qiáng)心劑”,。自住型商品住房能否穩(wěn)住“一路上漲”的房?jī)r(jià),，房源如何落實(shí)到位,，分配機(jī)制怎樣體現(xiàn)公平和公正,，成為購(gòu)房者最為關(guān)心的問題,。
業(yè)內(nèi)人士表示，相比于當(dāng)前大量的住房需求,，此類房源入市將產(chǎn)生何影響還有待市場(chǎng)檢驗(yàn),，帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房同樣會(huì)面臨管理上的難題。
房源入市對(duì)市場(chǎng)影響幾何
根據(jù)意見,，自住型商品住房將采取“限房?jī)r(jià),、競(jìng)地價(jià)”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主,，銷售均價(jià)比同地段,、同品質(zhì)商品住房低30%左右，今明兩年將有7萬套此類性質(zhì)的住房入市,。
“符合限購(gòu)條件的家庭都可以購(gòu)買，而且數(shù)量還不少,�,！币蚍�?jī)r(jià)上揚(yáng)而焦慮的朱女士略顯寬慰地說，“等一等也許真的有機(jī)會(huì)買到便宜的房子,�,！�
鏈家地產(chǎn)研究部分析師張旭表示，“供應(yīng)規(guī)模較大讓普通購(gòu)房者入圍的可能性大大增加,，這在一定程度上也使得部分購(gòu)房者出現(xiàn)短期觀望,，等待這部分房源入市。這或許會(huì)直接緩解目前的價(jià)格上漲壓力”,。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應(yīng)每年平均在8萬套左右。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉樂觀地表示：“如果明年5萬套的計(jì)劃能成為事實(shí),，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)質(zhì)變,，這對(duì)市場(chǎng)的影響非常大！”
“若供應(yīng)達(dá)到一定規(guī)模,，自然會(huì)影響到新建商品住宅的定價(jià),。”但張旭同時(shí)指出,，“從近5年的住宅交易量來看,，每年大概有26.5萬套的住房需求，而且自住型商品住房的供應(yīng)大多集中在相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域,。相比北京的大量符合購(gòu)買政策的購(gòu)房者來說,，住房供應(yīng)還是有較大缺口，實(shí)際影響有待市場(chǎng)進(jìn)一步觀察,�,！�
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志則表示,，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年,，老百姓的購(gòu)房需求也許就會(huì)向這些房源流動(dòng),，平抑價(jià)格的作用將會(huì)逐漸得到體現(xiàn)。
七萬套房源如何落實(shí)到位
“自住型商品住房政策解決了‘夾心層’的住房困難,，這一政策由北京來探索非常有必要,。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為,，“作為長(zhǎng)效的調(diào)控措施,，對(duì)緩解老百姓因住房問題產(chǎn)生的緊張情緒有重要作用�,！�
“惠民的政策雖然振奮人心,，但政策成敗的關(guān)鍵在于這7萬套房源能否落實(shí)到位�,！北本┦形鞒菂^(qū)正在參加保障房輪候的王先生表示,，“總覺得保障房供應(yīng)太有限，希望這次的自住型商品住房能夠如期入市,�,！�
據(jù)介紹，北京市明確表示年內(nèi)土地供應(yīng)將以自住型住房項(xiàng)目地塊為主,。自住型商品住房地塊明年將在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列,，確保供應(yīng)。北京市國(guó)土局副總工程師王兵表示,，國(guó)土,、規(guī)劃部門對(duì)自住型商品住房的地塊梳理工作正在進(jìn)行，已供應(yīng)6宗地塊,，年底前還將有6到7宗土地出讓,，交易方式將以“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)競(jìng)配建”的方式為主。
北京市發(fā)展改革委投資處的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，北京市發(fā)展改革委將把自住型商品房項(xiàng)目納入“綠色通道”,，加快項(xiàng)目審批工作。
對(duì)于房源所處的位置,，陳志認(rèn)為：“可能因?yàn)槟硞�(gè)樓盤所處區(qū)域好,，配套設(shè)施完善，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象,，而有的區(qū)域因?yàn)榕涮追矫娴脑蚴袌?chǎng)不好,，政府應(yīng)該及時(shí)做出反應(yīng)�,！蓖醣鴦t表示：“北京市力爭(zhēng)做到在建設(shè)規(guī)模大,、教育醫(yī)療條件好,、公共資源覆蓋面廣、道路交通通暢的地方優(yōu)先選配,�,！�
保障“剛需”能否公平分配
經(jīng)適房、兩限房的分配問題一直令業(yè)內(nèi)詬病,，而帶有保障性質(zhì)的自住型商品住宅也同樣面臨分配的問題,。業(yè)內(nèi)人士指出，由于其比較寬松的購(gòu)買政策,，管理上會(huì)有一定難度,。怎樣確保購(gòu)房人的確是自住呢？
根據(jù)政策,，符合限購(gòu)政策在北京市具有購(gòu)房資格的家庭均可購(gòu)買此類住房,，兩類家庭可優(yōu)先購(gòu)買：一是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)；二是已在輪候經(jīng)濟(jì)適用住房,、限價(jià)商品住房的家庭,。政策同時(shí)規(guī)定，購(gòu)房家庭只能購(gòu)買一套自住型商品住房,，如將該住房出售，以后不能再購(gòu)買自住型商品住房,。
“雖然組織搖號(hào)的主體是開發(fā)商,，但針對(duì)搖號(hào)的監(jiān)督機(jī)制將近似于保障房的搖號(hào)模式，確保公正,�,！北本┦凶〗ㄎ敝魅瓮鯓s武表示。
有購(gòu)房者表示,，參加保障房輪候的家庭眾多,，輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的家庭優(yōu)先購(gòu)買,，會(huì)不會(huì)擠占其他購(gòu)房者的機(jī)會(huì)呢,？
對(duì)此，王榮武解釋,，目前北京保障房輪候家庭總數(shù)大概有13萬,，但預(yù)計(jì)參與自住型商品房搖號(hào)的家庭并不多，畢竟兩者之間價(jià)格差距仍較大,。而且一旦輪候家庭放棄保障房而加入自住型商品房搖號(hào),，則會(huì)取消其此前保障房搖號(hào)資格。
業(yè)內(nèi)人士表示,，由于有諸多限制政策存在,，容易在操作中出現(xiàn)漏洞,，未來應(yīng)在執(zhí)行過程中出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則�,！氨热�,，由于是限價(jià)房產(chǎn)，政策規(guī)定在該住房購(gòu)買滿5年后再上市需要繳納30%的收益,�,！睆埓髠ブ赋觯皩脮r(shí)如何計(jì)算收益,，裝修,、稅費(fèi)、利息等是否要扣除,，都需要進(jìn)一步研究和明確,。”