北京出臺(tái)自住型商品房相關(guān)政策具有標(biāo)志意義,。這意味著對(duì)于普通商品房不會(huì)出臺(tái)根本性的調(diào)控政策,，目前的貨幣與房產(chǎn)稅微調(diào)政策不會(huì)發(fā)生改變。普通商品房漲得再高,，又如何?只要保證本市居民有房住就行,。
自住型商品房是類保障型商品房，與廉租房不同,，可以視為升級(jí)版的經(jīng)濟(jì)適用房,。自住型商品房本質(zhì)上還是商品房,，由開(kāi)發(fā)商限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)完成建設(shè),，購(gòu)買者擁有部分產(chǎn)權(quán)，享有絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)收益,。但自住型商品房的價(jià)格會(huì)隨著商品房均價(jià)的漲跌而浮動(dòng),，而不是由政府統(tǒng)一定價(jià)。
自住型商品房的保障對(duì)象非常清楚,，按照限購(gòu)政策規(guī)定在本市具有購(gòu)房資格的家庭,，優(yōu)先購(gòu)買的群體是本市戶籍無(wú)房家庭
(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿25周歲;經(jīng)濟(jì)適用住房,、限價(jià)商品住房輪候家庭,。
值得關(guān)注的是，自住型商品房擁有部分產(chǎn)權(quán)收益,，相當(dāng)于政府以低于市場(chǎng)的價(jià)格再發(fā)一遍產(chǎn)權(quán)收益紅利,，如果5年之后房?jī)r(jià)還上漲的話。當(dāng)然,，這些家庭取得的紅利比房改房幾萬(wàn)元一套要小得多,。
30%是個(gè)明確的界限：銷售均價(jià)，原則上按照比同地段,、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定,。自住型商品房也會(huì)漲價(jià)，但維持在同地段商品房均價(jià)70%的水平,。購(gòu)房者仍需具有一定的經(jīng)濟(jì)能力,，只不過(guò)比普通商品房低30%，但必須向政府讓渡一定的權(quán)限,，即5年持有期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,，以及交易時(shí)補(bǔ)繳30%的差價(jià)。
相比經(jīng)濟(jì)適用房,，自住型商品房的交易規(guī)則更寬松,。按照北京2008年4月8日起實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房新交易規(guī)則,，當(dāng)日以后簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用房屬于“新房”，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得上市,，確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過(guò)搖號(hào)等方式確定符合條件的購(gòu)房人按原價(jià)購(gòu)買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購(gòu);5年后上市出售應(yīng)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款,，補(bǔ)交金額根據(jù)原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交，同等價(jià)格條件下,，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購(gòu),。
自住型商品房持有期滿后轉(zhuǎn)讓的，如有增值,，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款,，這可以視為30%的固定稅，擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房更高的產(chǎn)權(quán)溢價(jià),。由于購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)按照商品房浮動(dòng),，因此沒(méi)有優(yōu)先回購(gòu)、70%差價(jià)等苛刻的條款,。由于自住型商品房供地區(qū)位,，是按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則,，優(yōu)先安排在交通便捷,、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域,，可以預(yù)料,，自住型商品房的產(chǎn)權(quán)溢價(jià)應(yīng)該在平均偏低的水平。
自住型商品房的資金等壓力比廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房等要小得多,，政府主要是讓渡一小部分土地收益，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了一部分壓力,，購(gòu)房者本身承擔(dān)了一大部分壓力,，資金來(lái)自于幾個(gè)方面，而不是由政府獨(dú)出,。
單位建的福利房得到澄清,，文件
“鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè),，或者將尚未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品房建設(shè)項(xiàng)目”,，以往的福利房視同商品房可以交易沒(méi)有差價(jià)稅，而現(xiàn)在,，向自住型商品房轉(zhuǎn)化,。
上海早就有類似的舉措，去年3月1日，上海實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)保障房也即經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入新規(guī),，共有產(chǎn)權(quán)保障房的門檻一降再降,，明確產(chǎn)權(quán)共享、產(chǎn)權(quán)分成比例,、政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)等規(guī)則,。從上海實(shí)行的情況看，由于產(chǎn)權(quán)收益共享,、補(bǔ)繳差價(jià)等因素,，使得溢價(jià)大幅縮小，基本杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象,，甚至銷售情況也不那么暢旺,，才會(huì)降低門檻，以保障更多的群體,。
上海引入產(chǎn)權(quán)元素與金融元素,，測(cè)量出了本市真正的無(wú)房戶群體，現(xiàn)在,，北京跟上了,。
如果共有產(chǎn)權(quán)房銷售不暢,，自住型商品房乏人問(wèn)津,，說(shuō)明這個(gè)社會(huì)購(gòu)房者要的是投資溢價(jià)，所以,，讓他們哄抬商品房?jī)r(jià)格去吧,，這是自主選擇，利益與風(fēng)險(xiǎn)他人無(wú)權(quán)干涉,。