澳大利亞：敬而遠(yuǎn)之
說起“反向抵押貸款”,，也就是俗稱的以房養(yǎng)老,，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說：“不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款,�,！笨ㄌ}爾·安坦言,，她對反向抵押貸款的具體條款并不清楚，因?yàn)樗龔膩頉]有考慮申請這種貸款,，她周圍的朋友里也沒聽說誰申請過,。在她看來，只有家里急需用錢,，比如孩子們需要一大筆錢,，或是想要自己做生意需要一筆啟動資金，老人們才會想到這種貸款,�,！�
在澳大利亞，反向抵押貸款并不是政府的一項(xiàng)政策,，而是金融機(jī)構(gòu)針對老年人推出的一個金融服務(wù)產(chǎn)品,。 根據(jù)德勤會計師事務(wù)所2012年6月的統(tǒng)計,，截至2011年底,，全澳共有4.2萬例反向抵押貸款，總金額達(dá)33億澳元,�,？傮w而言，這一金融產(chǎn)品正在為越來越多的澳大利亞老年人所接受,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示,，大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70至75歲、擁有自有住房的夫婦,，他們申請貸款的用途主要是改善住房,、償還債務(wù)、增加退休后收入。
新南威爾士州消費(fèi)者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩警告說,，反向抵押貸款只適合于部分老人,，特別是沒有孩子的老人。她說,，申請這種貸款是一個非常嚴(yán)肅的決定,。在申請貸款之前，老人們一定要確保留出足夠的錢,，將來入住養(yǎng)老院時使用,；要考慮獲得貸款后可能失去獲取政府提供的某些福利的資格；可能導(dǎo)致家庭糾紛,�,！�
麥克唐納指出，作為一種金融產(chǎn)品,，反向抵押貸款像其他金融產(chǎn)品一樣存在風(fēng)險,。澳大利亞大多數(shù)反向抵押貸款利率較高，而且是復(fù)式利率,，這可能導(dǎo)致貸款者的債務(wù)迅速膨脹,，導(dǎo)致老人在需要進(jìn)老人院居住時湊不足入住的押金�,！�
《悉尼先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計算,，假設(shè)一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款，以年利率9%,、貸款20萬澳元,、期限20年為例，假設(shè)房屋價值每年升值4%,，到還款時,，房屋價值將達(dá)到219.1123萬澳元，但連本帶息還給銀行的錢要122.3685萬澳元,，也就是說,，房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長,，則房主能保有的房屋價格更少,。
美國：政府主導(dǎo)
瑪麗·瑪格麗特,，70多歲,，馬里蘭州居民。她說：“年紀(jì)越大越留戀自己的家,。我舍不得賣掉自己的房子,，但是我需要錢,，房子也需要維修,�,！蓖ㄟ^反向房貸，她有錢更換房子的全部電線,，應(yīng)付各種開銷,，再也不用擔(dān)心會離開家�,！�
為保障老人老有所居,，美國住房和城市發(fā)展部1989年啟動一項(xiàng)專為老人服務(wù)的房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款業(yè)務(wù)，由聯(lián)邦政府提供保險,，派專業(yè)輔導(dǎo)員幫助符合條件的老人辦理相關(guān)手續(xù),，以房屋做抵押，向聯(lián)邦政府承認(rèn)的貸款銀行申請反向按揭,，由政府擔(dān)保老人在有生之年住在自己的房子里,，繼續(xù)持有房產(chǎn)證，并獲得一定數(shù)額的現(xiàn)金,�,！�
這項(xiàng)計劃被稱為“用自己的房子保證住在自己家中”，參加者必須62歲以上,，擁有自己的住房,，房貸已付清或大部分付清。申請人可以選擇一次性付清,，也可定期獲取一定數(shù)額的現(xiàn)金,，需按時支付房地產(chǎn)稅、抵押借款利率,、聯(lián)邦政府的反向房貸保險和房屋過戶手續(xù)費(fèi)等,。
反向房貸完成之后,，老人只要繼續(xù)支付房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi),，即使所有錢都用光，在有生之年都可以一直住在自己家里,。老人去世后,，貸款銀行將收回本金和利息，如果法定繼承人無意贖回房屋,，貸款銀行將出售房屋,。如果所售金額不足以償還所有欠款，聯(lián)邦政府將支付所余欠款,�,！�
該項(xiàng)目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。美國住房與都市發(fā)展部一項(xiàng)研究顯示,，參加反向房貸的人年齡中間數(shù)為76歲,，平均年收入僅1萬美元，其中60%的為獨(dú)居女性,，75%沒有子女,，2009年有13萬戶簽約。
新加坡：探索新模式
到2030年,，兩成新加坡人將是銀發(fā)族,，這個逐漸老齡化的國家一直在尋求解決養(yǎng)老護(hù)老的政策創(chuàng)新。上世紀(jì)90年代,，反向按揭率先在獅城試水,，2006年擴(kuò)大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應(yīng)冷淡,，申請者寥寥,。
不過,，依賴成熟的組屋政策和中央公積金計劃,，政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃,，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源,。
屋契回購計劃規(guī)定，達(dá)到公積金最低存款提取年齡的老年人(現(xiàn)為63歲),，只要家庭月收入不超過3000新元,，且名下沒有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發(fā)展部下屬法定機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局,，獲2萬新元津貼,，并以30年租約繼續(xù)居住。
在一家托兒中心幫廚的黃慧蘭參加了屋契回購計劃,。她今年63歲,，一直未嫁。她的三房式組屋購于1994年,，按揭已還清,。從今年6月起，她通過組屋套現(xiàn)資金,，加上此前參加的年金計劃,，每月能拿到1200新元，跟她現(xiàn)在的工資相差無幾,。像她這樣的獨(dú)居老人,，因?yàn)闆]有家庭牽絆,，“以房養(yǎng)老”是一個不錯的選擇�,！�
屋契回購計劃自2009年推出至今,，只有474名申請者。華美社區(qū)醫(yī)療中心的管理社工蔡慧卿說,，計劃遇冷主要源于套現(xiàn)作用不明顯,，需優(yōu)先填補(bǔ)公積金賬戶,；很多老人擔(dān)心,，30年期滿后若還健在，是否會無家可歸,；回購計劃條款過于繁瑣,；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機(jī)構(gòu)獲得免費(fèi)或超低價的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務(wù),，而參與計劃后每月有現(xiàn)金來源,，能否繼續(xù)享有這些服務(wù)不得而知�,！�
除屋契回購計劃以外,，政府還推出樂齡安居花紅計劃，鼓勵老人賣掉現(xiàn)有大型組屋,。但這一計劃也需用一定數(shù)額填補(bǔ)老人的公積金戶頭,，因此反響同樣冷清�,！�
很多專家認(rèn)為,，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養(yǎng)老仍是主流,，只有很小一部分需通過組屋套現(xiàn)獲得資金來源,；房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定�,！�
（據(jù)新華社）