前不久，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,，提出我國將試點(diǎn)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),。消息一出,，立刻引發(fā)全社會(huì)的廣泛關(guān)注,。由于國人對“以房養(yǎng)老”的基本情況并不熟悉,，因此反對的聲音似乎更多些。為此,，本報(bào)記者對發(fā)達(dá)國家的“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行情況做一些介紹和梳理,，希望能幫助讀者更客觀了解這種養(yǎng)老模式……
“以房養(yǎng)老”的源起與發(fā)展
“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去,，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式,。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實(shí)踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎,，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭,，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房,，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過世后再收回該住房,。
反向按揭發(fā)展最成熟,、最具代表性的當(dāng)屬美國。二十世紀(jì)六,、七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款,，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金,、住房使用期年金,、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn),，貸款利率包括了固定利率和浮動(dòng)利率兩種,。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長，涉及金額大,，借貸雙方風(fēng)險(xiǎn)都很高,，法律對這種貸款的鼓勵(lì)和管制措施卻很少，又缺乏相應(yīng)的貸款擔(dān)保制度,、二級市場和輔助政策,，前期發(fā)展比較緩慢,，并沒有開展多少實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)。
隨著社會(huì)養(yǎng)老保障壓力增大,，美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款,，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規(guī)定,，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計(jì)開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECMs),。HECMs是一種全新的產(chǎn)品，目標(biāo)是全體老年人,。為降低該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn),，由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款實(shí)行擔(dān)保。在金融機(jī)構(gòu)選擇上,，所有條件具備的貸款金融機(jī)構(gòu)都可申請經(jīng)營此類業(yè)務(wù),，這大大擴(kuò)展了反向抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)。1989年,，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化,，在二級市場上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動(dòng)性,，減少了這一產(chǎn)品周期長,、占用資金量大的弊端。
此后,，住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣,，并有公共保險(xiǎn)部門提供的保險(xiǎn)。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行,，促進(jìn)了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展,。
21世紀(jì)初，美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展,。此時(shí),，美國宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行與住房反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規(guī)模效應(yīng),。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展,，貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)數(shù)量大大增加，市場日益成熟,，競爭力不斷增強(qiáng),。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會(huì)的一份數(shù)據(jù)，美國參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從90年代的不到200個(gè),，擴(kuò)增為2005年的1300多個(gè),，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。此后,，2007年一年發(fā)放的HECMs已達(dá)到107388份,，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份,。整個(gè)住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
2007年后,，美國次貸危機(jī)并未對反向按揭產(chǎn)生太大沖擊,。美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布，2008年美國HECMs共計(jì)115176份,，比2007年同比增加了6.4%,。據(jù)一家咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，佛羅里達(dá)是美國反向貸款發(fā)行量最大的州,，該州2008年抵押貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)為2949個(gè),，較前一年增長了76.5%。其原因,，一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善,，更大滿足了消費(fèi)需求，加大了對老人的吸引力,，比如更高的貸款限額,、更嚴(yán)格的消費(fèi)者利益保護(hù)、允許用貸款購買新房屋等,；另一方面,，金融危機(jī)的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機(jī)與全球老齡化趨勢之間關(guān)聯(lián)性不大,，同時(shí),，金融危機(jī)使投資受損以及房價(jià)持續(xù)走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流,，是一種變相保值的方法。
反向按揭的優(yōu)勢與限制
反向按揭是一種針對老年人的貸款,，一種社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新工具,。它能夠應(yīng)對人口老齡化，緩解國家養(yǎng)老壓力,，同時(shí)還能促進(jìn)銀行,、房地產(chǎn)、保險(xiǎn),、中介等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展,，是一個(gè)能帶來多贏效果的新的金融產(chǎn)品。
1,、分散政府養(yǎng)老保障的壓力
保障制度健全的國家一般把養(yǎng)老分為三個(gè)層次：社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn),、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄計(jì)劃，由于三個(gè)層次缺一不可,，被形象地稱為“三條腿的板凳”,�,；攫B(yǎng)老保險(xiǎn)是由國家立法強(qiáng)制實(shí)施的一種社會(huì)保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求,。而反向按揭作為個(gè)人自主養(yǎng)老的新選擇,，可以在一定程度上補(bǔ)充社會(huì)養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補(bǔ)充養(yǎng)老保障性質(zhì),。
2,、提升老年人晚年生活品質(zhì)
通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金,，使老年人有了額外的固定收入,，不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁。有了這筆錢,，他們可以重新裝修房子,，把居住環(huán)境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式,，比如出外度假,、旅游，享受更幸福,、更愉快的晚年生活,；再有，反向按揭增強(qiáng)了老年人的經(jīng)濟(jì)能力,，可能推動(dòng)“銀發(fā)”市場的消費(fèi),。
3、開拓銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域
開展反向按揭業(yè)務(wù),，銀行可以收取高于一般貸款的利息,，加上全球老齡化趨勢的推動(dòng)，各國對這種貸款的需求總量很大,，因此將為銀行開辟一個(gè)規(guī)模很大并且全新的效益增長點(diǎn),。對于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會(huì)要求對房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險(xiǎn)以避免風(fēng)險(xiǎn),，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn),。
反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭,。以美國的反向按揭為例,，在申請反向按揭前，至少應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾個(gè)方面的因素：
1,、房屋地理位置
由于放貸機(jī)構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問題,，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如,，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度,，而在紐約長島郊區(qū)，則可獲17.8萬美元的信用額度,。
2,、老人年齡
年齡越大，得到的現(xiàn)金越多,，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些,。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬美元的住房(假設(shè)房款已全部付清),，他/她每月可以獲得917美元,，或者是14萬美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元,，信用額度為13萬美元,；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元,。
3,、不清楚自己能住多長時(shí)間的老年人不適合采用反向按揭。
一般來說,，反向按揭有較高的手續(xù)費(fèi),，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款,，手續(xù)費(fèi)可能高達(dá)一萬美元,。高額手續(xù)費(fèi)以及可能調(diào)高的利率，都會(huì)增加這種貸款的成本,。
4,、剛退休不適合采用
對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇,。因?yàn)樵侥贻p,，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款,，等到七八十歲時(shí)，這筆錢可能不足以支付各種費(fèi)用,。
美國模式
美國住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”,，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的“住房保留項(xiàng)目”和財(cái)務(wù)自由高級基金公司提供的“財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額,�,！�
1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款,。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會(huì)的下屬機(jī)構(gòu)美國聯(lián)邦住房管理局開發(fā),，于1989年進(jìn)入市場,。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付,、信用額度,、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式,。在終身年金或固定期限年金支付方式下,，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡,、貸款利率和住房價(jià)值確定,。
信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大特色,，貸款額度可以隨著時(shí)間增長,，因此非常受借款人的歡迎。
2,、住房保留計(jì)劃,。住房保留計(jì)劃于1995年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款非常相似,，不同之處是貸款的支付方式較少,，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式,。
住房保留計(jì)劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款高,，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因?yàn)樽》勘Ａ粲?jì)劃沒有對貸款最高額度設(shè)有限制,，這也是住房保留計(jì)劃的特點(diǎn)之一,。
3、財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃,。財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃由財(cái)務(wù)自由老年基金公司提供,，沒有政府擔(dān)保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔(dān)的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房保留計(jì)劃高得多,。所以,，通常是房產(chǎn)價(jià)值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會(huì)來申請這一計(jì)劃,�,！�
財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃的最大特色是貸款額和還款額為房產(chǎn)價(jià)值的同一比例。1999年財(cái)務(wù)自由計(jì)劃劃實(shí)現(xiàn)了證券化,，由標(biāo)準(zhǔn)普爾對其資產(chǎn)組合進(jìn)行評級,。財(cái)務(wù)自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計(jì)了標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶和零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶是第一個(gè)借款人無需支付貸款費(fèi)用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。
英國模式
英國的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu)成：一是按比例繳納的國家基本養(yǎng)老金,，所有人退休后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致,；二是雇主為雇員提供的職業(yè)養(yǎng)老金，這部分目前不屬于強(qiáng)制性繳納,；三是個(gè)人購買的養(yǎng)老儲(chǔ)蓄或保險(xiǎn)等,，但英國35%的在職者沒有建立私人養(yǎng)老金。這就意味著他們退休后依靠國家養(yǎng)老金,，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊,，只相當(dāng)于以最低工資水平工作兩天的收入，這對于維持一個(gè)相對舒適的晚年生活顯然不夠,。因此多數(shù)英國人通過以房養(yǎng)老的方式來解決這個(gè)問題,。
英國的住房反向抵押貸款項(xiàng)目被稱為資產(chǎn)釋放計(jì)劃，產(chǎn)生于二十世紀(jì)60年代中期,。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃,，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原理,，是用債券收益與資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養(yǎng)老費(fèi)用,。但英國在上世紀(jì)80年代末期陷入了經(jīng)濟(jì)衰退，全球又遭遇股災(zāi),，利率上升,，股票債券價(jià)格普遍下降，早期的資產(chǎn)釋放計(jì)劃以失敗告終,。2001年4月,，新的資產(chǎn)釋放計(jì)劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價(jià)值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金,，并居住在抵押住房內(nèi)直至生命終結(jié),。
不同公司提供的資產(chǎn)釋放計(jì)劃貸款條件不同，對貸款人的年齡,、住房類型,、住房價(jià)值等規(guī)定也有所不同。
英國的資產(chǎn)釋放計(jì)劃有兩大品種,，即生命周期貸款和轉(zhuǎn)換計(jì)劃,。
生命周期貸款建立在住房價(jià)值基礎(chǔ)上，可以分為滾動(dòng)利息貸款,、單純利息貸款,、住房收入計(jì)劃和住房改進(jìn)計(jì)劃四種產(chǎn)品。
住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃則建立在出售的全部或者部分住房價(jià)值基礎(chǔ)上,，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產(chǎn)權(quán)獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計(jì)劃下，借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房產(chǎn)權(quán),，但卻可以作為一個(gè)租房者通過免費(fèi)或者象征性地繳納租金的方式繼續(xù)住在住房中,。借款人去世后，開辦機(jī)構(gòu)可擁有抵押產(chǎn)權(quán)比例的住房處置權(quán),，同比例住房價(jià)值的增值收益也歸開辦機(jī)構(gòu)所有,。
由于生命周期貸款比轉(zhuǎn)換計(jì)劃更易操作，所以近年來發(fā)展迅猛,，業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃,，占據(jù)資產(chǎn)釋放計(jì)劃的主導(dǎo)地位。在英國,，金融服務(wù)管理局負(fù)責(zé)監(jiān)管資產(chǎn)釋放貸款,，認(rèn)證貸款機(jī)構(gòu)和提供咨詢。通常提供資產(chǎn)釋放計(jì)劃的機(jī)構(gòu)都簽訂了安全承諾條款,，認(rèn)證的會(huì)員機(jī)構(gòu)保證提供公平,、安全和完全有保障的資產(chǎn)釋放計(jì)劃。
日本模式
日本從1981開始引進(jìn)“以房養(yǎng)老”的概念,，2002年正式設(shè)立這一制度,，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機(jī)構(gòu)參與的間接融資方式。目前,，一些金融機(jī)構(gòu)還將這種制度作為金融產(chǎn)品來推銷,，最近房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。
日本“以房養(yǎng)老”制度主要針對一些退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人,。他們可以用自己的住房作為抵押來預(yù)支貸款,。不過，這項(xiàng)制度對申請人的條件要求比較苛刻,。以東京為例,，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中,，且不能有子女同住,。申請人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策,。此外,，申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅是不可以申請的,。
審核獲得通過后,，申請人每月可以領(lǐng)到30萬日元以下的生活費(fèi)，但總額度不能超過抵押房屋土地價(jià)值的70%,，借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限為止,。生活費(fèi)每三個(gè)月發(fā)放一次,，貸款的利率比較低，每年3%左右,。貸款的償還期限是申請人去世后三個(gè)月內(nèi),，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還。
