一個(gè)始于2009年，被譽(yù)為“代言昆明城市的名片級(jí)作品”的20億元地產(chǎn)高端項(xiàng)目,，在經(jīng)歷五年的審批,、規(guī)劃后，最終項(xiàng)目地塊面臨著被轉(zhuǎn)讓的境地,，五礦地產(chǎn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱五礦地產(chǎn))布局西南地區(qū)的昆明戰(zhàn)略亦或受挫,。
日前，記者在來自北京產(chǎn)權(quán)交易所的一則看似平常的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中,，發(fā)現(xiàn)了重要信息：昆明嘉盛置業(yè)公司(以下簡(jiǎn)稱昆明嘉盛)全部股權(quán)及債權(quán)擬以9.7億元的掛牌價(jià)轉(zhuǎn)讓,，其凈資產(chǎn)評(píng)估溢價(jià)近30倍。值得注意的是,，標(biāo)的公司高溢價(jià)背后正是毗鄰滇池的256畝土地,，但早在掛牌轉(zhuǎn)讓之前，一家河南房企已成為意向接盤方,。
資料顯示,，昆明嘉盛母公司隸屬于五礦地產(chǎn)，原本五礦地產(chǎn)將利用上述200余畝土地打造昆明高端度假酒店，這也被視為其發(fā)力西南市場(chǎng)之作,。
據(jù)熟悉上述項(xiàng)目的昆明一位資深地產(chǎn)人士透露,，該地塊原本為住宅用地，但后來規(guī)劃幾經(jīng)變更成為酒店及商業(yè)用地,，建設(shè)要求苛刻致使開發(fā)投資回報(bào)難以保證,，昆明嘉盛的開發(fā)經(jīng)費(fèi)也長(zhǎng)期靠母公司內(nèi)部借款維持。不過,，五礦地產(chǎn)總經(jīng)理田景崎對(duì)記者表示,，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目是國資委的要求，因?yàn)橐?guī)劃為酒店項(xiàng)目,，國資委認(rèn)為不符合公司主業(yè),。
昆明嘉盛已投入數(shù)億元
從“觀景道18號(hào)”到“南亞國際合作交流中心”，再到“萬景園”,，滇池東北角的256畝土地被五礦地產(chǎn)賦予了諸多想象,。從“頂級(jí)別墅”到“商務(wù)會(huì)所、總部基地”,，再到“超五星級(jí)酒店”,，五礦地產(chǎn)一步步地被現(xiàn)實(shí)拉了回來，最終不得不面臨變賣土地的殘酷現(xiàn)實(shí),。
昆明嘉盛主要開發(fā)位于昆明滇池附近的“萬景園”項(xiàng)目，目前已累計(jì)拖欠五礦地產(chǎn)湖南開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱五礦湖南)3.57億元債務(wù),。公告顯示,，截至今年6月末，昆明嘉盛的凈資產(chǎn)為2655.9萬元,，評(píng)估凈資產(chǎn)逾6億元,，溢價(jià)近30倍。其中,，核心資產(chǎn)為256畝項(xiàng)目用地,。而2012年度審計(jì)報(bào)告顯示，昆明嘉盛資不抵債,，所有者權(quán)益156.47萬元，凈利潤(rùn)虧損1178萬元,。
早在2008年9月,，中國五礦集團(tuán)就看上了昆明滇池國家旅游度假區(qū)(以下簡(jiǎn)稱滇池度假區(qū))這片寶地，開始布局西南,。滇池度假區(qū)官網(wǎng)顯示,，彼時(shí)度假區(qū)以BT方式與昆明嘉盛合作建設(shè)環(huán)湖東路大漁片區(qū)段，預(yù)計(jì)投資11.5億元。
記者注意到,，2008年7月,，滇池度假區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局下發(fā)了上述項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)，幾乎與BT項(xiàng)目同時(shí)上馬,。
昨日(10月14日),，昆明嘉盛母公司湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱嘉盛地產(chǎn))總經(jīng)理?xiàng)钪就蛴浾咄嘎叮疽言陧?xiàng)目上投入了好幾億元,，但不方便透露具體的盈虧情況,。對(duì)于前述BT項(xiàng)目與標(biāo)的項(xiàng)目之間有無關(guān)聯(lián)，楊志威表示這屬于商業(yè)機(jī)密,。
值得注意的是,，去年底，昆明市國土局發(fā)布消息稱,，“萬景園”項(xiàng)目地塊用途變更為商務(wù)金融,、住宿餐飲用地，該土地來源為昆明嘉盛自有存量用地,。今年7月,，昆明國土部門公布的前6個(gè)月國有土地使用權(quán)登記情況中，前述項(xiàng)目的土地證號(hào)才首次對(duì)外公布,，領(lǐng)證日期為“2013年2月”,。
而早在2009年10月,，位于滇池度假區(qū)內(nèi),，東接云南民族文化村，西臨草海觀景大堤,，南依海埂公園,，北靠滇池南郡等高檔別墅區(qū)的
“觀景道18號(hào)”項(xiàng)目出現(xiàn)在了五礦湖南的官網(wǎng)上。該地塊亦被描述為“滇池片區(qū)內(nèi)之絕版地塊,，可謂天生麗質(zhì)，是打造頂級(jí)別墅的絕佳之地,。”
然而,，在隨后幾年,，五礦地產(chǎn)打造別墅的想法被破滅。
成文于2010年8月的昆明嘉盛“萬景園”一期建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告顯示,，“萬景園”項(xiàng)目即原
“南亞國際合作交流中心”項(xiàng)目,，該項(xiàng)目建筑內(nèi)容包括五星級(jí)酒店及商業(yè)、度假村,、中國五礦企業(yè)總部基地,。其中，中國五礦企業(yè)總部基地主要是企業(yè)會(huì)所,。項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月至2012年3月,。
“快速做好一切開工前的各項(xiàng)工作，將項(xiàng)目打造成五礦地產(chǎn)在云南的精品樓盤,�,！蔽宓V湖南官網(wǎng)宣稱。直到2012年6月,，中國五礦集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人視察“萬景園”項(xiàng)目時(shí),，仍存有商業(yè)住宅的想法，當(dāng)年11月該項(xiàng)目才開工奠基,。
據(jù)接觸過前述項(xiàng)目的昆明某資深地產(chǎn)人士透露,，土地為住宅用地的時(shí)候，開發(fā)商的意愿都還是很明確的,，而變成商業(yè),、商務(wù)用地就很難做了，酒店就更難了,，“萬景園”項(xiàng)目還有公共建筑文化藝術(shù)項(xiàng)目,，投資回報(bào)基本沒有保證。
不過,，田景崎在接受記者采訪時(shí)解釋稱,，“他們屬于央企,，國資委要求16家央企不能做酒店業(yè)務(wù)，才轉(zhuǎn)讓了昆明項(xiàng)目,�,！�
意向接盤者永威置業(yè)
在五礦地產(chǎn)公開轉(zhuǎn)讓昆明項(xiàng)目之前，已有“神秘”的意向受讓方出現(xiàn),。
據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，面對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)近10億元的轉(zhuǎn)讓價(jià)，這個(gè)意向受讓方不是一線房企巨頭,，而是一家河南的房企——永威置業(yè),。
2011年4月，嘉盛地產(chǎn)與永威置業(yè)簽署了合作開發(fā)“萬景園”項(xiàng)目協(xié)議,。一年后,，在永威置業(yè)舉行的前述項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案研討會(huì)上，參會(huì)方包括楊志威等合作方高層。會(huì)上,，永威置業(yè)進(jìn)一步透露了開拓該項(xiàng)目的雄心,，并認(rèn)為“昆明項(xiàng)目的拓展,，進(jìn)一步擴(kuò)大了公司的投資領(lǐng)域，為公司在外省做復(fù)合型地產(chǎn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)”,。
這家成立于2005年的河南房企,，曾以“永威鑫城”項(xiàng)目走紅鄭州，目前旗下?lián)碛?個(gè)住宅在售項(xiàng)目與1個(gè)商業(yè)待售項(xiàng)目,，主要集中在鄭州市，開發(fā)面積逾200萬平方米,，2012年實(shí)現(xiàn)銷售額30億元。
近日,，永威置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理馬水旺向記者表示，公司在收購資金上沒有任何問題,。對(duì)于昆明嘉盛的轉(zhuǎn)讓溢價(jià)水平，馬水旺認(rèn)為,，項(xiàng)目旗下主要是土地，不好評(píng)價(jià),。
對(duì)于接盤后的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)率,，在馬水旺看來,，這個(gè)項(xiàng)目主要是規(guī)劃問題,，大部分面積都要修建酒店,，因?yàn)榫频昕头坎荒苌鲜袖N售,，但商品房可以一套一套地售賣,，公司目前主要以住宅開發(fā)為主，存在一定的風(fēng)險(xiǎn),。
以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的約束條件來看,，這要比一般項(xiàng)目苛刻,。掛牌公告顯示,，依據(jù)規(guī)劃內(nèi)容,，約9.5萬平方米的酒店用地要求打造超五星級(jí)酒店,，且不準(zhǔn)設(shè)置除文化藝術(shù)以外的非酒店功能,，臨路配建體量不低于3000平方米的公共文化項(xiàng)目等,。
在田景崎看來，永威置業(yè)只是其中一家意向受讓方,，但最終誰能勝出,，這要看哪家的收購方案最優(yōu)。
五礦年內(nèi)拿地耗資82億
巨資拿地,、與地產(chǎn)大鱷綠地集團(tuán)結(jié)盟,、頻頻牽手地方政府……背靠央企巨頭五礦集團(tuán)的五礦地產(chǎn)，正行走在擴(kuò)張的道路上,。
記者統(tǒng)計(jì)得出,，五礦地產(chǎn)年初至今，征戰(zhàn)了北京,、長(zhǎng)沙,、沈陽與南京四地，僅拿地耗資逾82億元,，土地面積總計(jì)68萬平方米,。其中，今年3月,，五礦地產(chǎn)以38.6億元巨資成功競(jìng)得南京13.6萬平方米土地,，而沈陽項(xiàng)目曾刷新了當(dāng)?shù)亍暗赝酢庇涗洝Ｖ档米⒁獾氖�,，前述四個(gè)項(xiàng)目地塊均位于核心城市有增長(zhǎng)潛力的區(qū)域,。
對(duì)于擴(kuò)張所帶來的財(cái)務(wù)壓力，田景崎地表示,，旗下公司資產(chǎn)負(fù)債率一般都要求控制在70%以下,，不會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。田向記者透露,，今年至今已取得項(xiàng)目銷售額逾70億元,，若按照這一業(yè)績(jī)快速發(fā)展，年底就有可能實(shí)現(xiàn)百億元計(jì)劃,。
“我們進(jìn)入的城市一般都會(huì)首選直轄市,、一線城市或省會(huì)城市等，這些地方風(fēng)險(xiǎn)小,�,！碧锞捌楸硎荆瑸榱思铀贅I(yè)務(wù)擴(kuò)張與整合,，目前五礦集團(tuán)已為五礦地產(chǎn)旗下四家企業(yè)增資20億元,，已完成增資計(jì)劃的2/3。
據(jù)了解，五礦地產(chǎn)旗下?lián)碛形宓V置業(yè),、五礦建設(shè)、湖南二十三冶建設(shè)集團(tuán),、五礦(營口)產(chǎn)業(yè)園四家實(shí)體企業(yè),，項(xiàng)目遍布全國十余個(gè)省市，涉足住宅,、商業(yè)與工業(yè)等多種地產(chǎn)業(yè)態(tài),。
根據(jù)五礦地產(chǎn)的區(qū)域安排，五礦置業(yè)旗下?lián)碛形挥诒本�,、天津等直轄市和省�?huì)城市的多家項(xiàng)目公司,，主要布局環(huán)渤海區(qū)域；五礦建設(shè)主要業(yè)務(wù)集中在珠三角和長(zhǎng)三角,；嘉盛地產(chǎn)作為湖南二十三冶建設(shè)集團(tuán)的唯一地產(chǎn)平臺(tái),，側(cè)重西南、西北區(qū)域,，主要是以長(zhǎng)沙為基地,，目前有昆明及長(zhǎng)、株,、潭地區(qū)8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,；五礦(營口)產(chǎn)業(yè)園則主要以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為專業(yè)方向。
尤其是對(duì)于嘉盛地產(chǎn),，今年8月,，公司表示要確保2015年完成80億元的銷售額，力爭(zhēng)挑戰(zhàn)百億目標(biāo),，深耕長(zhǎng)株潭,，全面布局中西部，新增土地儲(chǔ)備300萬平米,、新開工面積186萬平米,。
不過，昆明萬景園項(xiàng)目作為嘉盛地產(chǎn)最早布局西南地區(qū)的唯一一枚棋子,，隨著此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓,，在業(yè)內(nèi)人士看來，五礦地產(chǎn)的西南戰(zhàn)略布局或?qū)⒂龃臁?/P>