中介放大供需矛盾哄抬價格成背后推手
日前,，北京市統(tǒng)計局發(fā)布8月居民消費水平數(shù)據(jù)顯示,，住房租金環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.9%,，連續(xù)44個月上漲,。與此同時,，廣州市統(tǒng)計局公布的8月數(shù)據(jù)顯示，住房租金連續(xù)47個月上漲,，深圳更是已連漲50個月,。不斷上漲的房租，迫使蝸居大城市的“夾心層”人群不停換房，一步步遠離城市中心地帶,，甚至被迫逃離已經(jīng)打拼多年的北上廣,。
對此，專家指出,，市場化程度較高的租房市場,，除租房需求源源不斷在支撐租金上漲外，還受房價,、地價,、中介等相關(guān)利益體鏈條影響。尤其是中介壟斷房源放大供需矛盾,，哄抬價格是背后一大推手,。專家建議，地方政府在堅持商品房市場調(diào)控的同時,，對租房市場加強管控,，盤活存量，增加供應(yīng),，最大程度降低相關(guān)利益鏈對租金價格的擾動,。
困境 “夾心層”夢斷高房租
位于北京三環(huán)邊魏公村小區(qū)的一套不到45平方米的兩居室，其中一間臥室面積不足8平方米,，從門口望去,，右邊靠墻放著一張單人床，左邊則是一張上下床鋪,，中間的地上還鋪著涼席,。小張說，這間房是他和其他3個男生居住,。而另一間面積稍大但也不到10平方米的房間,，兩張1.2米寬的床拼在一起，由3個女生合住,。
小張說：“就是這樣一套房子,，2010年每月租金3000元，2011年漲到3600元,，去年漲到4200,，現(xiàn)在已經(jīng)漲到5500元了，房東還說我們住了好幾年,，是老客戶，說算照顧我們”,。
“我們幾個是大學(xué)同學(xué),，有的因為讀了研剛開始工作，也有像我這樣工作了兩三個年頭,。但這幾年我工資沒怎么見漲,，房租倒快翻了倍,。”小張說,，由于房租不斷上漲,，他們這套房子的合租者也從最初的4個人增加到現(xiàn)在的7個人。
小張說,，生活在這樣擁擠得不像樣的屋子里,，已經(jīng)毫無歸屬感，甚至覺得已經(jīng)無夢可做,。雖然小張的生活狀態(tài)并不能代表所有的租房者,，但在北京等一線城市中并不少見。
曾在北京工作的小韓是一個IT白領(lǐng),，月入4500元,。“之前覺得在北京靠自己買房幾乎是癡人說夢,，但現(xiàn)在不僅買不起,，也租不起了�,！毙№n介紹說,，他之前和同事合租一個兩居室，平均分攤下來個人月負擔租金1800元,�,！拔沂莻�男孩子，住所也沒有多挑剔,，但就是這樣,，雖然盡量節(jié)省著，但刨去吃飯,、交通,、通信和必要的人情費用，已基本屬于‘月光’狀態(tài)”,。
“而現(xiàn)在的保障房都是針對低收入群體,，像我們這樣的‘夾心層’是沒有資格買的，公租房更是沒見過,�,！毙№n抱怨道。生活負擔過重的他已于5月離開北京回到了內(nèi)蒙古老家,，準備公務(wù)員考試,。
“房租高企使越來越多的年輕人選擇放棄背井離鄉(xiāng)、自由闖蕩的初衷，離開了打拼多年的大都市,�,！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合處處長趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，房子對于每一個人來說,，不是消費品,，而是必備品，一個安身之處也是一個人的生存底線,。
癥結(jié) 環(huán)環(huán)相扣的利益鏈條
趙路興指出,，租房市場較購房市場來說，市場化程度較高,，房租基本由供求關(guān)系決定,。“由于租房需求源源不斷,，供給卻跟不上的一邊倒情形,，使住房擁有者的提價主動性一再提升”。
一線城市新增人口大部分都是急需住房的年輕人,。數(shù)據(jù)顯示,，2011年北京新增人口約60萬人左右，而其中20至39歲的年輕人占比高達68%,。
“房價門檻提高,，住房需求卻相對集中，再加上限購政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場,，增加了需求人群數(shù)量,，帶動了房屋租金價格上漲。另外,，房價持續(xù)加速上漲也導(dǎo)致住房擁有者對租金預(yù)期提高,。”趙路興說,。
以北京為例,，在北京租房價格連續(xù)44個月上漲的同時，北京房價也從去年11月開始連續(xù)10個月同比上漲,。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，截至2013年7月，北京新建商品住宅價格同比上漲18.3%,，二手住宅價格也同比上漲15.3%,。
土地方面“地王”頻出，也再度影響房價走勢,。據(jù)了解,，在北京農(nóng)展館地塊以高達7.3萬元每平方米的樓面價拍出后,，該地塊區(qū)域內(nèi)多數(shù)開發(fā)商都在醞釀重新定價，力爭上調(diào)項目售價,。而二手房房主更是坐地起價，直接提高售賣價格,。
值得注意的是,，趙路興指出，除了房地產(chǎn)市場本身異動的影響外,，中介也對租房市場價格產(chǎn)生較大影響,。
日前，李明的房主就向他表示：“有中介給我電話說周邊房子租房價格都在漲,，有很多人都想租,，我的這套房大概已漲到4500元，所以我提前和你說一下,，這房子租金最少也得4300元,，如果覺得不合適你也可以不住�,！本瓦@樣,，供需矛盾被中介刻意放大后，李明的房租漲了700元,，他不得不選擇換房,。
對此，廣州一位中介人士告訴記者,，我們有時候經(jīng)常會告知業(yè)主,，周邊的租賃參考價格是多少，業(yè)主也比較愿意了解,，看自己是不是租便宜了,，這樣一來，整片區(qū)域租房價格就會提高不少,。
房源被壟斷,，價格被哄抬，事實上,，中介從中的收益并不僅僅是多收這“三五斗”傭金,，“現(xiàn)在中介的主營業(yè)務(wù)包括一手樓盤銷售代理、二手房和租賃的中介,，提高了房租,，把你逼到買房，買房人多了,，賣的價格還能更高,，我們更加賺錢,。”上述中介人士告訴記者,。
“房價,、地價、租價環(huán)環(huán)相扣,，各有影響,。”趙路興表示,，房屋租賃市場信息混亂,、監(jiān)管難，趁機干擾市場價格也是房租上漲的重要原因,。
治理 改善供求打破利益鏈條
“現(xiàn)階段承租者主要是由低收入者,、外來務(wù)工人員以及大學(xué)畢業(yè)生等構(gòu)成。這意味著,，房租快速上漲的最大受害者是低收入的租房者,，因此，地方政府在堅持購房市場調(diào)控的同時,，應(yīng)對租房市場加強管控,，以避免城市‘夾心層’居無住所�,！壁w路興指出,，穩(wěn)定房租比控房價更為迫切。
趙路興認為,，遏制房租連漲,，關(guān)鍵是要改變賣方市場格局，增強租客的博弈能力,�,！耙环矫媸潜P活存量、增加供應(yīng),，另一方面則是加強管理,。”
供求關(guān)系改善是打破利益鏈條的關(guān)鍵,，也可以最大程度降低利益鏈各環(huán)節(jié)對租金幅度的影響,。“現(xiàn)階段,，對于租房市場究竟有多少房源,，多少需求沒有人能弄清楚，因此,，應(yīng)建立一個統(tǒng)一的房源信息庫,，了解房源數(shù)量,，以更好的管理租房市場�,！壁w路興說
的確,，無論是政府還是大型機構(gòu)，都難以準確統(tǒng)計出租賃房源的總量,。據(jù)大型中介機構(gòu)滿堂紅客戶經(jīng)理周鋒估算,，目前廣州可租售的房源大約280萬套。按照廣州市政府出臺的《房屋租賃管理規(guī)定》,，所有的房源都應(yīng)該執(zhí)行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限,。
武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場處處長劉震也表示,，2010年，武漢對全市租賃房屋有過粗略摸底,，總數(shù)大約為30多萬套,。截至2012年，武漢備案量也僅為7萬套,，不足總量的三分之一,。
除加強房源備案管理外，行政指引也是有效方法之一,。中國三產(chǎn)化,、服務(wù)化學(xué)者賀有利指出，應(yīng)由住建部牽頭,，各城市建立穩(wěn)定房租和房價工作責任制,，保持城市住宅房租和房價穩(wěn)定，防止暴漲影響經(jīng)濟健康發(fā)展,。
事實上,，為解決租金價格連續(xù)上漲、租房信息混亂等問題,，青島市已計劃建立“房屋租賃指導(dǎo)租金”制度,，即由政府主管部門根據(jù)市場租金價格水平，按照一定的調(diào)控方向和調(diào)控目標制定房屋租賃指導(dǎo)價格,。青島市國土資源和房屋管理局副局長陳立新表示,，指導(dǎo)租金并不是限制價格，也不是標準價格,，市場租金可以根據(jù)指導(dǎo)租金上下浮動,，但是也不能偏離基準線太遠。