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即使不繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控措施,，促使樓市內(nèi)生調(diào)整的力量也已經(jīng)在積聚,。市場化的住房租金、流動性態(tài)勢的變化以及宏觀經(jīng)濟(jì)實體化的回歸,，都將產(chǎn)生拉動房價向下的作用力,，增大了房地產(chǎn)市場調(diào)整的可能性。
首先,，市場化的住房租金將自發(fā)形成制約房價上漲的收縮力,。從經(jīng)濟(jì)理性角度分析，住房租金水平實際上反映出社會住房需求的均衡態(tài)勢。雖然我國住房租金連續(xù)40多個月上漲,，但與高位房價相比,，仍處于相對低位。由住房租金折算的投資收益率也遠(yuǎn)低于銀行存款利率,，房價與住房租金存在較大偏離,。因此，盡管理論上住房租金仍有上漲空間,，受中低收入人群有限的住房租金承擔(dān)能力制約,，市場將自發(fā)形成住房租金的上限，由此將產(chǎn)生拉動房價向下的收縮力,。
流動性態(tài)勢的變化也將削弱房價上漲的基礎(chǔ),。從一個相對較長時期考察，我國流動性運(yùn)行態(tài)勢穩(wěn)中趨緊的趨勢基本可以確立,。事實上,，今年以來我國金融市場流動性寬松格局較以往有明顯變化。一方面是穩(wěn)健貨幣政策的實施,，擴(kuò)張性的信貸刺激可能性明顯下降,，流動性總體趨向緊縮。另一方面,，美國QE退出預(yù)期增強(qiáng),，新興市場經(jīng)濟(jì)體資本外流加快，我國外匯占款連續(xù)兩個月環(huán)比下降,，流動性總體將面臨收縮,。6月貨幣市場“錢荒”是金融市場流動性緊縮的總預(yù)演，而7月以來商業(yè)銀行同業(yè)業(yè)務(wù)收縮實質(zhì)上反映出流動性進(jìn)一步緊縮的運(yùn)行態(tài)勢,。流動性運(yùn)行態(tài)勢的變化,，將通過復(fù)雜的傳導(dǎo)，影響到樓市資金面,，進(jìn)而抑制房價繼續(xù)上漲,。
宏觀經(jīng)濟(jì)實體化的回歸，降低了房地產(chǎn)投資收益率,，勢必減少房價繼續(xù)上漲的可能,。雖然地價屢創(chuàng)新高，但地價上漲帶動房價上漲的傳導(dǎo)作用,，將會明顯受到實體經(jīng)濟(jì)回報的制約,。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)放緩，我國企業(yè)盈利能力下降,，居民收入增長也出現(xiàn)放緩,，承擔(dān)高房價的能力明顯下降,。應(yīng)該看到，住房終端需求的支付能力要受到實體經(jīng)濟(jì)盈利能力的明顯制約,。我國部分城市房價,，特別是一線城市，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通工薪階層的購買能力,，改善性住房需求替代剛性住房需求,，成為房地產(chǎn)交易的主要決定力量。
綜合來看,，在住房租金上限約束,、流動性穩(wěn)中趨緊、宏觀經(jīng)濟(jì)實體化等因素的綜合作用下,，房地產(chǎn)市場將自發(fā)形成抑制房價繼續(xù)上漲的收縮力量。雖然當(dāng)前尚無法確定樓市何時開始調(diào)整,，無法明晰樓市調(diào)整力度,。但能夠確定的是，樓市已經(jīng)偏離均衡太多,，調(diào)整勢在必行,。對此，市場各方應(yīng)有清晰,、理智的認(rèn)識,。
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