近期,，有媒體報(bào)道稱(chēng),，7月中旬華潤(rùn)置地上海公司緊急召集公司營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理與銀行相關(guān)人士開(kāi)會(huì),，商討項(xiàng)目目前遭遇的銀行貸款問(wèn)題和銷(xiāo)售回款進(jìn)度問(wèn)題,。據(jù)悉，會(huì)議持續(xù)4個(gè)半小時(shí),，主要內(nèi)容分析華潤(rùn)置地在上海的四個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)江灣九里、華潤(rùn)佘山九里,、華潤(rùn)外灘九里以及華潤(rùn)中央公園的資金回收情況,，并分成四類(lèi)客戶(hù)制定了資金催要計(jì)劃。
與此同時(shí),，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶近期也告訴記者,，上半年多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本正在上升。其中開(kāi)發(fā)貸由去年的8%上升至8.6%,，信托融資的成本則從9%~12%,，上升至13%。第一家公布半年報(bào)的上市房企宋都股份(600077,，SH)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也顯示,，上半年的融資成本確實(shí)較去年有所增加。種種跡象預(yù)示,，開(kāi)發(fā)商資金盛宴的拐點(diǎn)可能即將來(lái)到,。
上海華潤(rùn)被曝緊急催款
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，1~6月份,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金57225億元,，同比增長(zhǎng)32.1%。按照統(tǒng)計(jì)局制作的
《全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速》的曲線(xiàn)圖,，今年前六月,，幾乎是最近一年中增長(zhǎng)最快的六個(gè)月，甚至是被認(rèn)為“錢(qián)荒”的今年6月,，房地產(chǎn)資金增速仍在上升,。在房企的資金組合中，預(yù)售款,、定金和按揭貸占到了四成比例,。
然而，有跡象表明,，房企下半年的資金將不會(huì)像上半年那樣充裕,。
以上海華潤(rùn)置地為例，最近其就遇到了資金困擾。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》7月22日的一則報(bào)道稱(chēng),，一位參加華潤(rùn)上述會(huì)議的銀行內(nèi)部人士透露,，會(huì)議詳細(xì)討論了華潤(rùn)置地上海公司每一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款情況，并且制定了催款的嚴(yán)格步驟：一旦與客戶(hù)簽訂預(yù)售合同,，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付款,，如果逾期未付款，華潤(rùn)將發(fā)出兩遍催款函,；仍然未付余款,，華潤(rùn)將發(fā)出律師函；律師函之后未付款就解除合同,，重新定價(jià)再銷(xiāo)售,。這種現(xiàn)象極為罕見(jiàn)，即使在去年資金鏈都普遍緊張的前提下,，也沒(méi)有催得如此緊迫,，而且催款情況通常只在年底才會(huì)出現(xiàn)。
對(duì)上述報(bào)道的真實(shí)性,，記者昨日采訪華潤(rùn)上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人,，該人士承認(rèn)，確實(shí)有華潤(rùn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理和銀行人士共同參加的會(huì)議,，但強(qiáng)調(diào)上述會(huì)議是月度常規(guī)會(huì)議,，每月都有舉行。部分報(bào)道內(nèi)容與事實(shí)有出入,。
記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看到,，位于嘉定的華潤(rùn)中央公寓是華潤(rùn)四個(gè)項(xiàng)目中合同撤銷(xiāo)率最高的，截至目前,，共有68次合同撤銷(xiāo)記錄,。而根據(jù)中房信方面的監(jiān)測(cè)，上述項(xiàng)目恰恰就是華潤(rùn)置地上海公司今年上半年的主要銷(xiāo)售項(xiàng)目,。
住房貸款發(fā)放放緩
無(wú)可否認(rèn)的是,，房地產(chǎn)按揭貸款確有收緊跡象。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐分析師羅寅申告訴記者,，二手高端住宅個(gè)人按揭貸款的批準(zhǔn)周期正在延長(zhǎng),。原來(lái)從申請(qǐng)到發(fā)放，只需要20個(gè)工作日就可以辦理的按揭貸款,，在3月份以后延長(zhǎng)至需要1個(gè)半月左右,，審批的力度也比以前嚴(yán)格。另一方面,，原來(lái)可以辦理公積金,、商業(yè)混合按揭貸款。但是今年以來(lái)，公積金貸款的申請(qǐng)基本很難受理,，客戶(hù)更多是辦理商業(yè)按揭貸款,。
德佑地產(chǎn)交易按揭部總監(jiān)楊永俊證實(shí)說(shuō)，4月份以來(lái)公積金貸款出現(xiàn)了收緊,，審批力度明顯加大,，今年內(nèi)沒(méi)有放松的跡象。此前,，多地媒體報(bào)道都披露,，公積金貸款已經(jīng)無(wú)法辦理，難以貸到錢(qián),。
在這樣的背景下,，地產(chǎn)商的資金盛宴也許到了散宴時(shí)。睿信致成管理咨詢(xún)董事總經(jīng)理薛迥文說(shuō),，隨著錢(qián)荒的加劇，銀行除了加強(qiáng)企業(yè)貸款的回收力度,，對(duì)消費(fèi)者端的貸款也開(kāi)始收緊,。相對(duì)企業(yè)客戶(hù)而言，個(gè)人客戶(hù)的貸款要優(yōu)質(zhì)很多,，按道理來(lái)說(shuō),，銀行是非常樂(lè)意針對(duì)個(gè)人放貸的。
專(zhuān)家稱(chēng)開(kāi)發(fā)商貸款成本上升
在資金緊張的大背景下,，開(kāi)發(fā)商的資金成本正在上升,。盡管上半年有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房企成功從香港獲取的各類(lèi)資金超過(guò)700億元,，其中不乏以低于基準(zhǔn)利率獲取的貸款,。
此前部分地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)透露，公司近期申請(qǐng)到的開(kāi)發(fā)貸利率較為便宜,。
但是,，宋延慶卻表示，絕大多數(shù)地產(chǎn)公司的融資成本不降反升,。雖然上半年確有一些地產(chǎn)公司從香港等境外市場(chǎng)獲得低于基準(zhǔn)利率的融資成本,，但上述資金占整個(gè)行業(yè)開(kāi)發(fā)資金的比重僅3%。
根據(jù)宋延慶連續(xù)觀察地產(chǎn)上市公司融資公告的情況,，多數(shù)地產(chǎn)公司融資成本都較此前上升,，即使行業(yè)龍頭也不例外。他告訴記者,，上半年多數(shù)地產(chǎn)公司的融資成本有所上升,，尤其是采用信托融資的，成本更已高達(dá)13%以上。
此前,，蘭德咨詢(xún)專(zhuān)題研究房企年度利息支出與凈利潤(rùn)比例關(guān)系后發(fā)現(xiàn),，TOP20房企中，占比相對(duì)較低的是30%左右,，高的則超過(guò)70%,。全部上市房企中，81%的企業(yè)超過(guò)了33%,，36%的企業(yè)超過(guò)了50%,。
和宋延慶的觀點(diǎn)相似，中投證券也認(rèn)為,，房企的融資成本正在上升,。尤其是央行取消貸款利率下限，推動(dòng)利率市場(chǎng)化,，此背景下短期內(nèi)銀行額度較緊將推升資金成本,，影響行業(yè)銷(xiāo)量與經(jīng)營(yíng)成本。
上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，本輪金融機(jī)構(gòu)去杠桿,、調(diào)結(jié)構(gòu)劍指房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將被部分?jǐn)D出,，在資金成本與規(guī)模上將雙重打擊房地產(chǎn)行業(yè),。
不過(guò)，同意這一看法的目前還是少數(shù),。大部分券商機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，在貸款利率下限取消后，房地產(chǎn)融資會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng),，弱者恒弱”的馬太效應(yīng),，部分大地產(chǎn)公司或許可以得到相對(duì)低的融資成本。