因為房價上漲速度過快，北京,、廣州等特大型城市相繼出臺了政府指導房地產(chǎn)銷售定價措施,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，政府限價后,，兩地房價上漲幅度收窄,，政策取得初步效果。
但記者近期實地走訪發(fā)現(xiàn),，開發(fā)商為了應對調(diào)控,，也采取了捂盤惜售、拆分合同等花招,，造成房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)“假跌真漲”的失真假象,，建議政府加強監(jiān)管，防止調(diào)控政策被架空,。
政府限價開發(fā)商拆分合同
在國五條北京細則落地后,，北京市住建委表示，北京市新建商品房在新盤取得預售資格時,，政府將對價格進行管理和引導,，廣州市國土房管局也在4月出臺政策，對開發(fā)商預售價格進行指導,。
中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜等業(yè)內(nèi)人士表示,，從去年下半年以來，房價上漲幅度遠超預期,，尤其一線城市調(diào)控壓力加劇,，政府執(zhí)行價格指導，如果一些樓盤價格漲幅過快,、或者定價過高,，難以通過申報,，也就難以入市銷售。這將對調(diào)節(jié)市場預期和市場價格帶來直接影響,。
按照北京、廣州兩地政府主管部門的操作辦法,，新樓盤取得預售資格的時候要報價,，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格,。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不接受指導，就不發(fā)放預售許可證,。
但實行幾個月后,，這一控制房價,、調(diào)控市場的重拳卻打在“棉花”上,。記者走訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商面對調(diào)控限制,，用出了種種花招,。
一是拆分合同、“精裝房裸賣”,。有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，位于廣州南沙的某樓盤,，為應對政府限價,，把原本規(guī)劃出售的精裝房合同分拆成“毛坯房”和裝修合同,，毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內(nèi),。記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，通過這種方式,，去年底網(wǎng)簽均價還在12000元左右的樓盤，今年6月底就“逆市”下降到不足1萬元,。而樓盤工作人員也表示,，可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式,，實現(xiàn)網(wǎng)簽,。
二是捂盤惜售,。黃韜介紹，預備售價2.6萬元,，指導定價2.1萬元,，位于海珠區(qū)的鳳樂雅軒因為申報價格過高、拿不到預售證,，至今尚未開盤,。而這也成為開發(fā)商集體要挾政府的辦法：“政府不讓高價賣，干脆不賣。和政府賭市場,，看誰耗更久,。”
結構性降價難以反映市場真實變動
5月,，廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價15405元/平方米,，同比上升11.7%，環(huán)比下降5.9%,。按照政府指導部門的說法，在采取了政府指導定價等針對性措施后,，新建商品住宅交易價格回落，市場開始出現(xiàn)一些積極變化,。
但商業(yè)機構統(tǒng)計的變化趨勢卻并不一致,。網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計，在其抽查的100個樓盤網(wǎng)簽均價中,，價格環(huán)比上漲的樓盤為44個,，占據(jù)44%,，而降價樓盤僅為19%,，價格基本不變的樓盤的比例占據(jù)37%,。調(diào)查結果顯示,，房價漲勢仍然明顯,。
而記者近期走訪發(fā)現(xiàn)，位于廣州市荔灣區(qū)的龍津華府,，銷售人員報給記者的價格從年初1月的3萬元上調(diào)到3.5萬元,；在位于海珠區(qū)的羅馬家園,，去年10月的價格是25000元，而在附近5月拍出一塊樓面地價3.5萬元/平方米地王之后,，近期報價已經(jīng)上漲到33000元；位于天河區(qū)的瑞安創(chuàng)逸,，去年底的價格是33000元,，目前價格漲到4萬元,。
“從統(tǒng)計看,，環(huán)比上漲的樓盤多、下降的樓盤少,，漲價的幅度大，下跌的幅度小�,！币晃环康禺a(chǎn)銷售經(jīng)理對記者如是說。
暨南大學管理學院教授胡剛分析,，“房價被回落”,，一方面是調(diào)控限制高房價項目入市，郊區(qū)中小戶型比例增加,，從成交結構上拉低了房價。需要注意的是,，目前高價樓盤并未有降價的趨勢，只是暫時被限制入市,，還有更多的開發(fā)商選擇了拆分合同銷售,、精裝房裸賣等辦法，“統(tǒng)計數(shù)據(jù)的變化并沒有真實反應市場變化,，看似房價數(shù)據(jù)下降了，但開發(fā)商錢也沒少賺,，最后就只有老百姓被忽悠了,�,！�
一位不愿透露姓名的專家表示,，某大型城市,，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計房價上漲居首,，地方政府統(tǒng)計房價首次環(huán)比下跌。就其所知,，國家統(tǒng)計局和地方使用的都是同一數(shù)據(jù),，來源都是地方國土房管部門,，即便使用的計算方法和日期可能有少許偏差，“但怎么可能連漲跌趨勢這樣的大方向都不一樣,？”
堵住漏洞謹防調(diào)控被架空
一些專家認為,，房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計失真危害巨大，如果市場數(shù)據(jù)出現(xiàn)了嚴重偏差,，由此可能導致中央決策出現(xiàn)誤差,，建議地方政府對于當前出現(xiàn)的陰陽合同、拆分合同抬頭之勢要加強監(jiān)管,。
記者從政府內(nèi)部人士了解到,，政府在審批預售價格時已經(jīng)要求開發(fā)商注明“毛坯或精裝修房”，因此如果發(fā)現(xiàn)申報注明毛坯房而又要購房者簽訂裝修合同,，就屬于違規(guī),。熟悉房地產(chǎn)領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示，開發(fā)商拆分合同逃避限價違反了一房一價的明碼標價,，也涉嫌虛假價格,，政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。
一位開發(fā)商對記者表示,，在實行限價的北京和廣州,，這樣操作的開發(fā)商“絕不只是一兩個。如果政府不能嚴格加強市場監(jiān)管,，再嚴格的調(diào)控措施也只會變成‘空調(diào)’,。”
而一些購房者對記者表示,，開發(fā)商的做法涉嫌違規(guī),，購房者還要配合開發(fā)商作假的重要原因，源于對地方政府調(diào)控很失望,，趕緊買房,，怕房價繼續(xù)猛漲。
廣州市一位購房者對記者表示,，自己原本看好了羅馬家園的房子,，但去年底資金有點緊張，準備今年入市購買,，但5月廣州市政府在樓盤旁邊賣了一塊地王,，光樓面地價就高達3.5萬元，地王附近的樓盤迅速借機漲價,�,！暗貎r這么高,，房價能不高？”
胡剛表示,，開發(fā)商和購房者合伙炮制陰陽合同,，并非“周瑜打黃蓋”，“一個愿打,、一個愿挨”，實際反映出目前地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行不力,、購房者失望之下的無奈之舉,。
專家建議，年中已過,，中央有關部門應該對地方執(zhí)行調(diào)控完成情況和進度進行一次“半年考”,，發(fā)現(xiàn)問題，排查漏洞,，對執(zhí)行不力的部門和責任人加強問責監(jiān)督,。