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最近,，部分一線城市又見捂盤惜售現(xiàn)象。原本用來(lái)控制開發(fā)商隨意漲價(jià)的商品房預(yù)售證反而成為開發(fā)商拖延入市的“擋箭牌”,。一些開發(fā)商明知報(bào)價(jià)難獲政府認(rèn)可仍舊報(bào)高價(jià),，以拿不到預(yù)售證為借口拖延開盤，更有甚者故意拖延工期推遲開盤時(shí)間,。
一邊是主管部門出招調(diào)控房?jī)r(jià),，一邊是開發(fā)商“見招拆招”捂盤惜售。開發(fā)商豪賭調(diào)控政策的底氣從何而來(lái),？記者進(jìn)行了采訪調(diào)查,。
璽源臺(tái)是一個(gè)北京市三環(huán)以里二環(huán)以外的新建樓盤，三棟商品住房土建工程已經(jīng)基本完工,，灰色的外墻即將進(jìn)入裝修階段,。樓盤工地上的建筑工人告訴記者，二期的3,、4,、5號(hào)樓都已經(jīng)基本建好了，共有400多套房子,。
“早就可以賣了,，但現(xiàn)在還沒有領(lǐng)預(yù)售證，以前有的項(xiàng)目連坑都沒挖就開始賣了。前一陣接到通知說(shuō)要七八月份開盤,，但剛剛又接到通知說(shuō)可能會(huì)推遲,，具體什么時(shí)候還不好說(shuō)。很多開發(fā)商現(xiàn)在就想等一等,，時(shí)間拖得越長(zhǎng),，可能賣價(jià)會(huì)越好�,！睒潜P售樓部的銷售人員說(shuō),。
該樓盤售樓處的銷售人員解釋說(shuō)，這個(gè)樓盤的一期是2012年8月開盤,，毛坯房?jī)r(jià)格在4.5萬(wàn)元/平方米,，而現(xiàn)在周邊的二手房都漲到5萬(wàn)元了，附近一樓盤去年年底開盤,，開盤均價(jià)已經(jīng)漲到了6.3萬(wàn)元,。“我們的二期開盤價(jià)估計(jì)得6.5萬(wàn)左右,，但是這個(gè)價(jià)格不一定能夠得到政府的認(rèn)可,。”
中國(guó)指數(shù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō),，不少一線城市目前商品房供應(yīng)緊張的局面已經(jīng)開始顯現(xiàn),，其原因除了剛需的釋放之外，很重要的一個(gè)原因是大量新建樓盤由于沒有領(lǐng)取預(yù)售證無(wú)法入市而造成市場(chǎng)短期供需矛盾,。
“原本說(shuō)是3月份開盤的,，現(xiàn)在都等了兩個(gè)月了，還不開盤,，真是糾結(jié)得很,，拖一個(gè)月開盤，可能就要多花掉我一個(gè)月工資,�,！北本┮晃坏却�(gòu)買婚房的白領(lǐng)說(shuō)，他去年下半年就看中了一個(gè)北京西城區(qū)的樓盤,。
令人疑惑的是,，市場(chǎng)需求如此旺盛，加之多輪調(diào)控政策層層加碼,，卻不見開發(fā)商出貨變現(xiàn),，反而捂盤惜售，更有資金頻頻打造“地王”,。開發(fā)商豪賭政策底氣從何而來(lái)？“自有資金30%，就可以從銀行,、信托機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款,，3個(gè)億的資金就可以撬動(dòng)10個(gè)億的項(xiàng)目，這是開發(fā)商長(zhǎng)袖善舞的根本,，但是目前的調(diào)控措施并未在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上下工夫,。”暨南大學(xué)教授胡剛說(shuō),，自有資金超過(guò)40%,，開發(fā)商才會(huì)有降價(jià)出貨的壓力。
“城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)的預(yù)期增強(qiáng),，一方面會(huì)使得房地產(chǎn)數(shù)量增加,，另一方面隨著地鐵、醫(yī)院等配套的完善,，房地產(chǎn)質(zhì)量也會(huì)進(jìn)一步提升,，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)后市看漲，因而也會(huì)使出渾身解數(shù)達(dá)到利益最大化,�,！标愱烧f(shuō)。
胡剛指出,，房地產(chǎn)商豪賭政策實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn),，一來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)并不十分明朗,；二來(lái),，國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的決心沒有絲毫改變，一旦持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn),，開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),。
有專家指出，土地大量供應(yīng),，本意是要加大商品房的供應(yīng),，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給。然而現(xiàn)在部分開發(fā)商捂盤惜售,，建好的房子卻未能如期入市,，反而造成了短期市場(chǎng)供應(yīng)緊張，階段性房?jī)r(jià)上漲,。
對(duì)此,，主管部門正積極推進(jìn)價(jià)格指導(dǎo)工作，北京市住建委表示,，前期報(bào)價(jià)虛高項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)價(jià),，此前因定價(jià)過(guò)高暫未批的20多個(gè)積壓項(xiàng)目,，近期已有半數(shù)主動(dòng)調(diào)至合理水平，不少項(xiàng)目近期已經(jīng)實(shí)際形成供應(yīng),。
專家認(rèn)為,，調(diào)控政策還需“多管齊下”。陳晟說(shuō),，國(guó)家應(yīng)該在交易程序上完善調(diào)控政策,，要明確規(guī)定具備預(yù)售條件的樓盤必須要申請(qǐng)預(yù)售證，已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證的樓盤必須在法定期限內(nèi)開盤,，建好的一個(gè)樓盤應(yīng)當(dāng)要求一次性放盤,，同時(shí)對(duì)違反這些規(guī)定的開發(fā)商進(jìn)行重罰，這樣才能逼迫實(shí)際上已經(jīng)建好的樓盤順利入市以增加供應(yīng),。
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