對大多數(shù)人而言，房租早已再熟悉不過,，而對于地租的印象,，或許已經(jīng)變得陌生。
北大荒農(nóng)業(yè)股份有限公司自1998年成立,，地租就成為這家號稱“中國農(nóng)業(yè)藍籌第一股”公司的生存之本,。
自2002年3月29日進入證券市場以來，16家農(nóng)業(yè)分公司所擁有的62.4萬公頃耕地與24萬公頃可墾荒地帶來的土地承包收入,，成為北大荒最穩(wěn)定的收入來源,。有證券市場人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從純商業(yè)角度衡量,，北大荒的農(nóng)地價格,，有資格進入國內(nèi)農(nóng)地租金最高端一類。
現(xiàn)場調(diào)查：農(nóng)戶稱北大荒地租年年漲 標(biāo)準(zhǔn)卻成敏感話題
2002年,，北大荒披露的土地生產(chǎn)承包費用為8.95億元,，而在10年后的2012年，該數(shù)字達到20.07億元,，10年間增長1.24倍,。但《每日經(jīng)濟新聞》記者日前在黑龍江調(diào)查獲悉，目前黑龍江農(nóng)地租金價格普遍超過400元/畝,，以此標(biāo)準(zhǔn)計算,，北大荒每年收取的地租最高或可達50余億元。
對于當(dāng)前地租制定標(biāo)準(zhǔn)及具體數(shù)字,，記者曾聯(lián)系北大荒董秘史曉丹,，公司上市之初即擔(dān)任董秘至今的他，表示對此并不了解。
不過,，在北大荒旗下某農(nóng)場相關(guān)人士看來,，在“幾乎所有費用都出在土地上”的國有農(nóng)場，如要堅持上市之初定下的收租標(biāo)準(zhǔn),，與農(nóng)場存續(xù)發(fā)展的矛盾已然尖銳,。
持續(xù)上漲的地租
凌晨4點，當(dāng)山海關(guān)內(nèi)仍在等待黎明之時,，處于高緯度地區(qū)的北大荒已經(jīng)天亮,。此刻，這里的農(nóng)民開始了新一天的勞作,。當(dāng)日歷已翻至5月下旬,，對于北大荒二九一分公司農(nóng)工王世國（化名）而言，最重要的工作,，莫過于加快遲到的春播,。
去年8月底，臺風(fēng)布拉萬襲擾黑龍江省墾區(qū),，對當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響延續(xù)至今,。“臺風(fēng)帶來暴雨,，去年墾區(qū)作物大面積減產(chǎn)，積水直接使今年春播延后近一個月,。”5月25日晚,，忙碌了一整天的王世國終于坐在了自家炕頭，休息給他帶來的也只是稍許安慰,，“東北無霜期短，春播又延后了一個月,，秋收可能還會受影響,。”不過,，讓他稍感慶幸的是,，“布拉萬”造成作物減產(chǎn)的同時，也暫時止住了二九一地稅的漲勢,。
為區(qū)分與周邊農(nóng)村集體土地承包費的不同,，在這家國有農(nóng)場,，二九一的種地職工們，更習(xí)慣將地租稱作“地稅”,。
今年,，王世國耕作的20公頃土地，除4公頃左右享受農(nóng)場職工責(zé)任田的優(yōu)惠外,，其余大部分是從別人手中轉(zhuǎn)包,，按照當(dāng)?shù)匦星椋抗暤剞D(zhuǎn)包加價在1500元左右,。
多位二九一農(nóng)場職工向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實,，王世國所在二連的土地，因耕作年數(shù)已久,，黑土肥力下降,，在二九一算不上好地。即使這樣,，2012年,，王世國在與農(nóng)場簽合同時得知，二連旱地的農(nóng)場發(fā)包價達到5850元/公頃,，“水田要貴出1000塊錢,。”
二九一分公司一位石姓工作人員表示,，“基本是這樣,，上市農(nóng)場在地租方面，定價是同一水平,，水田和旱田相差1000塊錢/公頃,。”
記者以公頃,、畝之間進行換算,，當(dāng)前，在二九一農(nóng)場二連,，旱地承租價格為390元/畝,，水田則為457元/畝�,！跋鄬χ苓厑碇v,，二九一的土地發(fā)包價格并不高，應(yīng)該屬于中游稍微偏下,�,！倍乓晦r(nóng)場宣傳部部長周景文稱。
北大荒八五九分公司農(nóng)戶李想（化名）向記者表示，今年農(nóng)場簽合同時的價格為410元/畝,，但農(nóng)場要加20元/畝,，連隊加15元/畝。
記者獲取的北大荒上市之初的相關(guān)資料顯示,，在1998~2000年的3年間,，北大荒16家分公司的土地承包費用平均僅在100元/畝左右。其中,，1998年的生產(chǎn)承包費為1620元/公頃
（合108元/畝）,，1999年為1470/公頃（合98元/畝），而2000年僅為1410元/公頃（合94元/畝）,。
“地稅這一塊,，農(nóng)場是年年漲價的，去年是受災(zāi)了,，今年還是去年的水平,。”王世國回憶,，2002年前后,，土地承租價格只有100元/畝左右。
北大荒新華分公司農(nóng)工羅元智亦向記者表示,，“今年農(nóng)場的地稅為4080一公頃,，而在2001年的時候才1千多�,！�
“去年（2012年）的話,，漲幅多了點，一公頃地（漲幅）在700~800塊錢,�,！鄙鲜龆乓环止救耸勘硎荆�2002年以來,，每公頃地的漲幅能在500塊錢左右,。
“大勢所趨，都一樣,�,！倍乓荒匙鳂I(yè)站書記朱建忠（音）承認，上市以來,，地稅價格確實漲了不少,。“具體情況,，還是到農(nóng)場宣傳部吧,，別的我真的不能給你多說,。”
敏感的標(biāo)準(zhǔn)
在《每日經(jīng)濟新聞》記者提到去年及今年旱地5850元/公頃的承包價格時,，之前侃侃而談的原二九一農(nóng)場政研室負責(zé)人隋元亮，開始反問記者：“你聽誰說的,？”
記者：租戶,，農(nóng)場職工。
隋元亮：你到哪去了,？
記者：二連,、三連、十二連……
隋元亮：你什么時候去的,？
記者：有幾天了,。
隋元亮：哪個農(nóng)戶，記住名字了嗎,？
記者注意到,，隋元亮開始拿筆做記錄，在未得到農(nóng)戶姓名后,，隋元亮開始連續(xù)發(fā)問,。
記者：這個費用有那么高嗎？
隋元亮：農(nóng)戶給你說的嗎,？
記者：對,。
隋元亮：你這樣嘮法，這么說吧,，我沒法給你嘮了,，你已經(jīng)找到農(nóng)戶了。
記者：我們只是先到農(nóng)戶做個基本了解,。
隋元亮：你這樣瞎下去跑,，這么說吧，我沒法和你嘮了,。
“我沒有責(zé)任向你匯報,，這屬于內(nèi)部資料，我無權(quán)奉告,�,！彼逶猎谧龀鋈缡墙忉尯螅鹕黼x去,。
作為二九一農(nóng)場老政研室主任,，在介紹隋元亮?xí)r，宣傳部長周景文將他稱作政策研究方面的
“活字典”,，已內(nèi)退的他,，現(xiàn)在并無職務(wù),。
這位與農(nóng)場并無太多利益關(guān)系的老人的態(tài)度，雖一度讓在場人士尷尬,，但卻與接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪中多位相關(guān)人士頗為相似,，地租似乎是大家都不愿主動提及的一個敏感詞匯。
“年年在漲,，要想了解真實情況,，你還是找種地的老百姓�,！�5月25日,，得知記者的意圖后，一位二九一場部工作人員向記者建議,。
“合同每年都看,，但看不清內(nèi)容�,！闭劦阶獾亓鞒�,，王世國表示，每年3月底的合同簽訂,，只是一個流程,，合同都要放在場部。
周景文的一句話,，印證了王世國的說法：“土地承包不用問農(nóng)民,，直接問政研室就行了�,！�
而在記者嘗試了解當(dāng)前土地發(fā)包中的租金制定,、收取等具體情況時，出現(xiàn)了上述隋元亮以 “無權(quán)奉告”為由離去的一幕,。
“企業(yè)也要生存,，地租要交給上市公司�,！弊鳛楣締T工,，北大荒某作業(yè)站負責(zé)人則表示，對于地租的制定標(biāo)準(zhǔn)及流程,，“我們也不太清楚,，只是農(nóng)場給我們定下一個價格�,！�
“是農(nóng)場給出一個價格,，我們就只管到場部簽字，對于里面的具體條款,、制定標(biāo)準(zhǔn),，根本來不及細看,。”王世國說道,。今年已是羅元智在新華農(nóng)場種地的第30個年頭,，上一次看到土地承包文件是2008年，如今,，他甚至不知道誰是職工代表,。
而就在近期，北大荒董秘史曉丹表示,，公司提高土地承包費一事程序合規(guī)：“我們是經(jīng)過省人大授權(quán)、農(nóng)墾企業(yè)職工代表大會表決通過的,�,！�
資金算盤：北大荒2012年“收租”20億 難掩資金缺口
在2000年國家開始試行農(nóng)業(yè)補貼后，曾備受冷落的黑土地,，成為了農(nóng)場職工與外來農(nóng)戶爭相租種的“搶手貨”,。
從集賢縣往東有4個高速出口，二九一就占一個,。在百度地圖上,，這個出口距集賢縣城約32公里。二九一場部錯落有致的廣場,、別墅,、樓房，相比于沿途村落略顯突兀,。
進入二九一,，第一站即是竣工不過數(shù)年的場部大樓。此外,，前綴紅興隆農(nóng)墾區(qū)的公安局,、檢察院、教育局,、法庭,，似乎都在向外透露著這里的不同。
被壓縮的利潤
“在東北種地,，最重要的就是靠量,，2、3公頃是伺候,，100公頃也是伺候,，但伺候的收益卻是天壤之別�,！蓖跏绹f,。他的老家在山東濟南,，也就是他所說的“關(guān)里家”，在上世紀70年代末,、80年代初,，就已開始了家庭聯(lián)產(chǎn)承包土地，但土地人均不足兩畝,，“也僅夠吃飽飯”,。
2002年，北大荒在招股說明書中提到,，公司“農(nóng)工人均承包耕地17.7公頃,，是全國農(nóng)村勞動力人均耕地面積的42倍”。如今,，即使北大荒各農(nóng)場普遍實行“優(yōu)先滿足本廠職工”的原則,，但王世國說，“種兩三公頃地的,，能占到50%~60%,，我家就4公頃地，其他都是高價買的,�,！�
對于種地，北大荒的農(nóng)戶都有自己的一個賬本,，而事實上,，除去地稅，他們賬本上名目并不多,�,！耙还暤氐脑挘蛩�300元,，種子400元,，化肥1500元……”王世國說。
“化肥這塊,，你要與不要,，農(nóng)場是強派的，一公頃地大約在1400~1500塊錢,，與國家給的補貼基本一致,。”王世國說,，自己買肯定要便宜一些,，農(nóng)場一袋尿素120元，自購也就100塊錢,�,！ �
二九一農(nóng)場一位農(nóng)資經(jīng)銷人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實,，“今年肥料統(tǒng)購的面大，對我們來說,，除了農(nóng)藥沒有統(tǒng)購,，化肥幾乎就沒啥銷量�,！�
八五九分公司農(nóng)戶李想向記者表示,，“我家種了300多畝水稻，農(nóng)場攤派的物資就有3萬多元,，不交就不給簽合同,。”
“合同是一年一簽,，農(nóng)場與地方不一樣,，同時也是一個企業(yè)，但與真正的企業(yè)來講,，就是一個四不像�,！睂τ谏鲜泄�,，王世國如是評價。
李想稱：“現(xiàn)在普遍對農(nóng)場的攤派反感,，也有人告過,，但所有補貼，仍是和場里簽完合同,，而且在各類費用交齊后,，才會把補貼打過來�,！�
在王世國看來,，農(nóng)場這塊，除了種地,，沒別的出路,，想種地就得買農(nóng)場的化肥，交地租的同時,，必須把化肥錢先交上,，不交就不給簽合同。
對于是否存在產(chǎn)品攤派費用,，身為農(nóng)場干部的朱建忠,，并未給出明確答復(fù)，但他表示,，“收益完全自理,，生產(chǎn)資料自理,，經(jīng)營虧損全是自己自理�,！�
“東北的糧,，無論如何，都賣不到關(guān)里的價格,�,！蓖跏绹f，玉米現(xiàn)在才6毛多一斤,，山東老家則已經(jīng)買到了一塊多,。“現(xiàn)在種一公頃旱地,，利潤能在2000~3000元,，平均一畝地不到200塊錢，種水稻能好一些,，但也很難到400塊錢/畝,。”
在上市之初,，北大荒曾在《招股說明書》中列出“生產(chǎn)承包費的確定原則及具體標(biāo)準(zhǔn)”,，生產(chǎn)承包費主要是遵循公司與家庭農(nóng)場所得大體相當(dāng)，家庭農(nóng)場能夠獲得高于本地區(qū)平均收入的原則來確定,。其時,，北大荒曾根據(jù)多年統(tǒng)計測算各分公司種植業(yè)單位面積的成本與利潤情況，大體是直接生產(chǎn)成本占產(chǎn)值的50%~60%,，利潤占產(chǎn)值的40%~50%,。
基于此，北大荒制定出相應(yīng)原則：在雙層經(jīng)營體制下,，公司收取的生產(chǎn)承包費與家庭農(nóng)場所得基本上各占毛利潤的一半左右,。對于該標(biāo)準(zhǔn)是否適用，記者曾聯(lián)系北大荒董秘史曉丹,，但他表示并不了解情況,，并以開會為由結(jié)束了通話。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前黑龍江省內(nèi)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格多在400元~900元/畝區(qū)間,，而農(nóng)場土地的轉(zhuǎn)租價格則普遍突破600元/畝。
事實上,，在“幾乎所有費用都出在土地上”的國有農(nóng)場,，如要堅持上市之初定下的收租標(biāo)準(zhǔn)，與農(nóng)場存續(xù)發(fā)展的矛盾已然尖銳。
北大荒下屬農(nóng)場一位匿名人士向記者表示,，從“所有的費用都出在土地上”的角度來看,，土地承包帶來的收入，則使公司與農(nóng)場的關(guān)系更為復(fù)雜,。
各自的算盤
事實上,，農(nóng)場與公司的區(qū)別，在北大荒下屬16家農(nóng)業(yè)分公司雖是“涇渭分明”,，但在實際利益上,，卻也是“水乳交融”。
隋元亮此前曾向記者介紹,，“地租價格分為3塊,，資源經(jīng)營費，以及農(nóng)業(yè)保險和環(huán)境建設(shè)費,�,！睂τ谫Y源經(jīng)營費，隋元亮表示,，“上市之后要形成利潤,，這個是每年上市公司給下達指標(biāo)，每年我們都要完成,�,！�
此前，二九一分公司一位內(nèi)部人士曾向王世國透露,，“每年上市公司拿走的地租大約是2700元/公頃,，平均下來是180元/畝,�,！�
隋元亮則表示，在地租構(gòu)成中,，農(nóng)業(yè)保險與環(huán)境建設(shè)費用都是固定的,，農(nóng)業(yè)保險去年提高到了30元/畝，而環(huán)境建設(shè)費則是9.28元/畝,。
如按上述兩組數(shù)據(jù)計算,，在包含資源經(jīng)營費、農(nóng)業(yè)保險,、環(huán)境建設(shè)費后,，二九一分公司的租地成本應(yīng)在219.28元/畝。
記者注意到,，2012年北大荒擁有的62.4萬公頃耕地與24萬公頃可墾荒地共完成承包收入20.07億元,，如平均到畝均收入，與219.28元/畝的價格頗為接近。
此外,，北大荒網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)顯示,，二九一分公司耕地面積為56.8萬畝，如以180元/畝的資源經(jīng)營費計算,，2012年上市公司獲取的費用應(yīng)為1.02億元,。
而按照王世國給出的數(shù)據(jù)，2013年農(nóng)戶所繳納地稅與2012年相同,，旱地承租價格為390元/畝,，水田則為457元/畝。另據(jù)二九一分公司一位石姓人士透露,，目前,，在二九一農(nóng)場的土地構(gòu)成中，水田占到3/5,，其他為旱田,。
以此計算，2012年農(nóng)戶所繳納水田承包費用為1.56億元,，旱田承包費用為0.89億元,，也就是說，2012年二九一農(nóng)場所獲得的地稅總額為2.45億元,。
此外,，對于地租如何分配，周景文表示,，租金不是北大荒全拿了,，“整個農(nóng)場的基本建設(shè)，都要來源于這點土地,�,！�
“不是缺一星半點�,！痹诋�(dāng)?shù)厝速Z楊看來,，自2009年前后開始的平改樓速度，足以說明二九一對資金的渴望,。
據(jù)北大荒網(wǎng)相關(guān)資料顯示,，二九一農(nóng)場3年城鎮(zhèn)建設(shè)投入資金10億元，建設(shè)樓房80余棟,、建筑面積65萬平方米,，城鎮(zhèn)化率提高到86.7%。
在周景文看來,，存續(xù)農(nóng)場發(fā)展,，僅靠上面的財政撥款，根本不夠用。
一位證券市場人士認為,，上市公司與國有農(nóng)場特殊的歷史關(guān)系,，決定了北大荒的農(nóng)地租金目前還不能完全按照自由市場原理定價。
而在與記者的交談中,，周景文多次表示,，北大荒股份下面一共有16家農(nóng)場，情況和二九一基本一樣,，因為這些分公司的體制,、機制都是一樣的。
市場聲音：北大荒千萬畝土地價值未完全釋放
2002年,，司馬邑還在某券商上班,。當(dāng)時，有兩只股票,，被司馬邑認定為是最有長線價值,，一個是北大荒，另一個是貴州茅臺,。
2001年8月27日,，貴州茅臺上市，7個月后的2002年3月29日,，北大荒登陸A股,，二者股齡僅差半年左右。
2002年夏天,，北大荒市值大約90億元,，而貴州茅臺市值比北大荒略小一點，差不多是80多億元,。頗為巧合的是,，貴州茅臺的茅臺酒，是世界最著名的三大白酒之一,；而北大荒的土地,，則處于世界上三個最優(yōu)質(zhì)的土壤帶之一,。
如今,，貴州茅臺高高在上，北大荒卻趴在了地上,。截至今年5月底,，貴州茅臺的市值在2000億元上下，而北大荒市值不足150億元,。
在司馬邑看來,，即使是在風(fēng)云變幻的證券資本市場，他也不相信二者市值的差距，“這個差距,，多少有些不可思議,。”
事實上,，在提到北大荒的時候,，也許不少人會想到去閱讀北大荒的財務(wù)報告等資料。國內(nèi)很多券商分析師也是按照財務(wù)報告進行分析的,�,！芭c這些年的財務(wù)報告相比，北大荒上市前后的那些文件才更值得閱讀,�,！痹谒抉R邑看來，作為一家農(nóng)業(yè)上市公司,，土地才是北大荒最為核心的東西,。
在查閱2002年3月8日簽署的《黑龍江北大荒農(nóng)業(yè)股份有限公司招股說明書》時，記者發(fā)現(xiàn),，總數(shù)超過1000萬畝的農(nóng)用土地,，成為北大荒集團的最大籌碼。
其時,，北大荒集團把下屬16家農(nóng)場和一個子公司經(jīng)營權(quán)及其所屬房屋,、辦公室、廠房,、農(nóng)資工具,、機器設(shè)備等資產(chǎn)折股，合計11.6996億股,。
據(jù)了解,，16家農(nóng)場選自北大荒集團的103家農(nóng)場，包括62.4萬公頃耕地和24萬公頃可墾荒地承包經(jīng)營他項權(quán)利,，按畝計算,，這些土地為936萬畝耕地和360萬畝可墾荒地。
按照公司與集團所簽署的
《農(nóng)業(yè)承包協(xié)議》,，所承包土地承包期限為50年,，自1998年11月29日至2048年11月28日。
上市伊始,，北大荒表示,，公司將從集團公司承包來的土地轉(zhuǎn)包給本公司農(nóng)工，公司一半以上的收入,、90%以上的凈利潤主要來自生產(chǎn)承包費,。
《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),，1998年、1999年和2000年生產(chǎn)承包費收入,，占據(jù)北大荒當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入的半壁江山,，具體比例分別為50.75%、49.85%和53.46%,。
如今,，即使在經(jīng)濟不景氣的大環(huán)境下，北大荒土地承包收入最近3年連續(xù)上漲,。
上市之初,，北大荒曾定下地租收取規(guī)則，“在雙層經(jīng)營體制下,，公司收取的生產(chǎn)承包費與家庭農(nóng)場所得基本上各占毛利潤的一半左右,。”
“簽訂短期土地承租合同,，在公司化運轉(zhuǎn)的管理下,，逐漸上漲的地租，一直是這家公司最為穩(wěn)定的收入來源,�,！币晃缓邶埥∞r(nóng)業(yè)系統(tǒng)人士稱。
如將北大荒2012年土地承包收入均化到936萬畝耕地上,，2012年承包費用均價在214元/畝,；如將荒地與耕地一同計算，2012年承包費用均價則為155元/畝,。
記者發(fā)現(xiàn),，除去土地轉(zhuǎn)租等因素，農(nóng)工從北大荒所屬農(nóng)場租地的成本,，普遍超過400元/畝,，與公司財報披露的接近200元/畝的數(shù)據(jù)相差甚遠。
北大荒某分公司人士的一番話,，或足以解釋這種價格上的差距：土地打包上市,，但原有的存續(xù)農(nóng)場卻要繼續(xù)發(fā)展，靠財政撥款,，根本不夠用,。
在一位研究人士看來，國有農(nóng)場與上市公司之間體制的沖突,，讓北大荒的土地效益,，在進入股市10余年后仍未完全釋放,。