深圳作為我國(guó)高度城市化的城市,，一直走在土地制度改革前列,。但是，由于之前改革倉促,，仍然存在未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)的用地,，這些地塊雖名義上為國(guó)有，但實(shí)際仍被原村集體占有,，甚至在無合法手續(xù)的情況下進(jìn)行違法建筑,，造成土地資源閑置或低效利用。
有鑒于此,，2013年年初,，深圳發(fā)布促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“1+6”文件。由于文件中的《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》提出,，深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)流通,，使得被外界視為禁區(qū)的國(guó)內(nèi)土地管理制度改革有了重大突破，這也標(biāo)志著中國(guó)土地改革進(jìn)入深水區(qū),。深圳土地與規(guī)劃委員會(huì)相關(guān)人員表示,，計(jì)劃力爭(zhēng)于年內(nèi)推出一批試點(diǎn)項(xiàng)目用地，為《辦法》執(zhí)行打開局面,。
土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制遺留問題逐漸顯現(xiàn)
事實(shí)上,，深圳早于1992年便完成了特區(qū)內(nèi)土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制，但由于發(fā)展速度過快,，深圳很快又開始面臨“無地可用”的困境,，深圳又于2004年以城市規(guī)劃“全覆蓋”的方式，將特區(qū)外260平方公里土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,，隨之深圳市也成為國(guó)內(nèi)首個(gè)沒有農(nóng)村建制的城市,。
值得注意的是,，雖然深圳完成了全市土地國(guó)有化轉(zhuǎn)制,，但仍面臨著更為尷尬的處境：盡管在規(guī)劃中已將原村集體土地征為國(guó)有，但大量土地并沒有完成相應(yīng)的補(bǔ)償返還手續(xù),，因此實(shí)質(zhì)上依然屬于村集體及股份公司所有,，而隨著城市化進(jìn)程中土地價(jià)值的不斷提升，政府也越來越難以支付這筆數(shù)額巨大的補(bǔ)償,。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，對(duì)未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)的用地,，名義上雖為國(guó)有，但實(shí)際上卻被原村集體占有,，政府補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又往往滿足不了原村集體的要求，導(dǎo)致土地?zé)o法整備至政府手中,。同時(shí)由于原村集體無合法手續(xù)也無法使用土地,，有時(shí)甚至還建設(shè)違法建筑，造成土地資源閑置或低效利用,，政府和原村集體形成“雙敗”格局,。
另一方面，對(duì)于那些權(quán)益不清的“灰色地帶”,，在歷經(jīng)多年調(diào)整和“灰色開發(fā)”后,，其土地權(quán)益的劃分又陷入“剪不斷、理還亂”的困境,。
以深圳市光明新區(qū)為例,，其管轄轄區(qū)內(nèi)光明街道就面臨著這樣的難題。作為僅存的幾個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)之一,，光明農(nóng)場(chǎng)由于涉及歷史遺留問題,，至今土地返還資金分配仍未到位。光明新區(qū)光明街道辦事處黨工委副書記胡在禮向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者介紹了光明農(nóng)場(chǎng)的歷史沿革,。自1958年建成以來,，光明農(nóng)場(chǎng)職工構(gòu)成與其他農(nóng)場(chǎng)有很大不同，一部分是建場(chǎng)之初自帶土地進(jìn)場(chǎng)的老職工,，另一部分是1979年從越南回歸的僑民,，還有一部分是改革開放后遷來的外來人口。
胡在禮說,，為妥善解決光明辦事處原居民要求土地返還訴求,，2010年3月，市府四屆158次常務(wù)會(huì)議紀(jì)要明確,，參照收轉(zhuǎn)集體土地的標(biāo)準(zhǔn),，給予原光明農(nóng)場(chǎng)職工土地補(bǔ)償和非農(nóng)用地。深圳市給予光明新區(qū),、辦事處用于解決土地問題的資源一共有三項(xiàng),，一是土地補(bǔ)償6.4億元，包括土地補(bǔ)償費(fèi)1.9億元,，這部分資金是依據(jù)深圳市政府121號(hào)令,，按照政府歷年來收回光明農(nóng)場(chǎng)的土地，采取集體打包的方式支付,，性質(zhì)是集體資產(chǎn),；二是工商用地指標(biāo)104萬平方米,，考慮到光明新區(qū)目前土地資源較為緊張，市政府將另外50萬平方米土地按每平方米2000元的價(jià)格折現(xiàn)10億元作為土地開發(fā)資金,；三是幫扶資金1.6億元,，這部分資金是深圳市政府考慮光明農(nóng)場(chǎng)6個(gè)革命老村原住民曾作出的貢獻(xiàn)和貧困落后問題，授權(quán)新區(qū)和辦事處用于解決光明民生問題的幫扶資金,，性質(zhì)上是財(cái)政資金,，由政府決定用途。目前,，光明農(nóng)場(chǎng)“原住民”對(duì)其中的1.6億幫扶資金的歸屬問題存有疑義,。
胡在禮介紹了20億元資金的處理辦法：“根據(jù)接收安置原農(nóng)場(chǎng)職工主體的不同，將問題分為三個(gè)部分解決：一是光明辦事處下轄碧眼等8個(gè)社區(qū)承接的11567名原農(nóng)場(chǎng)職工,，通過‘依托社區(qū)組建股份公司發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)’予以解決,；二是光明辦事處下轄白花社區(qū)承接的約800名原農(nóng)場(chǎng)職工，單獨(dú)另案處理,；三是光明集團(tuán)承接的5783名原農(nóng)場(chǎng)職工和退休職工,，按照啟動(dòng)光明集團(tuán)土地確權(quán)工作，確權(quán)政策適當(dāng)寬松,，在國(guó)有企業(yè)體制內(nèi)保障集團(tuán)在冊(cè)職工長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的原則加以解決,。”
但值得注意的是,，深圳市政府會(huì)議紀(jì)要中明確,，“依托社區(qū)成立股份合作公司，作為承接土地,、資金的載體”,，但直至今日，在6個(gè)村共2800多名村民中,，有2500多名村民聯(lián)名向有關(guān)部門反映,，涉及原住民的村集體補(bǔ)償仍未到位。究其原因,，并不是上級(jí)政府撥款不及時(shí),，而是所需成立的股份制公司一直未有定論。
記者日前在采訪中了解到,，光明街道辦事處目前正在碧眼村進(jìn)行成立股份制公司的試點(diǎn)工作,。當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)此大為不解，他們表示,，成立股份制公司這個(gè)方案是由市政府多個(gè)部門聯(lián)合確定并在會(huì)議紀(jì)要中明確的,，光明街道辦事處為何還要進(jìn)行“試點(diǎn)”？村民們擔(dān)心,，所謂試點(diǎn)公司的股東根本不是村民們選舉的,。
此外,，對(duì)于光明街道來說，另一個(gè)讓人頭疼的事便是違法建筑肆意發(fā)展,。作為深圳土地“儲(chǔ)備庫”的光明新區(qū),，違法建筑不在少數(shù)，不少樓盤正在公然叫賣,，有的還建在別人的土地上,，而這種現(xiàn)象并沒有得到查處。僅距光明街道辦事處三公里左右,，一個(gè)占地兩萬平方米的“鳳凰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”拔地而起。深圳國(guó)土規(guī)劃委光明新區(qū)分局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示,，此營(yíng)業(yè)場(chǎng)所并未經(jīng)過相關(guān)部門審批,，屬于違法建筑。
那么,，違法建筑為何沒有被查處,？“監(jiān)管方面真的很難，我們沒有一個(gè)人在執(zhí)法過程中沒有被打過,�,！惫饷餍聟^(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察大隊(duì)相關(guān)人士表示，不是他們不想管,，一方面,，每次在監(jiān)察時(shí)一去就停工，另一方面,，權(quán)益不清的灰色地帶,，太不好認(rèn)定。
事實(shí)上,，根據(jù)深圳市政府公布的資料,，截至2010年1月，深圳未辦理任何審批手續(xù)的建筑達(dá)2.93億平方米,，占總建筑面積中的39%,。另外，2011年深圳全市917.77平方公里建設(shè)用地中有390平方公里土地屬原農(nóng)村集體用地,，占建設(shè)用地比例高達(dá)42.5%,，其中約有1/4(95平方公里)為合法用地，約3/4該類土地存在產(chǎn)權(quán)復(fù)雜,、征轉(zhuǎn)手續(xù)不清,、違法建設(shè)等問題。
政策創(chuàng)新欲解土地權(quán)屬爭(zhēng)議
2013年1月,，深圳市政府發(fā)布《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行)》,，明確指出,，未來深圳將根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型實(shí)行差別化供地、差別化地價(jià),，并將工業(yè)用地的土地使用權(quán)最高年限下調(diào)至30年,。同時(shí)，作為深圳拓展產(chǎn)業(yè)用地空間的配套政策,，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地也可申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)流通,。另外，為促進(jìn)農(nóng)村集體土地在土地市場(chǎng)的交易,，將健全全市產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)的信息公開和收集制度,。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，《辦法》提到的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法工業(yè)用地和尚未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)的工業(yè)用地,，前者是政府將土地使用權(quán)批準(zhǔn)給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織并供其使用的建設(shè)用地,，后者是在2004年深圳寶安、龍崗兩區(qū)城市化全部農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)制為國(guó)有后，即全市土地已經(jīng)國(guó)有化后前提下的未完善經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償關(guān)系的土地，與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的“集體土地”是有所區(qū)別的,，該部分土地入市與國(guó)家現(xiàn)行土地政策是基本一致的。
“《辦法》引入市場(chǎng)機(jī)制創(chuàng)新土地收益分配方式,，有利于促進(jìn)原農(nóng)村集體將土地釋放出來，拓展深圳產(chǎn)業(yè)空間,，為深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)服務(wù),。”上述人士表示,。
按照深圳市文件規(guī)劃,，深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地放開入市，可以用兩種收益分配方式供選擇,，“第一種方式是所得收益50%納入市國(guó)土基金,，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國(guó)土基金,，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位,，并可持有不超過20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套”。
另外,，為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的積極性,，申請(qǐng)納入全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)的合法留用地，免收《深圳市原原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》中規(guī)定的工業(yè)類用地需繳納的地價(jià),。而可進(jìn)行出讓的產(chǎn)業(yè)用地,，則需在深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實(shí)際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地的基礎(chǔ)上，理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗,、建筑物及附著物的清理,、補(bǔ)償和拆除后，才可申請(qǐng)以掛牌方式公開出(轉(zhuǎn))讓土地使用權(quán),。
對(duì)此,，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)曾表示，深圳在2004年前后就實(shí)現(xiàn)了城市化,，土地實(shí)現(xiàn)了國(guó)有化,。此次政策創(chuàng)新，主要是針對(duì)農(nóng)村城市化過程中存在“部分土地權(quán)益有爭(zhēng)議,，政府拿不回,、集體用不了”的歷史遺留問題，以及部分深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將土地用于低端廠房建設(shè),、廉價(jià)出租的現(xiàn)狀,，以期盤活土地資源，為深圳轉(zhuǎn)型升級(jí)騰出更大空間,。
問題出在明晰產(chǎn)權(quán)方面做的不夠
此次深圳土地管理制度改革被認(rèn)為是拉開土地供給雙軌制的序幕,，也可以說是為未來城鎮(zhèn)化土地制度改革探路,。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心規(guī)劃研究部主任文輝表示,，深圳土地制度改革一直走在我國(guó)前列，雖然不具有可復(fù)制性,，但其部分內(nèi)容以及改革中所存在的問題值得后期城鎮(zhèn)化城市借鑒,。
文輝認(rèn)為，在發(fā)展城鎮(zhèn)化的背景下,，很多城市都會(huì)遇到和深圳類似的情況,，因此，從深圳土改中尋求問題真正原因,，便是深圳試點(diǎn)的成功,。
“問題的出現(xiàn)多是在明晰產(chǎn)權(quán)方面做的不夠�,！蔽妮x認(rèn)為,，深圳在未完成土地確權(quán)的條件下便一次性將土地性質(zhì)進(jìn)行更改，才出現(xiàn)很多所謂的歷史遺留問題,�,！按_權(quán)后至少可以保證現(xiàn)有土地法律規(guī)定年限內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)問題，而對(duì)于超過年限的土地,，則需要更全面的頂層設(shè)計(jì),。
“在土地改革過程中，應(yīng)減少政府層面的參與�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,，現(xiàn)行農(nóng)村土地入市途徑一般是先將農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有用地，再通過政府招拍掛等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，這種方式一方面催生地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,，另一方面卻并未使農(nóng)民從土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中收益。
朱中一認(rèn)為,，深圳市土改政策意在農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中理順農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地權(quán)益爭(zhēng)議的同時(shí),，使農(nóng)村土地使用權(quán)受讓方直接與出讓方對(duì)接。這使農(nóng)民直接從土地使用權(quán)出讓中直接受益,，并補(bǔ)充地方財(cái)政收入,。
“政策設(shè)定都是盡量市場(chǎng)化，使農(nóng)民受益,，因此,，在后期分配過程中，更應(yīng)該減少政府層面的介入,，真正使農(nóng)民自主決定,。”朱中一表示,，這樣一方面加大農(nóng)民土地改革積極性,，另一方面，減少在征地過程中農(nóng)民與政府間所產(chǎn)生的矛盾,。