住房是與老百姓日常生活關(guān)切最深的問題之一,。最新的一輪樓市調(diào)控,、也是有史以來反響最大的一次調(diào)控——“國五條”，從出臺到現(xiàn)在已經(jīng)過去了差不多3個月,，各地出臺落實“國五條”的細(xì)則也差不多有一個半月了,，調(diào)控的效果如何？
從各地出臺的細(xì)則看,，除北京嚴(yán)格執(zhí)行了關(guān)于二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策規(guī)定外,，其它地方并未嚴(yán)格落實此項規(guī)定,。盡管如此,，各大城市的二手房交易量還是普遍出現(xiàn)了大幅下降。但是,，在交易量下降的同時，最新的數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前主要城市樓市成交量開始下行,，但房價仍呈上漲之勢，北京個別地段的所謂“學(xué)區(qū)房”甚至報出了接近10萬元一平方米的價格,，中國社科院最新發(fā)布的研究報告甚至警告“住房供求已經(jīng)失衡”,。
顯然，“國五條”中最引人關(guān)注的二手房交易個稅按個人所得的20%征收政策大多“懸空”,，而政府主管部門也已經(jīng)注意到了上述情況,。某些地方政府主管部門已開始直接干預(yù)新樓盤定價，以致在像北京這樣的一線城市,，不管是期房還是現(xiàn)房,，開發(fā)商暫失樓盤定價權(quán)已成為公開的秘密。但是，我們不禁要問,，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下,，政府直接干預(yù)定價是否能夠起到穩(wěn)定市場的作用？
直接干預(yù)定價是典型的計劃調(diào)節(jié)手段,，不符合市場經(jīng)濟(jì)最基本的原則,。在當(dāng)前形勢下，政府采取這樣的做法,，固然用心良苦,，也可以說是無奈之舉。但我們認(rèn)為,，當(dāng)前這種困境的根源,，一是我們以往的調(diào)控政策都沒有指向房價上漲的根本原因，二是因為我們沒有厘清在這個問題上政府可以做什么,，以及什么應(yīng)該交由市場來做,。
導(dǎo)致房價上漲的原因有很多，短期性的因素有土地財政,、熱錢炒作,、國際因素等等，從長期看則是供求關(guān)系問題,。但是,，目前常用的通過提高稅收是否可以在長期意義上起到壓低需求的作用呢？
從需求角度看,，只要國家的經(jīng)濟(jì)還在向前發(fā)展,，人們對住房的需求就是無法消滅的，也不應(yīng)該被消滅,。而影響購買決定的因素不僅僅是有無的問題,，也不僅僅是房子本身的面積、朝向,、戶型結(jié)構(gòu)等等,。除了這些因素，普通老百姓購房時更多的還要考慮子女教育,、交通,、醫(yī)療、物業(yè)環(huán)境,、文化娛樂設(shè)施等附帶因素,。普通老百姓這樣做的原因很簡單，即在當(dāng)前國內(nèi)的環(huán)境下,，不同城市以及同一城市不同街區(qū)的房子,，在上述方面能夠給老百姓提供的便利并不相同,，或者說，上述因素使得房子作為一種商品并不是均質(zhì)的,，所以老百姓愿意付出的價格也是不一樣的,。這就是為什么，北京的學(xué)區(qū)房單價可以報出10萬元,，北京五環(huán)外乃至燕郊地區(qū)的房價可以高出二三線城市城區(qū)的房價幾倍,。
另一方面，增加土地和保障性住房似乎可以增加市場的住房供給,，但房地產(chǎn)市場的特性在于：從長期看,，城市的土地供應(yīng)不可能是無限的。所以,，從長期均衡的角度看,，使市場均衡的唯一出路是將需求從一線大城市向二三線城市分流，而要做到這一點,，必須使不同城市以及同一城市不同街區(qū)的住房盡可能實現(xiàn)均質(zhì)化,，即努力消除不同城市以及同一城市不同街區(qū)的居民，在獲取教育,、就業(yè),、交通、醫(yī)療,、環(huán)境,、文娛等方面權(quán)利的差異。這不僅是調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要,，也是發(fā)展城鎮(zhèn)化的需要,。當(dāng)然，要做到這一點絕非短期內(nèi)可以一蹴而就的,，但這卻是解決當(dāng)前困境的根本出路,，同時也是政府的職責(zé)所在，而短期因素給市場帶來的波動,，則完全可以交由市場來處理,。