國家統(tǒng)計(jì)局昨日公布了我國70個(gè)大中城市3月份房價(jià)統(tǒng)計(jì)情況,。數(shù)據(jù)表明，無論是新建商品住宅還是二手住宅,，都繼續(xù)沿著去年底以來形成的上升軌道微幅上漲,，納入統(tǒng)計(jì)范圍的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市1個(gè),，同比下降的2個(gè),，價(jià)格上升城市的環(huán)比和同比則分別多達(dá)68個(gè)和67個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有3個(gè),，同比下降的9個(gè),，價(jià)格上升城市的環(huán)比和同比則分別多達(dá)66個(gè)和59個(gè)。與前幾個(gè)月的情況相比,，房價(jià)上漲的城市正在迅速增加,。
3月份房價(jià)出現(xiàn)的這個(gè)上漲趨勢(shì)是可以預(yù)見到的。房價(jià)在去年底開始反彈后,，中央政府于今年2月出臺(tái)了“新國五條”,，希望以行政手段來扭轉(zhuǎn)房價(jià)上漲趨勢(shì)。但是,，“新國五條”雖然措詞嚴(yán)厲,，其內(nèi)容卻只是重申了以往已經(jīng)提出過的調(diào)控政策，反而因?yàn)槠渲刑岢隽藢?duì)二手房交易中的升值部分征收個(gè)稅的設(shè)想,，引發(fā)一輪恐慌性的二手房交易小高潮,，并且推動(dòng)新建商品住宅出現(xiàn)搶購,，而地方上出臺(tái)的“新國五條”細(xì)則給人的感覺是虛與委蛇，難以產(chǎn)生遏制房價(jià)的作用,。這種“雷聲大雨點(diǎn)小”的政策動(dòng)作,，向市場(chǎng)釋放了一個(gè)明確的信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策資源已經(jīng)基本用盡,，房價(jià)下跌的空間基本已經(jīng)關(guān)閉,。原來在等待房價(jià)下跌再購房的群體因?yàn)閾?dān)心房價(jià)進(jìn)一步上升而匆忙出手購房，終于引發(fā)了房價(jià)的全面上升,。
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,，從國務(wù)院在2010年4月發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》算起，迄今已有3年時(shí)間,，中央政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施,，其嚴(yán)厲程度也前所未有。但從目前的情況來看,，這輪以遏制房價(jià)為目標(biāo)的調(diào)控并未收到理想的效果,。本輪調(diào)控以降低房價(jià)為目標(biāo)，雖然順應(yīng)了民意,，但是在一個(gè)實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化的環(huán)境里,，政府對(duì)任何一種商品的價(jià)格干預(yù)都是很難成功的。就商品房來說,，政府對(duì)房價(jià)的干預(yù)更是難以收獲民眾的好評(píng),，因?yàn)槊恳粋�(gè)商品房購買者對(duì)房價(jià)的期望是不一樣的。我國的房價(jià)畸高,，其間固然有投資投機(jī)力量的炒作因素,，但政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益欲求太多是一個(gè)更重要的原因。本輪房地產(chǎn)調(diào)控只是通過限購等手段將投機(jī)投資力量驅(qū)趕在市場(chǎng)之外,，未能觸及政府在這個(gè)市場(chǎng)中的最大利益主體,，因此難以達(dá)到降低房價(jià)的目標(biāo)是必然的。
房地產(chǎn)調(diào)控何去何從,？值得注意的一個(gè)信號(hào)是,，本屆中央政府組建一個(gè)月來，在已經(jīng)召開的幾次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,，未就房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)表過任何新的意見，相反,，倒是再三強(qiáng)調(diào)政府必須減少對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的干預(yù),。日前，李克強(qiáng)總理在新一屆政府首次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專家和企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)上明確表示,，針對(duì)中國經(jīng)濟(jì)不平衡,、不協(xié)調(diào),、不可持續(xù)的深層次矛盾，要對(duì)癥下藥,，開出的每一劑藥方,，既能夠治表，更能夠治本,。即使必須要出臺(tái)一些臨時(shí)性的措施,，也要注意不能給今后推進(jìn)市場(chǎng)化改革和發(fā)展設(shè)置障礙。李克強(qiáng)總理的這番話,，顯示了新一屆政府在宏觀經(jīng)濟(jì)管理上將放棄以往那種直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段,，注重利用市場(chǎng)機(jī)制來解決市場(chǎng)發(fā)展中的問題�,；谶@樣的分析,，我們就可以明白，為什么面對(duì)地方政府對(duì)“新國五條”虛以應(yīng)付的態(tài)度,，中央政府未能采取嚴(yán)厲的督促措施,，因?yàn)檫@種讓政府強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)干預(yù)的做法，事實(shí)上是很難收到什么效果的,。
因此,，本輪房地產(chǎn)調(diào)控像以往幾次調(diào)控一樣無疾而終，基本上已經(jīng)成為事實(shí),。被民眾寄予很大希望的房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)目前的這種局面,，其原因在于本輪調(diào)控是運(yùn)用政府的行政力量來對(duì)市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)，這種干預(yù)短期內(nèi)能夠收到立竿見影的效果,，但長期來看,，市場(chǎng)的力量是難以戰(zhàn)勝的。在房地產(chǎn)調(diào)控聲勢(shì)高漲的前兩年,，有些地方政府曾經(jīng)對(duì)限購政策進(jìn)行了修改,，期望使政策與當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)實(shí)際情況更為貼近，但一律遭遇了輿論的強(qiáng)烈批評(píng),，這些措施大多未能貫徹下去,。其實(shí)，今天我們回過頭來看,，地方政府對(duì)限購政策搞的“小動(dòng)作”,，是在政府干預(yù)市場(chǎng)這個(gè)大背景下必然會(huì)出現(xiàn)的，它導(dǎo)致的結(jié)果便是政府深陷于市場(chǎng)之中無法動(dòng)彈,，在這同時(shí)市場(chǎng)走勢(shì)也越來越扭曲,。通過限購等行政措施得到的房價(jià)降低只是減少了部分購買力，它不是市場(chǎng)交易的自然反應(yīng)，其價(jià)格是不真實(shí)的,，一旦限購政策等行政干預(yù)手段退去,，房價(jià)很快會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈。
研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,，不能局限于市場(chǎng)本身,，而是應(yīng)該將其置身于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中來進(jìn)行考量。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)集合了多種產(chǎn)業(yè)要素的重要市場(chǎng),，在一定程度上確實(shí)能夠反映宏觀經(jīng)濟(jì)的面貌,。最近一年來房價(jià)的走勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)增速的高低形成了一個(gè)明顯的正相關(guān)關(guān)系，因此目前的房價(jià)上升,，其實(shí)是經(jīng)濟(jì)趨向活躍的正常反應(yīng),。此次國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，溫州成為70個(gè)城市中唯一的新建商品住宅價(jià)格下降的城市,，這與目前溫州經(jīng)濟(jì)面臨的困局也正好吻合,。溫州在改革開放中雖然很聞名，但溫州人更習(xí)慣于赴外地投資并且在外地置業(yè),，對(duì)本地商品住宅的需求基本已經(jīng)飽和,。同時(shí)，溫州雖然中小企業(yè)比較發(fā)達(dá),，但吸納的外地人口大都是低端勞動(dòng)力,，購房能力較差，不足以支撐溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng),。對(duì)于溫州這樣的二線城市,，繼續(xù)執(zhí)行限購政策已經(jīng)沒有什么意義，即使將其放開,，也不會(huì)引起目前蟄伏的房地產(chǎn)投資投機(jī)力量的大舉進(jìn)入,。反過來說，即使這種力量在溫州卷土重來,，溫州的房價(jià)出現(xiàn)強(qiáng)烈上漲,，也不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螽a(chǎn)生太大的影響。因此,，可以預(yù)期的是,，目前以限購為標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能在二三線城市先行取消,。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控開展已有數(shù)年,，它將對(duì)未來的市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。盡管房地產(chǎn)投資曾經(jīng)成為既往10多年最有成效的一個(gè)投資品種,，但是未來隨著中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資效能將逐步失去,。決定一個(gè)商品價(jià)格的最重要因素應(yīng)該是供求關(guān)系,，目前一些城市出現(xiàn)的房價(jià)上漲,，其實(shí)質(zhì)是由于住房的供應(yīng)還不能跟上需求，而投資投機(jī)力量能夠興風(fēng)作浪,，也是基于這樣的市場(chǎng)背景給他們提供了基礎(chǔ)性條件,。當(dāng)商品房的供應(yīng)基本充足以后，大量二三線城市的住房將出現(xiàn)供過于求的趨勢(shì),，其房價(jià)即使沒有行政干預(yù)的調(diào)控,，也會(huì)在目前基礎(chǔ)上出現(xiàn)下降。
當(dāng)然,，類似北上廣深這樣的大城市,、新興城市，還具備一個(gè)時(shí)間較長的人口導(dǎo)入時(shí)期,，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成巨大的支撐,，因此其房價(jià)在可預(yù)見的未來仍將上漲，但這是市場(chǎng)的選擇,。如果政府過多地進(jìn)行調(diào)控,，反而容易適得其反。