想買(賣)房,？先刷屏。這是剛剛過去的周末公眾對“國五條”細(xì)則的一個本能反應(yīng),。
昨天是國務(wù)院要求各地公布2013年房價控制目標(biāo)的大限,，地方政府落實樓市調(diào)控“國五條”的細(xì)則扎堆出臺。截至《第一財經(jīng)日報》記者發(fā)稿時,，已經(jīng)有十多個城市公布了落地細(xì)則,。
本報記者梳理發(fā)現(xiàn),，地方調(diào)控細(xì)則多為“溫柔落地”，一些城市在稅收,、限購擴(kuò)容等敏感問題上表述頗為含糊,。
二手房買賣征收20%個稅這個規(guī)定是否會貫徹到底？具體如何執(zhí)行,？對于這個“國五條”細(xì)則中核心的條款,，少有地方政府進(jìn)行清晰界定，部分城市甚至只字不提,。
比如,，公眾最關(guān)心的問題之一是，如果房屋原值難以確認(rèn)既而應(yīng)稅的房屋買賣差價難以確定時,，目前市場默認(rèn)的按照房屋總價1%(非普通房2%)征稅的做法是否還可行,。
就目前地方政府的政策表述來看，類似的問題可能還需要“細(xì)則的細(xì)則”來明確,。
房價如何“漲控”
根據(jù)“國五條”的精神,，至少有35個城市(26個省會城市、4個直轄市和5個計劃單列市,，不含港澳臺)需要在3月底前出臺房價控制目標(biāo),。
多個城市選擇3月份的最后兩天公布本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。
率先出臺地方調(diào)控細(xì)則的北京提出,，今年全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定,，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格,，逐步將其納入限價房序列管理,。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓在接受本報記者采訪時說，北京提出房價“保持穩(wěn)定”可理解為不大起大落,。
與兩年前的情形不同,，“國五條”要求的價格控制對象不再包括保障房，而變成了“新建商品住房”,，這樣就排除了地方利用保障房來拉低房價漲幅的可能。
截至發(fā)稿時,，北京也是唯一提出降低“自住型,、改善型商品住房的價格”的城市，上海則提出保持房價基本穩(wěn)定,。
其他城市多數(shù)仍劃定了對房價上漲的容忍度,。廣州、深圳,、天津,、大連,、濟(jì)南、青島,、廈門,、武漢、合肥等城市,，均要求新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)(城市)居民人均可支配收入實際增長幅度,。重慶則提出主城區(qū)低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅(其他地區(qū)房價控制目標(biāo)于4月底公布)。
謝逸楓認(rèn)為,，今年地方房價控制目標(biāo)總體上嚴(yán)于2011年一些地方“不超過GDP增幅”的要求,，但在某種程度上依然是不容樂觀。
本報記者查詢上述城市2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅發(fā)現(xiàn),，多在10%左右,。
20%個稅怎么征
20%個稅怎么征收？目前來看,，可能還需要“細(xì)則的細(xì)則”,。北京版“國五條”細(xì)則提出，對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅,，能核實房屋原值的,，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的,，依法按照核定征收方式計征個人所得稅,。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。
天津,、上海,、重慶和北京的提法類似。但北京明確提出,，不能核實房屋原值的還按照核定征收方式計征稅,。這正是目前市場上普遍采取的方式。
1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》就規(guī)定,，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個人所得稅,，這里所說的財產(chǎn)就包括房產(chǎn)。按照之前的政策口徑,，20%的應(yīng)稅額是差價收入,。事實上，對于房屋原值難以確認(rèn)如何處理的問題,，2009年國稅總局曾明確,，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個稅額，非普通住房為2%,。
值得關(guān)注的是,，應(yīng)稅收入的確認(rèn)是一個系統(tǒng)工程,，除了房屋原值外，按照稅務(wù)總局此前的政策界定,，還包括有關(guān)稅費,，比如賣房過程中繳納的稅金和裝修費等。
如果裝修等費用已經(jīng)難以確認(rèn),，同樣將影響賣房凈收入的認(rèn)定,。在這種情況下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量權(quán),？多數(shù)城市在細(xì)則中尚未明確,。
深圳房地產(chǎn)律師張茂榮則表示，深圳二手房不具備強制核實征收20%個稅的條件,，因為核實征收需要核定現(xiàn)任業(yè)主購房原值,、合理費用、實際成交價等以便查明應(yīng)納稅所得額,，而實踐中實際成交價交易雙方不會提供,，合理費用也不清，二手房大多幾經(jīng)轉(zhuǎn)手,，亦無法核實現(xiàn)任業(yè)主購房原值,。
張茂榮認(rèn)為，在沒有對“核實房屋原值”問題進(jìn)行細(xì)化之前,，“一刀切”地核實征收20%個稅不具備可能性,。
本報記者上周致電廣州市地稅局詢問對二手房征稅的具體操作方法，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在做一些研究和準(zhǔn)備工作,。
本報記者同時發(fā)現(xiàn),，另有一些城市對20%個稅沒有詳細(xì)提及，有的甚至只字不提,。
限價效果幾何
相比征收20%個稅的政策,，控制房價的要求留給地方的博弈空間更小。
北京版細(xì)則稱,，加強商品房銷售價格引導(dǎo),。繼續(xù)總結(jié)完善本市價格引導(dǎo)經(jīng)驗，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目,，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案,。
上海版細(xì)則也提出，對預(yù)銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的,，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證,。
合肥版細(xì)則首次提出,，凡已備案的商品住房價格在3個月內(nèi)不得向上調(diào)整,。對預(yù)售方案報價過高且不接受物價、房產(chǎn)部門指導(dǎo)的商品房項目,，價格主管部門暫不予以價格備案,、房產(chǎn)部門暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
類似的舉措在業(yè)界被俗稱為“限價”政策,。中原地產(chǎn)華南總裁李耀智向本報表示,，今年多個地方仍存在房價上漲勢頭，相對于其他調(diào)控手段,，限價措施更簡單易行且效果顯著,。
同樣值得關(guān)注的是，“國五條”提出的限購區(qū)域擴(kuò)容的要求,，并未在一些地方細(xì)則中得到體現(xiàn),，多數(shù)地方政府均未對限購政策加碼。